上海写字楼租赁市场供应分布不均将导致浦江两岸租金差扩大 - 经典重庆

2014年第二季度，上海写字楼租赁市场出现明显反弹迹象，平均租金在最近两年内首次录得1.5%以上的环比涨幅，不过单凭这一点，并不能断定未来租金走势将完全反转。与此同时，供应结构决定了浦江两岸租金分化程度加剧，其中浦东的租金约比浦西高出近20%，这一差距在过去多年未曾出现，预计在年底之前浦东的租金优势地位将更为稳固；浦西在新增供应压力没有完全释放的情况下，租金难有起色。

季内，黄浦区、静安区、浦东花木板块各有一个项目交付使用，共计提供约17.5万平方米的有效供给。在接下来的三、四季度，市场新增供应将有大幅上升，47万平方米的体量几乎是上半年的2.7倍。

季内净吸纳量达20万平方米，内资企业成为需要增长的主要来源，主要租赁成交案例包括：两个位于核心区的超甲级项目上海环球金融中心、静安嘉里中心各自迎来一家内资保险公司和一家超市连锁公司入驻，租赁面积分别为5000平方米和1325平方米。另外，一家化工企业在普陀区的品尊国际租下1615平方米。

本季度末，全市优质写字楼空置率环比微幅下降0.4百分点至6.4％。其中陆家嘴空置率仅为1％，创下历史新低。租金方面，依赖于浦东市场的优异表现，本季度写字楼平均租金出现明显回升（环比涨幅1.7%），但这不代表未来租金走势将完全反转。

再从细分市场的角度来看，上海写字楼租赁市场供应分布不均将导致浦江两岸租金差扩大。第二季度浦东供应匮乏的局面未有改观，使该市场完全由业主方主导，部分项目最终成交价甚至超出业主预期。由于核心区空置面积极为抢手，令浦东租金涨幅继续放大（4%），这也延续了该区域自去年二季度以来连续增长的态势。相比之下，浦西市场新项目和现有项目之间为争夺客户资源推出各种优惠政策，短期内在新增供应压力没有完全释放的情况下，租金即便在个别季度有小幅上涨也难以为继。目前，浦东的租金约比浦西高出近20%，这一差距在过去多年未曾出现。展望后市，考虑到陆家嘴与竹园板块仍将处于新项目空窗期，在年底之前浦东的租金优势地位将得以稳固，而浦西大量涌入的新盘将抑制租金上涨走势。