重庆千亩以上大盘超40个 土地过度集中 重庆市外购房者20%左右

山水城市

连续五年的政策扶持 重庆雄起北飞

来源：搜狐焦点网  作者：周飞
2011年11月02日11:45

　时尚卖场外坐着一群农民兄弟“棒棒军”，抬头能看见挺拔现代的摩天大楼，低头也可以看见低矮破旧的旧瓦房。这是重庆的缩影，也是中国的缩影。2007年，国家批准重庆设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，逐步探索、实施户籍“农转城”、公租房等制度，为破解“中国问题”寻找出路。

　　重庆承载了城市、农村、山区、库区几种体系，城市富翁、贫苦农民、山区穷人、库区移民、城乡二元、贫富差距等社会问题都能在此体现。重庆既是大都市，又是大农村，还包括民族地区，情况复杂。在农村面积和农业人口数量上，重庆都是京津沪总和的2倍以上，尤其东南和东北“两翼”地区是大农村的集中区域，面积占重庆的2/3，农业人口超过千万，占全市农业人口的一半以上。那里也是三峡库区、少数民族地区和集中连片贫困区，特别是重庆直辖时由四川划过来的十几个国家级贫困区县都集中在“两翼”，贫困人口约占全市80%。

　　1997年，重庆成为中国最年轻的直辖市，城市价值也有了飞速的提升。经济总量由1997年的1510亿元增加至2010年的7894亿元，特别是自2001年以来，GDP年均增速均保持在10%以上。2010年，重庆GDP增速为17.1%，增速位居西部第一、全国第二，经济总量和增速均创直辖以来新高。

　　上世纪80年代，深圳特区带动珠三角迅速崛起；上世纪90年代，上海浦东新区的经济带动和扩散作用使长三角发展迅猛；21世纪初，天津滨海新区的发展提升了环渤海经济圈的地位。现在，西部再开发的目光聚焦成渝经济区，而作为西部惟一的直辖市和重要经济城市的重庆，能否成为未来10年西部腾飞的主导力量？

　　连续五年的政策扶持

　　重庆设为直辖市后，获得了****上的“优惠待遇”。《重庆市城乡总体规划（2007-2020）》明确了新重庆的五大定位：我国重要的中心城市之一、国家历史文化名城、长江上游经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽。以上定位得到了国家的大力支持，为重庆专门出台了一系列支持政策。在持续5年的重大利好政策推动下，重庆已经不再是那个只靠直辖单一驱动的****性城市，“314”总体部署和国发3号文件政策效应的加快释放、西部大开发深入实施、三峡后续工作全面启动、国家中心城市和两江新区的开发，这些都为重庆增加了新动力，大发展的气势已经形成。

　　一架努力向上攀升的飞机

　　重庆主城区坐落在缙云山、中梁山、铜锣山之间，长江、嘉陵江环抱，地理条件极为特殊。“带状”发展能够最大限度贴合重庆的城市属性，发挥最大的城市功能，中间形成了核心城区和两江新区，在西边形成了以西永副中心为核心的西部新城，在南边形成了以茶园副中心为核心的南部新城。外环高速公路的建成，串联起了三大新城，为城市外扩的实现提供了交通保障。总体来看，重庆城市发展主要方向是向北，其次是向西和向南。打个形象的比喻，重庆就像一架正在努力向上攀升的飞机，北部的两江新区是机头，核心区是机身，西永和茶园则是两翼。整个城市空间根据地理条件和产业特点合理布局，重庆才有了蓄势待发的底气和动力。

　　1200平方公里的新“机头”

　　两江新区成立于2010年6月，是中国第三个、内陆惟一的国家级新区，包括江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域和国家级经济技术开发区、高新技术开发区和两路寸滩内陆保税港区，规划面积1200平方公里，其中可开发建设面积550平方公里，也是重庆地势较为平坦的区域。根据规划，到2020年，两江新区将建成功能现代、产业高端、总部集聚、生态宜居、具有国际影响力的新区，在建设中国内陆开放高地中发挥核心和引擎作用。2010年，两江新区实现生产总值1055亿元、规模以上工业企业总产值1985亿元、地方财政收入245亿元，同比分别增长23%、34.2%、110.2%。2010年两江新区的商品房成交均价为7100元/平方米左右，高于重庆整体均价。2011年，伴随开发进程的持续推进，两江新区将拥有更广阔的发展空间。

