经典重庆

标题: 错过洪恩寺,万科开始瞄向更大地块? [打印本页]

作者: admin 时间: 2009-7-3 12:56
标题: 错过洪恩寺,万科开始瞄向更大地块?
[提要]万科在重庆的战略目的，决不会满足于做一个排名前十的开发商，而是希望依靠多个项目迅速站稳脚跟，在两年内杀入前三的阵营中去。欢迎进入“轩辕一刀”的博客。

6月21日，渝园开盘，开盘82套别墅，销售逾70套；
6月24日，北部新区高新园人和组团H标准分区，29200万元
6月25日，北部新区高新园人和组团I标准分区，66000万元
6月27日，万科朗润园开盘，424套精装小户型公寓开盘售罄
6月29日，渝中区大杨石组团D分区，111200万元。
过去十天，万科撕下温情的面具，在土地和销售两大领域连续出击，以迅雷不及掩耳盗铃之势夺下一系列地块，不仅揽金超过2.5亿，同时洒出20亿，吞入百万平米土地储备。
万科终于以狰狞的掠夺者面目出现在市场上。较之同重量级的中海、保利、富力，万科的节奏紧凑，爆发集中。除了在洪恩寺失手，短短十天内，万科打了一场漂亮的局部战役，为在重庆真正扎根打下坚实基础。
3+X=4?
多年来，万科一直沿着“3+X”战略进行区域聚焦发展，形成各具特色、牢固的区域竞争优势。
在长三角，上海、苏南与杭州形成犄角，每年贡献销售额近130亿元；
在珠三角，以深圳、广州为核心，渗透东莞、珠海、佛山、中山等二三线市场，年销售额超过150亿元；
在渤海湾，北京、天津、大连、沈阳遥相呼应，年销售额近100亿元；
只有这个语焉不详的X,让万科在成都辛苦了近十年，依然跟着蓝光、中海屁股后面跑。
小沈阳说“这是为什么呢？”
一方面，万科在成都一直没有占据市场先机和主动，既未能形成上海那样的绝对优势，也没有纵深进入绵阳、都江堰等较富庶的二级城市。
更深层次的原因，成都独木难支西部大市场，从而形成整个聚焦战略中的短板。从这一点看，万科进入重庆，战略意义深远，即与成都一起将X提升为另一个“1”。如果万科再进入西安，形成西部的掎角之势，那么万科的集团优势将在西部市场会有很大的发挥空间。
作为全国大型城市中最后的价格洼地，重庆土地供应量大、开发商实力普遍较弱、城市发展的热点很多，占据重庆市场，就占据了西部的半边天，必然对推动万科在成渝区域的快速发展起到决定性影响。
因此，万科在重庆的战略目的，决不会满足于做一个排名前十的开发商，而是希望依靠多个项目迅速站稳脚跟，在两年内杀入前三的阵营中去。

作者: admin 时间: 2009-7-3 12:56
巨头的步伐

仔细回顾万科们在重庆发展的步伐，沿着他们的脚步，我们可以看到一条清晰的路径。

融侨进入重庆，3000亩融侨半岛，然后有诺丁阳光、苹果城；

鲁能进入重庆，3000亩鲁能星城，然后有领秀城；

融创进入重庆，3000亩奥林匹克花园，然后有亚太商谷；

保利进入重庆，3000亩国际高尔夫，然后有香槟花园、国宾上院；

富力进入重庆，3800亩富力城，还有海洋广场、现代广场；

中海进入重庆，1000亩高级社区，还有北滨一号、江北嘴；

绿地、复地、首金。。。无不是拿到一个大项目来实现公司落地，然后通过大盘的长期运作，再加上中小项目的配合来实现在重庆市场的长远发展。

这似乎是巨头们进入重庆的必由之路。因此，我们不难理解万科对洪恩寺的渴望，江北核心、森林公园、百万平米、洋房、别墅，无一不让万科心动，而没有拿下确实让人扼腕。反观目前万科手握的三幅土地，在地段、规模和地理条件的综合素质上无一是万科最满意、最擅长的土地，也很难保证万科在重庆的长期发展中占据明显优势。在接下来一段时间，万科应当还有拿地的后续动作，而目标将主要集中在开发规模较大的高端业态用地。在这一细分市场，无论洋房、别墅，只有龙湖将是万科最强劲的竞争者。

