经典重庆

标题: 简谈朝天门凯德置地项目 [打印本页]

作者: lcy19812000 时间: 2011-12-2 02:37
标题: 简谈朝天门凯德置地项目
本帖最后由 lcy19812000 于 2011-12-2 09:45 编辑

本人在外地从事规划建筑行业，简谈下对朝天门凯德置地项目的看法。

一、改造的必要性
朝天门坐落于重庆三大CBD之心，两条母亲河交汇处，是重庆水运兴市的发源点，一直以来被赋予了“重庆门户”的重任，承担市一级重要职能包括规划展览馆、公路零公里原点、两江夜游登陆点、三峡游轮登陆点、庆典烟花观赏点等等。朝天门广场建设成为船头形状，寓意为带领大重庆乘风破浪、勇往直前。这样一个为城市“画龙点睛”的地方，必须要配以这座城市最高级别的建设标准。现有的建设水平与承载功能，必须进一步优化提升。

二、建设方向：自然景观or商业开发？
打造成纯粹的亲水自然景观、大广场、城市****公园，绝对是高尚典雅之举。但是在朝天门这个区域会有麻烦。朝天门是渝中区的交通末端，与对岸的联系被两江所阻，做成开敞空间不能聚集人气。根本不可能有很多本地人长期坚持舍近求远，专门辗转来这里欣赏自然风光。一旦利用率不高，就是浪费朝天门处于三大CBD中心的商业价值。市****更不可能为了增加一个公园的人气专门拉一座长江大桥和嘉陵江大桥到朝天门。所以纯搞自然景观的思路并不经济。

换一种思路，搞商业开发，像江北嘴那样，综合开发体中设置大公园大广场大绿地，两者兼顾，是理想而实惠的办法。高尚程度不比前者，但也是一种可行之法。

三、方案招标方法的先天不足
本人从事建筑业，有规划和建筑方案招标工作的体会，这种工作方式有先天不足，所以招到的中标方案也不可能尽善尽美。影响招标方案不完美的两个重要因素是：

1、方案招标有时间限制，不会无穷尽的选下去。业主（规划局）不可能把很多人力物力长期放在一个项目上。既然设定了方案出炉时间，不管好与坏，必须在参选方案中选出一个优胜者，实施建设。如果一直不作决断，改过去改过来，耽搁了建设时间，就是“不作为”。
2、经济投入有限。世界级的建筑师、设计团队，在全世界都辗转忙活，时间就是金钱，你必须邀请他才会来。所谓“邀请”，就是参加设计就有高额的保底费，没中标也能赚钱。当然中标赚得更多。市场经济中，名气就是身价。****不可能把钱无限度的投入到一个项目上，无穷尽的邀请各位大师来献计献策。

以上两点都决定了中标方案只是相对优秀的那一个而不是尽善尽美的。所以大家对中标方案不要太过苛求。举个例子，国家大剧院的鸟蛋方案被广泛诟病，大家可以找一找完整的方案集来看（已成书出版），看完所有投标方案后，你会觉得非她莫属，不是因为鸟蛋太好，而是因为其他都不够好。

四、简评朝天门凯德置地项目
优点：
1、方案形象非常震撼，抓住了“扬帆起航”的设计主题，八栋建筑和空中平台组成桅杆与船帆的形象，向后延展的形状如同夹克和肉丝在泰坦尼克号船头的经典飞翔动作，张力无穷。
2、高端办公、酒店、空中休闲（还有居住）加上地面综合体，不但高端，更重要的是聚集人气，地面顶层的大广场绿地才能真正利用有活力。
3、这个方案的另一大优点是其体量正好，最大程度修复了海客瀛洲等“城市伤疤”，这一招很妙。

不确定性（可能还会修改）：
1、方案经济性。方案中有八栋高层，大半是住宅。以居住为主的综合体，品质比以办公商业酒店为主的综合体要差很多。可以肯定，这是追求项目经济性的举措。几年前，重庆大剧院的几个比选方案中，大多数人都会喜欢5号方案（那个拓扑流线型的方案），但是这个方案没中标，据说就是因为造价太高，超出预算经济性不能被接受。
2、住宅建筑的形式。住宅建筑完全不可能作成全幕墙，需要开窗开阳台。不大可能做成弯曲前倾的形式，同样是经济性的考虑。北京上海十万一平的住宅也不可能作成前倾式的。花这个成本没有意义。
3、空中花园中的游泳池不可行。新加坡全年平均气温25到30度，四季不分，才能长期利用空中游泳池，创造利润。这个模式照搬到重庆不行，需要优化和改进。

