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标题: 专访:瑞安麦永隆"高端物业更具升值潜力" [打印本页]

作者: admin 时间: 2009-7-3 13:02
标题: 专访:瑞安麦永隆"高端物业更具升值潜力"

瑞安重庆公司商务总监麦永隆先生

6月17日，重庆搜房网主编石茜女士对话瑞安重庆公司商务总监麦永隆先生，通过他对于市场的分析、项目的解说、客户心理的描述、营销策略的解读，就重庆高端物业市场给出一些自己的见解，也为购房者提供了如何选择具备升值潜力的物业的有效建议，相信这是对近期高端市场回暖现象的一种梳理，也对搜房网友了解整个市场、选择购房上会有一定的参考价值。
搜房网：据我们了解，目前高端物业市场回暖趋势明显，不少高端物业今年以来都有了不错的成交量，而瑞安重庆天地雍江苑自3月21日开盘以来，也取得了90%以上的销售率，请问麦先生您是如何看待这一波行情呢？

麦先生从雨中的雍江苑向我们走来

麦永隆：中国的房地产市场正在走出2008年的低谷，需求量和成交量稳步增长将是2009年后半年的基本趋势。但在这一个市场回暖趋势下，仍存有不确定因素。目前，房地产市场供应量依然十分庞大，而来自世界经济和欧美发达国家房地产市场的波动，对中国出口及企业盈利的影响，都值得我们关注。
今年国家的政策重点是“保八”、“保增长”、“保就业”、“求稳定”，“求民生增长”。而保增长就一定要保投资，保企业。房地产投资、制造业和中小企业都受惠于这一波政策，整个房地产市场自今年第一季开始又再重新活跃起来。
具体到重庆市场，我认为重庆市受惠于城乡一体化、西部大开发等政策支持，城镇居民居住条件得到快速改善，私人资产也以高速积累 (重庆过去 2年的 GDP 增长高于全国平均水平)，这几大因素推动的住房需求并未因金融危机有任何改变，在适当的市场气氛下市民的购房欲会被释放出来，成交量会维持在较高的水平。

在重庆天地的咖啡馆里，麦先生畅谈他来到重庆后的许多感受

搜房网：听说不少购买瑞安重庆天地雍江苑的客户来自香港、上海，能不能讲讲瑞安重庆天地雍江苑[论坛]的客户构成呢？
麦永隆：我认为重庆天地这样样的一个大型项目不能依赖外地客户来满足销售要求，我们的主要客户仍以本地居民为主。
从我们目前的销售情况来看，雍江苑[论坛]的客户超过 70%来自重庆主城区，我们估计当中大部份是以自住为主。香港、上海、外地城市及海外毕侨大概只占 20-30 %，这数字符合我们的预期，并且是一个比较健康的比例。
我们认为，要立足于重庆，我们必须取得本地客户的支持，所以从规划设计开始，我们便充分考虑本地客户对改善环境的要求，从户型、选料、小区设施、空间感，以至长期维修保养负担等着手，务求先满足本地客户的要求，现时的客户比例正好说明我们的策略正确。
我们对于我们建造的房子，在设计及质量上有着很严格的要求，在市场上有一定的口碑，过去几年一直有一批忠实买家跟随我们。我相信这次雍江苑的非本地客户中有很大部份是这批忠实客户。

作者: admin 时间: 2009-7-3 13:02
搜房网：我们知道，高端客户在置业时都有着非常细致的要求，而瑞安重庆天地雍江苑是如何从产品上、细节上等各方面满足他们这些要求的？
麦永隆：大到开发理念，细微到某个建筑材料的运用，都是我们在尽力满足客户要求所作出的努力。我们可以从以下几个方面来讲：
混合式开发理念：整个重庆天地不是简单的住宅开发项目，而是集办公、零售、休闲、教育、住宅等为一体的混合式开发模式。整体的开发配套对物业本身的价值提升相较单一的住宅开发模式对高端置业者具有吸引力，也符合高端置业者的生活方式。
电梯的配置：整个雍江苑[论坛]每个楼栋的电梯配置高于一般的市场水平，也考虑到高峰时电梯等待时间的多少，从2-9号楼均是1梯1户的配置，1#楼更达到3梯2户的高端配置。每个电梯间里设计了两种按钮、加入了盲文设计，方便不同的人群上下。
容积率：作为一个市中心的江景高层豪宅，仅2.3的容积率也是吸引高端客户的要素之一。
建材：我们在建筑中采用了中空断桥铝合金（6+9+6的空气层）、拉法基内墙保温材料（保证外墙采用面砖又满足住宅保温的要求）等很少使用在高层建筑上的材料，确保了建筑的品质性和科技性。
在产品设计上，我们为每户都准备了储物间、保姆房都带有独立的卫生间，这保证了一个房间的整洁性和私密性。另外，地下入户大堂的设计，让业主停车后可直接入户；而穿梭电梯的设置，充分满足了高端客户的人性化要求。
另外值得一提的是，我们在物业管理上的贴心服务，用这次交房礼包来举例，我们在交房时为业主精心准备了电信我的e家瑞安、施华洛世奇钥匙扣、整体配饰设计、家电团购等等。
这些硬件软件上的许多提升和用心，正是为了让客户看到我们的诚意和用心，我们希望到客户手上的房子是带有“灵性”的，值得珍藏的。