万科会成为重庆的老大吗？

2008年，万科的市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、鞍山和镇江等9个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第三位。

从万科31个城市的发展来看，刚好超过一半的16个城市进入地区市场三甲。在万科排名三甲的市场中，只有深圳、上海、天津，杭州、苏州、成都六个一线市场，其他均为二三线市场；在更多的市场，万科尽量保证进入前五。

从万科的资源分配看，长三角、珠三角和环渤海是万科战略中最重要的版图，产生销售额与利润最大的区域、也是资源占用最大的地区，未来保证这三大地区的充足发展依然是万科最重要的发展目标。西部和中部区域虽然是万科战略今后的纵深，但要在短期内占据大量资源的可能性较小。

从地区公司的管理来看，万科如果再拿下一块地，就要面临同时要运作5个项目的局面，对于一个新成立的地区公司在管理和组织上将是非常大的考验，也蕴含了较大的风险。以万科一贯稳扎稳打的风格，首先要保证的是每一个项目成功，应该不会激进地去看待在地区市场的排名。

从竞争的角度看，龙湖目前虽然尚未出手拿地，但上半年销售势头迅猛，按照之前的说法，年内新增几个新项目在情理之中。金科上半年成功借壳上市，股票已经连续涨停十多个板，8、9月份增发、分股势在必行。如此一来，金科手中大把银子将有很大部分在重庆寻找出路。此外，恒大、和黄、富力、保利、中海等土地储备充足，销售业绩良好，同样不可小觑。

在这样一个复杂的环境中，万科短期内应该不会急于求成，付出太大成本去冲击江湖老大的宝座，3年内的短期目标应是稳坐5甲。但3年后，如果西部区域发展势头良好、集团作战优势显现、形成良好客户口碑和品牌影响力，同时西部也逐渐分配到更多资源，那么万科就具有足够的实力来挑战龙湖的地位。

万科面临的挑战

作为一家刚刚落地的新公司，又将同时运作四、五个项目，重庆万科将面临很大的挑战。

除去前面提到的在组织和管理方面存在快速扩张后的大量问题，还有几个挑战性的问题需要万科解决：品牌影响力落地、房屋质量的控制、商业的操作。

万科，作为当之无愧的中国第一房产品牌，在全国都具有极大影响力。但对于房地产这种地域性明显的行业，品牌落地是一个很大的问题，即使如和黄这种更大牌的、中海这些同样大牌的，在过去两年中，都还没有实现真正的品牌影响力。再加之重庆人地处一隅，钱少眼高、口味刁钻，还有龙湖、金科的标准摆在那里，要形成足够的品牌影响力还有很长的路要走。

房屋质量一直是万科所有竞争力中的一个短板，在过去数年中，几乎每年都会有几起群体事件与此有关。在重庆，短期内要运作数个项目，质量问题将很关键，也会同时关系到万科的口碑。

商业，是万科未曾涉猎的领域，也一直是万科比较排斥的领域。根据万科的企业定位，应是“专业的住宅开发商”。但此次万科拿下的高新园地块明确要求了6万多平米商业，而河运校虽未有明确要求，但高容积率、部分商业用地的性质表明大量商业不可避免。作为全国最大的开发商，涉足商业领域开发应是迟缓之间的事情，但要在这两个并非商业区的地方消化如此大量的商业，仅仅依靠社区商业显然是不够的，那么，万科如何消化商业、能否完美转型，将成为项目运作中最大的挑战！（该文选自轩辕一刀的博文《苍鹰搏击---万科重庆发展策略之我见》）

作者: mycq 时间: 2009-7-5 17:28
万科是有实力的，一直以来龙湖不是把WK当老师吗?

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