以上简单的评价一下几个我看到的主要方面，并没想把各种因素说清说透，逻辑不严谨的地方希望大家包涵。总的来说，我认为大家不要对现阶段这个方案过于热情，中标单位还会深化修改，甚至面目全非都是可能的。作为我个人来说，其他都认可，只是对住宅占比太高很失望，希望这个比例在方案深化过程中能下调（估计很难），既然打造地标就要拿出高标准。

作者: 新恒 时间: 2011-12-2 02:43

作者: 法海 时间: 2011-12-2 03:15
说得有道理。但住宅比例高是房地产项目天性决定的，开发商有时也可怜，卖住宅最保险。

作者: 法海 时间: 2011-12-2 03:15
此方案之精神来源，应该是英国巨石阵。但那是大环境在草原上，凸显神秘、力量、魔力。但在两江汇合的朝天门，放上这一组建筑，至少有二个问题：一是与后方不协调，那横空出世的平台似乎压住了也抢夺了很多东西；二是与前方不协调，前面并非一望无际平原，也许从一棵树往下俯视还好点，然而更多的人是从南滨路、江北嘴、船上看过来，并不完美。

作者: 法海 时间: 2011-12-2 03:18
此方案深度目前仅仅是拿地方案，只是概念性方案。但精神已体现，应还有较大深化调整的余地。

作者: 大龙 时间: 2011-12-2 05:43
支持LZ!!!!!!

作者: DHL 时间: 2011-12-2 05:53
夹克和肉丝是什么？

作者: 起帆了 时间: 2011-12-2 06:04
很专业的评论商业开发说得再点后期深化会大改的现在的底下几栋住宅的可行性不高特别是进身很大顶部被大花园遮住采光会有大问题

作者: 爱无止境 时间: 2011-12-2 07:31
路过！！！！

作者: yuyouwuhui 时间: 2011-12-2 07:35
本帖最后由 yuyouwuhui 于 2011-12-3 13:49 编辑

1、方案经济性。方案中有八栋高层，大半是住宅。以居住为主的综合体，品质比以办公商业酒店为主的综合体要差很多。
2、住宅建筑的形式。住宅建筑完全不可能作成全幕墙，需要开窗开阳台。不大可能做成弯曲前倾的形式，同样是经济性的考虑。北京上海十万一平的住宅也不可能作成前倾式的。花这个成本没有意义。

3、空中花园中的游泳池不可行。新加坡全年平均气温25到30度，四季不分，才能长期利用空中游泳池，创造利润。这个模式照搬到重庆不行
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释怀中

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我喜欢杭州来福士

作者: 立体声 时间: 2011-12-2 07:57
分析得有道理，希望把这个发案修改得尽可能完美。

作者: 空空而已 时间: 2011-12-2 08:05
分析得有道理，希望把这个发案修改得尽可能完美。

作者: hkh023 时间: 2011-12-2 08:08
最他妈讨厌所谓的“扬帆起航”的设计主题

作者: nkq 时间: 2011-12-2 08:08

作者: lcy19812000 时间: 2011-12-2 09:25

DHL 发表于 2011-12-2 05:53
夹克和肉丝是什么？

Jack & Rose

作者: 飞鸟 时间: 2011-12-2 09:47
觉得楼主基本没说到点子上，尤其是那个平台。

作者: 城市阳台 时间: 2011-12-2 09:51
的确应该下调住宅比例

作者: 男同学 时间: 2011-12-2 09:54
大体是这样.慢慢再细化.

作者: 大张 时间: 2011-12-2 09:59
方案形象非常震撼，抓住了“扬帆起航”的设计主题，八栋建筑和空中平台组成桅杆与船帆的形象，向后延展的形状如同夹克和肉丝在泰坦尼克号船头的经典飞翔动作，张力无穷。

作者: 浴火重生 时间: 2011-12-2 09:59
偶也对住宅太多表示遗憾，其他不做评价，但有一点，住宅太多绝对降低项目品质

外滩对面的浦东陆家嘴，基本都是商业项目，可能是因为都是单个项目而非整体开发，因此容易有人接手

朝天门能否也采取这个方法——整体规划（全商业项目），分零开发（减少开发商压力）

作者: 畅游人生 时间: 2011-12-2 10:00
相信会有深化设计，楼主评论很专业～
任何一个项目没有绝对的完美，都是在特定历史环境下的产物。

作者: 一声笑 时间: 2011-12-2 10:03
这个方案至少比以前公式的10套方案强。

作者: 御临河 时间: 2011-12-2 10:09

作者: yxq2008 时间: 2011-12-2 10:23
空中花园设计时要注意细节，比如应该防止有人选择标志性建筑跳楼之类的，不然修好后，总是发生这类事，投入巨资修建的超级建筑其产生的负面影响很坏。

作者: Yanini 时间: 2011-12-2 10:26

法海发表于 2011-12-2 03:15
此方案之精神来源，应该是英国巨石阵。但那是大环境在草原上，凸显神秘、力量、魔力。但在两江汇合的朝天门 ...

