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标题: 十城房企管理层调查:成交萎缩是楼市最大风险 [打印本页]

作者: admin 时间: 2009-7-15 14:36
标题: 十城房企管理层调查:成交萎缩是楼市最大风险
昨天记者获悉，克而瑞（中国）研究中心对全国10个典型城市——北京、天津、上海、南京、杭州、广州、深圳、武汉、成都、重庆的200家房地产企业的管理层进行了问卷调查，其中七成受访者认为下一阶段的市场风险就是成交萎缩。

“有超过70%的受访者认为，随着投资性需求的不断增加，三季度房地产价格还会上涨，但会导致成交量萎缩。”克而瑞（中国）研究中心总经理陈啸天介绍。同时，有近13%的受访者认为市场已经出现过热，需要谨慎对待，而在这一成多的受访者中，四大一线城市的受访者占到76%。
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随着2008年房地产市场的持续低迷，全国住宅市场供求关系逐步由2007年的供不应求转变为明显的供过于求局面，各季度供求比呈现逐步走低的趋势。
预计2009年全国房地产市场供过于求的局面将有所缓解，但整体形势依旧严峻。
由于2008全国市场整体表现为明显的供过于求，我们预计2008年末市场存量大幅增加，将达到21309万平方米，而2009年供应量则将保持相对稳定的水平，约为21039万平方米，根据近半年市场去化能力预测，2009年全国住宅市场的消化周期( 注：2009年消化周期=(2008 年末市场存量+2009年预计供应量)/ 近半年月均成交量)将达到33.84个月。
从各城市消化周期表现来看，贵阳和合肥由于2008年末市场存量较低，且2009 年预计供应将出现下降，因此消化周期不足18个月，在35个典型城市中最短。
北京、上海、广州、沈阳、重庆、南京、昆明、南宁、太原、无锡、郑州、宁波、常州、济南、长春、长沙以及海口等城市或因2008 年末市场存量较低，或因2009年预计供应将出现下降等因素，消化周期处于中等长度，在18 至36 个月间。
天津、深圳、成都、杭州、苏州、徐州、南昌、大连、连云港(601008,股吧)、乌鲁木齐等城市2008年末市场存量较高，而扬州虽然年末市场存量相对适度，但2009年供应量预计将出现大幅增长，因此消化周期均相对较长，达到36-60个月。
武汉、哈尔滨、西安、福州、厦门等城市则由于2008年末市场存量高，且部分城市2009 年住宅供应预计还将持续增长，因而消化周期最长，超过了60个月。
在对全国及35个典型城市2009年供求走势和消化周期进行预测后，我们根据预计供求比与消化周期两项指标的交叉分析，对这些城市未来市场的风险度进行了评估预测和分类。

作者: admin 时间: 2009-7-15 14:36
1.高度风险城市——供过于求局面明显，消化周期长

市场风险最高城市第一类城市中，2008年武汉、厦门和哈尔滨商品住宅市场形势较为严峻，市场信心受到严重破坏，成交量大幅萎缩，市场供求严重失衡。就未来市场走势来看，由于2008年市场存量大量累积，而2009 年预计供应量也较为充足，因此未来去化压力和市场风险巨大。福州、西安的市场表现同样不容乐观，2008 年供应充足但成交萎缩幅度较大，导致市场明显供大于求，可售面积大量增加，同时2009年市场供应量预计将出现较大幅度的增长，从而形成了较大的销售压力。

第二类城市中，与2007年的供需两旺相比，2008年成都房地产市场表现低迷，成交量同比萎缩达五成以上。宏观调控、地震、金融风暴等利空影响对成都房地产影响较大，大部分购房者选择持币观望，预计2009年上半年成交量将在2008年基础上继续下滑，形势不容乐观。预计由于土地存量较大、市场供应累积等因素，2009年商品住宅供应将会出现持续放量的过程，这也将进一步加大2009 年成都市场的去化压力，拉长消化周期，市场处于高度风险之中。

市场风险次高城市第三、四类中，天津、深圳、苏州、连云港、扬州、徐州、大连、南昌及乌鲁木齐等城市的市场风险处于次高程度，由于目前的市场存量和2009年预计上市供应量均较大，未来去化压力较大，房价有进一步下跌的可能。

其中第三类城市中，深圳、苏州、徐州、连云港、大连、南昌和乌鲁木齐等城市2008年市场观望氛围浓厚，需求萎缩，2008年末存在大量的可售存量，尽管2009年上市供应量预计将与2008年基本持平或有所减少，但仍将保持供过于求局面;而扬州2008年末市场存量虽然相对较少，但2009年市场供求预计将出现较大幅度的增长，市场去化压力仍然较大，因而整体来看该类城市2009年市场风险仅略小于风险最高城市。

2.中度风险城市——整体市场供过于求，消化周期适度

第五类的北京、南京、宁波、无锡、郑州、长春、太原、长沙、南宁、沈阳等城市，其2008 年成交量萎缩幅度基本达到30%以上，2009年市场也将继续呈现供过于求态势，但或因2008年市场存量规模适度，或因2009年预计供应量将有所下降，因此该类城市消化周期长度适中，整体市场处于中等风险。

3.低度风险城市——供求相对平衡，消化周期较短

市场风险次低城市第六类中，上海、广州等城市由于市场存量相对较少，且2009年上市供应量预计大都将出现减少，相对而言消化周期较短。

第七类的济南和常州在2008年供求相对平衡，相对于去化能力而言市场存量不大，尽管2009年供应量将出现一定幅度的增长，消化周期预计仍仅需24个月左右，相对较短，去化压力较小。但从2008年市场具体表现来看，两城市受宏观环境影响的效果显现较慢，如2009年成交下滑趋势不能得到遏制，在预计供应增长的情况下，市场形势仍将存在一定风险。

市场风险最低城市从消化周期和未来供应量来看，贵阳与合肥的市场风险度在35个城市中最低，当前市场存量较少、2009年预计上市供应量较低，因此未来的市场去化压力和供求状况较为适度，房价下跌的风险较小。

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