经典重庆

标题: 重庆能否和成都血拼地价？ [打印本页]

作者: 天路迢迢 时间: 2008-4-29 08:43
标题: 重庆能否和成都血拼地价？
不少专家认为，重庆当前的投资环境仍然有许多不太让人满意的地方。除政策落实难、资金短缺、结构性矛盾突出等因素外，用地难的问题也日益凸显。　　在国家加强土地的宏观调控后，出现了一些新情况：一方面，新批土地难，特别是主城9区，一些优势项目难以安置，优势企业难以扩展，一些企业因用地问题不能解决而外迁；另一方面，清理整顿取消的一批原经市****批准的非公经济示范园区，土地被冻结，新办项目不能进，又无法复耕，造成了一些遗留问题。　　特别是全市实施大产业、大项目战略，“工业向园区集中”政策以后，以中小工业项目为代表的中小企业发展用地更难。　　本文拟从重庆用地环境分析切入，从中寻求此一难题的破解之道。　　比较中西部：　　重庆政策扶持稍弱　　就成都而言，其工业用地价格实际成交价约在10万元/亩左右。而事实上，如果加上征地拆迁、整治成本、出让金等，成都的土地实际发生成本为28万元/亩。也就是说，其余部分（18万元/亩）由****补贴。　　为加快新型工业化进程，成都还规定：市、县每年从经营性用地土地出让金等收益中，按不少于5%的比例提取工业用地地价成本调节资金，设立专户管理，专项用于调节补贴工业项目用地的地价成本。　　这种做法，也为长沙和西安所采用。　　此外，成都和贵阳还不约而同地推行了土地年租制。譬如，成都规定，工业企业可采取租赁方式取得国有土地使用权，逐年缴纳租金，减少一次性用地成本投入。这对于吸引一些正在发展中的，劳动、资金密集型的企业非常有帮助。　　总的来说，中西部不少城市都实行了相当优惠的工业用地政策。成都、西安、贵阳、长沙等城市，对投资力度不同的企业采取了浮动地价政策，而且对投资力度和浮动地价都采取了量化的标准。　　比如，成都对实际投资额超过1亿元、投资密度超过150万元/亩的工业项目，耕地开垦费可下浮收取，但最低不得低于1万元/亩；西安单个项目一次性投资额在2500万美元以上，投资总额在1亿美元以上的项目可执行零地价。贵阳对生产性项目，经营期在10年以上，按固定资产投资的幅度增加而递增。譬如，500万元~1000万元，其土地出让金优惠60%；而投资幅度达到1亿元以上的，其土地出让金优惠95%。　　目前重庆的土地价格水平是符合经济发展和直辖市地位的———重庆市开发区内工业用地出让价格水平为12~15万元/亩，开发区外为20~40万元/亩。但是，在具体优惠政策方面，重庆对工业用地的保障能力不够。　　譬如，重庆高新区虽然在政策中也规定在出让工业用地时，根据入驻项目的具体情况，对地价、土地出让金、建设规费等都有不同程度优惠，执行灵活优惠的土地出让和房屋租赁政策，但是没有形成量化的依据及标准，仅通过人为调节，这在一定程度上是欠缺科学性的。　　此外，类似成都通过设立工业用地地价成本补贴机制，来降低工业项目用地成本的做法，重庆已在这方面采取了相关措施，但具体实施方面还有待于进一步加强。　　土地政策取向：　　不是价格越低越好　　我们观察到一种现象：在招商引资中，地方****总是认为地价太高，动辄想降低地价。实际上，对招商引资来说，地价并不起决定作用。地价中对成本有一定影响，投资者的投资决策，主要是取决于对市场前景的预测，以及对利润大小的预期。　　我们认为，在招商引资中，****应采取适度地价政策。低地价政策，确实降低了企业进入的门槛，有利于招商引资，但其有赖于****强有力的土地储备，真正意义的统征、统拆及必要的强制措施，否则仅通过公布较低的市场调节指导价，无法真正降低地价。　　实际上，从长期来看，地价是呈上升趋势的。从城****远发展来讲，****应采取适度稳定的地价政策。适度稳定的地价政策是以市场为导向，会使投资者看到地产增值保值的前景，企业一旦进入，其融资渠道相对通畅，如金融机构能加强项目资金的监管；会使企业的发展进入一个良性循环，如果投资环境较好，城市整体的吸引力会越来越大，整个城市的建设也会步入一个良性循环的轨道。　　重庆目前的土地出让金价格是合理的，土地成本上升，是城市发展过程中不可逆转的趋势，人为地降低土地价格，是对市场原则的一种扭曲，也是一种资源浪费。营造优质发展环境，与降低土地成本相比，前者始终是第一位的。　　因此，增强重庆的投资吸引力，不应当简单地与周边地区比拼土地成本，更重要的是进一步改进和完善投资软环境。如，精简土地和规划等各项审批手续，缩短办事周期，减少企业时间成本和商务成本，多允许企业分期交纳土地出让金，减少企业一次性付款压力；鼓励开发区及周边地区产业集聚，形成产业配套和产业链，降低企业的生产成本；对符合产业政策、高新技术企业及土地投入、产出较高的企业给予税收优惠等。　　重庆工业用地　　调控特点及障碍因素　　根据调查和研究，我们认为，重庆市现阶段的主要矛盾是：产业过于分散，企业自发向区位更好的地区集中的趋势受到条块分割、行政区域等体制障碍的束缚。　　重庆是一个典型的山地丘陵城市，山地和丘陵台地面积占重庆市幅员的97.58%。自然形成的地貌格局决定了重庆的城市形态，只能沿江采取“分散组团式布局”方式，各组团城市用地规模小而且相当分散。　　在这种背景下，目前重庆的关键问题是———降低企业自主流动的障碍，使土地价格真正发挥价格信号的作用。工业园区作为招商引资的主体，应以独立的经营者身份参与市场竞争。****的职能是组织制定规划和保证规划的实施，产业空间的集聚应是市场竞争的结果，而非规划的结果。　　那么，****需要做的是：首先，严格限制土地无序竞争，根据全市各地的经济发展水平和土地资源供给状况，按级差地租的原则，制定分区域的工业用地基准地价，园区实行统一征地、开发和出让，努力克服地价的无序竞争现象；　　其次，加强土地管理，提高门槛，努力避免以炒卖土地为目的的工业批地；　　再次，在土地增值收益部分采取特殊管理政策，采用经营性用地出让增值收益来填补工业用地低价出让的缺口，以两类土地出让增值收益之和为零为开发区土地出让的最佳效益。从而避免低于成本价出售而给****带来的巨大经济负担；　　第四，充分发挥基准地价作用，建立地价动态监测体系；　　第五，通过市场调节等机制，对城市中心区工业用地进行合理调整。譬如，武汉市城市总体规划（1996~2020年）中，规定内环线以内地区为工业发展严格限制区，通过调整土地使用功能，对区内绝大多数工业有计划地搬迁改造，腾出用地发展第三产业或其他公共设施以改善环境；　　第六，根据工业项目投资密度、容积率设置准入门槛。

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