我也是这么认为，有限不协调

作者: xiaoyi8010 时间: 2011-12-2 11:32
我觉得挺好，幕墙用好了，很给力…

作者: 异乡 时间: 2011-12-2 13:27
随便你几爷子乱搞！

作者: ryancqbz 时间: 2011-12-2 13:54
解放碑朝天门，现在在我眼中就是一个杂乱无章拥挤无序的地方，只适合拆，不适合建

这个方案，比当初修海客瀛洲还垃圾

鱼嘴上套个笼子，太傻B了

作者: wangyangzhou 时间: 2011-12-2 15:26
说实话，这个方案很丑，跟周围看起来好突兀，也看不出来像船帆，还是以前那个方案比较协调

作者: cjside 时间: 2011-12-2 16:34
这个方案的另一大优点是其体量正好，最大程度修复了海客瀛洲等“城市伤疤”，这一招很妙

作者: makerit 时间: 2011-12-2 19:11
地价那么贵，让开发商下调住宅比例估计就不买了

作者: nghd2005 时间: 2011-12-2 19:54
设计主体都失败，深化、细节不过是多扑点粉而已。创意要靠有艺术造诣的大师，实现才是“专业”建筑师的事情。

作者: 潇洒 时间: 2011-12-2 23:13
l支持楼主很客观的分析

作者: hk1986227 时间: 2011-12-2 23:18

我也不喜欢那个方案

作者: marriot 时间: 2011-12-2 23:22
很喜欢这个设计，希望不要被TH们给毁了。

作者: matoubailing 时间: 2011-12-3 03:45
顶楼主兄弟的专业解读！通过你的帖也回答了偶的主要疑问，比如中标方案多是为了竞标出奇制胜，实际操作中有些根本无法完成存在修改的可能，我觉得这个地标级综合体建筑不是那么协调，至少根据审美习惯，打头的两幢七十层的摩天放在这组建筑的最后排，相对矮点的楼前置，才协调，当然偶也只是一家之言

作者: vvwwvvww 时间: 2011-12-3 06:35
此方案之精神来源，应该是英国巨石阵。但那是大环境在草原上，凸显神秘、力量、魔力。但在两江汇合的朝天门，放上这一组建筑，至少有二个问题：一是与后方不协调，那横空出世的平台似乎压住了也抢夺了很多东西；二是与前方不协调，前面并非一望无际平原，也许从一棵树往下俯视还好点，然而更多的人是从南滨路、江北嘴、船上看过来，并不完美。

作者: 俏巴渝 时间: 2011-12-3 09:00

matoubailing 发表于 2011-12-3 03:45
顶楼主兄弟的专业解读！通过你的帖也回答了偶的主要疑问，比如中标方案多是为了竞标出奇制胜，实际操作中有 ...

很赞同你的观点！

作者: 俏巴渝 时间: 2011-12-3 09:01

vvwwvvww 发表于 2011-12-3 06:35
此方案之精神来源，应该是英国巨石阵。但那是大环境在草原上，凸显神秘、力量、魔力。但在两江汇合的朝天门 ...

是这样的，希望这个方案可以推翻重来！

作者: 云游津府 时间: 2011-12-3 11:58
凯德项目方案形象非常震撼

作者: 晒太阳的鲨鱼 时间: 2011-12-5 11:29
楼主既然是从事建筑规划行业的，电气有所涉及吗？》
如果能分享些大型的建筑项目信息就好了，希望能有个信息的猎取。

作者: chinacq 时间: 2011-12-5 17:21
没有最好只有更好
可能凯德目前这个方案是竞标中的强者
但还是希望能再优化一下
不要让人一看就觉得是新加坡金沙酒店的翻版啊！

作者: ajajustin 时间: 2011-12-5 18:16
只能说这个项目很商业化，****和开发商双赢。但对重庆来讲，是好是坏还有待观察。个人觉得弊大于利。

其实我一直觉得朝天门作为重庆的的标志，应该以标志性的公建为主，而不是商住楼占主导。

目前这个方案，体量太大，住宅比重也多，开发商会赚钱，就项目本身来讲，是一个赚钱的项目。唉，可惜了这块地。没办法，中国特色。一切经济利益为主。

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