经典重庆

标题: 别墅成交创历史新高与普通住宅之间价差拉大 [打印本页]

作者: 江北崽儿 时间: 2009-7-24 18:25
标题: 别墅成交创历史新高与普通住宅之间价差拉大
别墅豪宅，市场受宠

与“平民别墅”近乎于鲜血淋漓的价格战不同，真正的“别墅豪宅”在市场相当受宠。真正的别墅豪宅，总是极具号召力。据常青藤相关负责人透露，重庆福布斯上榜的7位富豪均通过各种途径神秘造访，好几位均提出定制要求，考虑到整体的风格与布局，被常青藤一一婉拒。无独有偶，当年，棕榈泉推出湖边别墅的时候，亦有富豪提出定制要求，均被拒绝。
同时，与“平民别墅”投资炒房不同。“别墅豪宅在二手房市场鲜见有转卖者。”大泽置业·名墅坊负责别墅中介的负责人告诉记者，因为，买家大多是一些具有海外及国内一线城市豪宅别墅投资及居住经验的富豪，对豪宅的态度是收藏和投资。因此，诸如常青藤之类的别墅豪宅在二手市场可谓“奇货可居”。
重庆：100~200万元别墅最抢手
与其它城市有所不同的是，今年重庆楼市却盛刮“经济型别墅”风——市场供应和占有率最大的多为连排、叠拼类产品，价格在100万~200万元左右，独栋产品则非常稀缺。

在房地产市场回暖的过程中,别墅市场也渐升温,数据中心研究表明,09年上半年全国别墅成交放量,创下08年以来历史新高。其和普通住宅之间的价格差距也在不断加大,其中成交呈现两头热的现象,经济型别墅与高端型别墅成交比重较高。
数据研究中心认为,随着通胀预期的增强,将使越来越多的持币者进入房地产市场,别墅物业抗跌保值的特性使其成为了投资首选,加之,别墅市场供需的不平衡,未来,别墅市场将持续走强。
成交量创08年以来历史新高
5月中旬，常青藤“十二庄园世家”千万级豪宅别墅群推出，截至目前为止，一个月不到的时间，已经先后有8套千万级别墅豪宅被购房者收入囊中，其中一套更是价值3000万元、占地4亩的“楼王”。
在市场回暖中,一线城市的别墅市场表现强劲,09年1-5月,全国典型城市别墅成交量均有不同程度的上涨。
相比一线城市,二线城市的成交增长更为明显,增长势头更为强劲。别墅市场的回暖意味着市场已经逐步进入正常轨道,除了成交明显上涨外,别墅的价格由于别墅用地稀缺和市场需求旺盛等因素的影响而悄然走高,相比普通住宅的平稳走势,别墅价格则有明显上涨。
09年以来,上海别墅市场的成交量持续保持上涨,而深圳别墅物业市场的成交价格更是表现出一路上扬趋势。

作者: 江北崽儿 时间: 2009-7-24 18:25
成交呈现“两头热”

在别墅市场中,改善性需求和投资性需求是选择别墅主要的两类购房者,由于两类需求的差异性,不同需求所偏好的产品也存在巨大差异。改善性需求的客户偏好经济型别墅,以满足自住条件改善;投资性需求的客户则偏好高总价的高端别墅,通过别墅的稀缺来达到保值升值的投资目的。

由于大量改善性需求的释放,价格相对较低,较亲民的经济型别墅需求将增加,此类别墅普遍位于城市近郊,交通较为便捷,以第一居住为主打,满足购房者有天有地的生活追求。

而顶级奢华别墅作为别墅市场中的最高端产品,有着不同于普通别墅的特定受众群体,他们不在乎价格,看中尊贵和荣耀,是一种身份的象征,加之此类别墅越发稀缺,使得高端别墅市场未来将是热点中的热点。如深圳招商华侨城曦城虽然单套总价高达千万元以上,但09年1－5月仍然热销54套之多。可见此类稀缺性别墅的魅力之强。

四大因素促别墅市场走热

2009年来别墅成交市场的转暖,离不开全国房地产整体市场向好的外在因素,离不开广告投放力度的加大,离不开别墅物业保值抗跌、土地资源突出等内在因素。另外,如别墅项目高私密性、有天有地的生活方式等也是购房者购买别墅的重要原因之一。