麦总站在瑞安重庆天地雍江苑的沙盘前

搜房网：我们看到雍江苑[论坛]最近又推出了精品御江豪宅，在产品上有没有更新的地方去吸引这些高端客户呢？
麦永隆：我们目前宣传的精品御江豪宅是临江板式高层，是更大更舒适的三房空间，无论是从通风采光还是对资源的独占性来讲，都是非常不错的。我们在户型上有许多精妙的设计，比如为了得到更大的观江面，我们采用了横厅式客、饭厅的设计；保姆房拥有独立的卫生间，保证了主人的私密；卫生间都是干湿独立分区的，户外阳台方正，让休闲空间变得更敞阔；另外还有一个多功能房的设置，让生活有了独立的空间，不受干扰。
非常期待大家到现场来感受一下这个御江豪宅带来的关于美景和品质的震撼。
搜房网：近期高档楼盘的投资市场日趋活跃，越来越多的购房者看好这一投资趋向。但也有不少人担心投资回报难如人意，我们应该从哪些方面来判断一个高档楼盘是否能升值保值呢？
麦永隆：对很多买房子自住的人来说，他的房子可能是他一生中最重要的投资；在有余钱作多种不同途径投资的人中，房地产在他的投资组合中一般都占一个不低的位置，所以在任何情况下我们在购房前都必须考虑这个楼盘的升值保值能力。
我们认为，投资者在购入一个房子前，会先考虑它的重售价值及持有期间的租金收益。
考虑的因素会包括:
位置：我们以上海新天地为例，同是高级豪宅，上海新天地一期升值三倍，周期浦东世贸滨江升值一倍。
完善的整体规划：具有升值潜力的房产是需要住宅、商业、办公楼相互配合的。成功例子如香港太古城、上海新天地板块。
设计、用料、维修保养：好的房产一定首先源于好的品质。香港太古城在上世纪七十年代开始建造，现时仍是香港首屈一指的大型屋苑，近期版图更扩大与邻近的太古坊结合，成为一个超级的商、住、办区域。
基于以上这些因素，我们认为占据了好位置、进行了好规划、拥有了好品质的高端物业更具升值潜力。

麦永隆先生身后是雍江苑非常有特色的石头堆砌的山水墙

采访后记：
一个楼盘好与不好，其实可以从跟其开发商的接触上看出端倪。大品牌的开发商，待人接物一向彬彬有礼，说话做事向来谦和有序，你会因为对这个企业的好感而转向对这个楼盘的关注，从对企业的认同而发现楼盘的价值。瑞安就是其中之一。
我们在一个阴转阵雨的下午跟麦永隆先生一起到了雍江苑现场，雨后的雍江苑清新动人，地上找不到一点垃圾的痕迹，房子的黄色外立面看来挺拔隽永，挑高的入户大堂玻璃显得明亮洁净，这里处处都透露着高端生活的影子，让人感受到好生活的范本。
而三月份才来到重庆的麦先生讲着还算流利的普通话，在荡气回肠的样板房里与我们感叹江景的壮阔，在雨后绿意盎然的园林里欣赏长得非常鲜嫩的植物，会介绍说这些青石垒墙是雍江苑里非常特别的景观。
采访完后，我们从重庆天地出来，麦先生忽然跃起去触碰一块围墙挡板，落地时手里多了一支笔芯，原来有只笔芯插在了围墙上——这个很难被发现的笔芯对周围景观并不造成很大的影响，而麦先生也可以请近在咫尺的保安来完成这个事情。但也就是因为这么一个动作，让我们明白，生活是超越房子本身所营造的立体空间，而站在金字塔尖的高端物业，其成功的秘诀就在这从上至下对生活细节的关注上。

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