　　2亿平方米的住房刚需

　　根据重庆市政规划，未来5～10年是“二环区域”发展的关键，“千万人口、千平方公里”的国家级特大城市的建设正式开启，蔡家、悦来、空港、两福（江津双福、九龙坡巴福）、茶园等10个城市组团将建设成为能集聚较大规模新增城市人口的新城。到2020年，二环区域新增集聚人口600万人左右，达到900万人以上（加上内环以内人口，主城区常住人口将达到1200～1300万人），人口城镇化率接近100%，按现在人均30平方米的居住条件测算，仅新增住房需求就近2亿平方米，为房地产的发展提供源源不断的动力。

　　半壁城区半壁区县

　　2010年，重庆主城区房地产新开工面积超过3300万平方米，商品房交易面积达2200万平方米，交易面积位居全国前列。即便在调控效果持续深入的2011年上半年，重庆主城区商品房交易面积依然超过700万平方米，远高于全国绝大多数其他城市。

　　同时，重庆主城区之外的区县市场有望打开，有两个方面的原因：一方面，区县购房者购买力强劲，2011年1～6月，重庆主城销售的所有商品房当中，来自重庆主城之外的区县购房者购买占据了46.6%，已近半壁江山。另一方面，区县在市场遭受严格的调控之下可能成为新的蓝海。重庆国土局数据显示，2011年1～8月，重庆26个区县共交易土地超过700万平方米，金科、隆鑫、恒大等实力开发商均在区县大量拿地，踊跃布局区县市场。

　　尚未撬开的外销市场

　　重庆房地产市场虽然总体向好，但也有些问题不容回避。根据重庆房管局数据显示，2011年1～6月，重庆主城区销售的所有商品房中，来自重庆市外的购房者比例仅为12.2%，当然这个数据肯定受到了房地产调控政策的影响，但是根据以往的经验数据，重庆市外购房者比例差不多也就20%左右，这个比例要低于兄弟城市成都（成都市外购房者占60%，其中绝大部分来自四川省，省外购房者占10%左右）。

　　外地购房者在重庆购房一般都是用于投资，买来自住的比例小得多，这与外地购房者对重庆的居住环境不满意有关。重庆平地十分稀缺，盖高楼一度成为建设主流，渝中半岛及其南北两边的高楼密度令人咋舌，这成为了目前重庆发展的一个新瓶颈。在市区内很多20层左右的高层建筑上观望，视野依然被其他建筑严重遮挡，无论在采光、空气流通、有害气体排放还是应急疏散上都存在问题。另外，城市钢筋水泥森林长得过于茂密，在重庆本身就是“火炉”的情况下，无异于火上浇油，使得城市愈发显得炎热憋闷。

　　现在，重庆已经启动“森林重庆”、“宜居重庆”等10年工程，努力在5～10年内将城市污染减少80%以上，大幅改善城市环境，让重庆变得更宜居。

　　码头文化成阻碍

　　重庆固有的码头文化中最讲究打拼和团队精神，也就形成了重庆人性格中的内聚性，反映在消费行为中就是典型的“群聚效应”，一个人在该区域落定，也会影响身边亲友的选择。

　　重庆主城区主要是向北、向西、向南发展，各个方向都有自己的中心，如北边有观音桥商圈，西边有沙坪坝商圈，南边有南坪商圈。由于工作圈、亲戚圈、朋友圈一般都在同一个区域，各区域的原住民觉得没有必要跨区域购房。

　　重庆区县客户到主城购房同样呈现这样的特点，比如重庆北边的长寿、涪陵等区县的购房者往往就选择在江北或渝北购房；西边的江津、永川等区县的购房者往往就选择在九龙坡、大渡口购房；南边的南川、綦江等区县的购房者往往就选择在南岸、巴南购房。原因之一是高速路出口或者长途车站在同一个方向，回老家方便。

　　土地过度集中，短期供应受限

　　2000年前后，全国大型开发商开始陆续进驻重庆，纵观它们的落地方式，我们会清晰的看到它们都选择了以大盘来开启自己的重庆地产之旅：3000亩融侨半岛，3000亩鲁能星城，3000亩奥林匹克花园，3000亩保利高尔夫花园，3800亩富力城，1300亩中海国际社区……根据纬联地产不完全统计，重庆千亩以上的大盘超过40个。大量的土地积压在了大开发商的手中，而这些项目的开发周期多则十多年，少则五六年。这就造成市场供应周期拉长，短期内供应量不足，这也从另一个层面解释了为什么重庆房地产市场多数时候都处于一个供不应求的状态。