其一,市场层面主要表现为全国房地产市场整体回暖。2009年在政策利好的刺激下,4、5月份全国房地产市场整体持续回暖,大部分重点城市5月份成交量甚至已经超过了07年市场鼎盛时期的成交量水平。整体市场的回暖也带动了别墅市场的持续向好。

其二,“限外令”和2008年高端楼市的疲软,客观上压制了一部分事实存在的需求,2008年港人投资内地房地产单位数量比2007年下跌30%。而在本轮全球经济危机中,中国所呈现的稳定经济环境吸引了大量的海外买家,尤其是今年年初暂停实施“限外令”，释放了许多香港客户和外籍买家积压已久的需求。

其三,投资层面:通胀预期增强,别墅抗跌和升值能力强,规避投资风险。

首先,今年以来广义货币供应量同比增幅持续高位运行,连续三月超过20%,这意味着流动性过剩,将造成后续的通胀压力加大。在通货膨胀预期下,资金持有者越来越多地选择进入房地产市场,尤其是高档住宅和别墅市场,以实现资产保值。

其次,房地产投资回报超实体经济。如目前工业企业ROE见顶回落,09年1季度ROE仅为7.5%,实体经济的投资回报下降,资金投资渠道减少,使得房地产的投资吸引力增强。别墅物业的高增值、高回报特性将成为这些资金的最终去处。

再次,别墅物业增值空间大,规避投资风险。从投资角度分析,别墅是较稳定的投资产品,持有时间越长增值空间越大。而且从目前全国市场看,别墅项目下跌的情况很少。因此尽管存在高投入的风险,别墅投资的抗跌性仍然远远高于普通商品住宅。

除以三大因素外,别墅的热销也离不开广告投放营销力度不断加大。

作者: 江北崽儿 时间: 2009-7-24 18:25
强通胀预期、供需不平衡下,未来别墅市场将持续走强

通胀预期的增强,将使越来越多的持币者进入房地产市场,别墅物业抗跌保值的特性使其成为了投资首选,加之,别墅市场供需的不平衡,未来,别墅市场将持续走强。

首先,投资层面看投资高涨下,别墅物业保值增值特性将吸引大量资金。

09年以来,金融机构新增贷款已超过去年全年新增贷款额,大量新增贷款引起投资高涨,但从工业企业ROE看出,当前实体经济的投资回报下降,资金可投资的渠道减小,别墅物业的保值和升值是资金的最佳流向。

此外央行数据透露,1-4月人民币新增贷款51718亿元,超过去年全年新增信贷,巨额信贷进入市场必将引起投资高涨,流动性增强。

另外,长远来看,随着中国经济的发展,中高收入的家庭将继续增加,别墅物业的潜在需求将非常大。在最近举办的别墅节上在线调查显示,有68.78%的购房者有购买别墅的意向。

其次,供应层面看“禁批令”后别墅用地越发稀缺,供应紧缺。早在2003年2月,国土资源部就紧急下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》,其中明确规定“禁止别墅供地”。

此后连续五年,国家调控并未改变“别墅用地禁批”的基调,从2006年出台的国八条、国六条,到2008年各种与土地相关的文件和政策多次明确了别墅用地不再审批。这也使得未来别墅产品特别是独栋项目将越来越少。 “卖一套少一套”的稀缺性使得别墅项目注定成为“香饽饽”。

最后,从需求层面看,改善性、投资性需求增强,别墅供需矛盾将凸显。2009年5月,中国人民银行在全国50个城市进行的城镇储户问卷调查结果显示:选择“更多投资”的居民占比升至37.9%,连续两个季度增加,累计提高8.8个百分点。

别墅等高端物业的成交活跃,除自住和改善型买家需求释放外,投资型买家陆续入场也起了很大推波助澜的作用。

从09年1－5月全国主要典型城市别墅供求情况分析,除深圳外,其余城市都处于求大于供的局面,其中重庆的缺口最大,可见别墅物业市场需求之强烈。

欢迎光临经典重庆 (http://bbs.jdcq.net/)