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标题: 房地产市场或成W型走势房价有望四季度下降 [打印本页]

作者: admin 时间: 2009-7-1 13:15
标题: 房地产市场或成W型走势房价有望四季度下降
目前,房地产市场越来越热,基于对未来通胀的预期,大量资金涌入房地产,推高房价,坊间关于房地产泡沫再起的议论越来越多。对于这种现象,我倒认为,这其实并不是什么新生泡沫,应该说是07年的房地产泡沫在去年下半年的调整中没有挤完。

在2007年,房地产市场确实有泡沫出现。以北京为例,根据国家统计局的数据, 2006年北京的房价平均为7375元,2007年房价平均为10661元,涨幅为44%。就是2008年,北京的房价还是上涨的,均价在12400元左右。虽说当时有整体经济良好的基本面支撑,但实际上经济增长不足以支撑如此快速的房价增长,泡沫是显而易见的。
而2009年1至5月份,数据表明,房价的下调比较小。比如,根据北京市房地产交易中心的统计,今年1月份,北京房价平均为10700元,2、3月份均为11000多元,4月份是12000多元,5月份则为13000多元。根据房价的整个变化来看,可以说去年底的房地产市场调整还没到位。虽然去年底北京的成交量下降了40%左右,其他地方也下降了20%-30%,但整个房价降幅并不大。并且房地产市场很快受刺激政策的拉动,重新走高。
根据我们的了解,今年1-4月份,是刚性需求支撑起楼市“小阳春”,5-6月份改善性需求开始入市,伴随着一些因通胀预期而入市投资保值的需求,真正的投机行为还是比较少的。根据上两周中国指数研究院的统计,由于房价上涨,商品房成交量已经开始出现下滑,有的城市成交量下降,有的城市是成交量的增长率下降。预计三季度有可能会持续这样的走势,即房价上涨,引起购房者重新进入观望,而四季度,受成交量下滑影响,房降可能会出现下调。虽然房地产市场的繁荣有些非理性,但考虑到其可以在一段时间内对经济增长,就业增长有所贡献,因此下半年****再出政策的可能性比较小。
对于未来楼市,可以说变数很多。有可能出现供需矛盾。开发商经过今年上半年的“牛市”,资金压力越来越小,现在有捂盘的势头,在等待房价继续上涨。但与此同时,由于房地产开发投资目前还没有跟上来,如果明年宏观经济转好,需求上去的话,2010年,2011年有可能会出现供应不足。

作者: admin 时间: 2009-7-1 13:15
房地产火爆上扬势头不会持续太久

楼市的确已经回暖，无可争议。现在有争议的是能持续多久？涨多久？

这个问题要从三方面找答案。第一看****，****在何时会出手调控；第二看投资客；第三看真实购房者尤其是改善型购房者还有多大购买能力。

先看****，我觉得地方****在积极托市，********左右为难。

自全国工商联在今年两会上发布报告称土地和税收成本占到房价的50%～60%后，外界对于这一说法一直存在争议。近期，国土资源部开始调查全国商品房用地的地价，调查的结果是地价只占房价的15-30%。

其实二者不矛盾。国土部的说法是基于对地方****出让土地而言，其调研对象可能还包括一部分三线城市在内（共监测35个重点城市），所以它的加权平均地价占比可以低到15%。而工商联主要是基于对主流开发商的调研。一方面主流开发商的地盘主要在一二线城市，地价偏高。另一方面开发商的拿地方式很多，可以从****手里拿，也有从其他开发商处购买，甚至从土地掮客那里买等等。这样，开发商计算的地价就不是净的“一手地价”。我们公司目前在北京正谈着一块地，地价占比已经高达60%了。

提起这件事的目的是因为我觉得这个争议的背后蕴藏着********的态度。********现在的态度很微妙。一方面，要考虑到民生，房价不能上涨太快。另一方面房地产市场的回暖不仅有利于保8，也有利于提振国内外对中国经济的信心。难怪有人说，房地产市场的回暖是对宏观经济的“雪中送炭”。

再看投资客。只要通胀预期还存在，只要****不出手管制，投资客就会持续下去。今天的投资客还是有别于07年的投资客。07年的投资客有点类似于“击鼓传花”游戏，他们更偏向于投机、炒作，因为看好后市，希望赚取差价。而今天的投资客主要还是以对抗通胀，防止财富贬值为目的，群体上没有炒家那么大，对高房价的支撑力度也没有那么强劲。

最后，我们再看最终的接盘者——购房者。

以北京为例，一些年薪在数十万元的阶层已经觉得买不起房。过去中心城区8000元每平方米的房子现在则需要2.5万元甚至到3万元，基本上是3-4倍左右的涨幅。以一套140平方米的房子为例，过去总价是112万元，首付是22.4万元（两成），月供6765元（按6.66%利率计算，下同）；今天，该套住宅的总价是350万元（按2.5万元/平方米计算），首付70万元（两成），月供21140.63元，这样的月供今天有几个人付得起？难怪一些老总级别的人也说买不起房，他们是城市中高端大户型住宅的改善型需求者，更甭提刚性需求者了。

因此，从消费者角度看，购房能力已经严重不足。

综上所述，我认为****出手调控的概率在未来一年内是不大的。那么，房地产火爆上扬的势头还能走多远呢？我相信不会持续太长时间。当通胀真正起来时，当美国经济止跌回升时，我相信中国****会出手调控楼市。

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