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标题: 从市场角度浅谈合川城市建设！！！ [打印本页]

作者: 东海1 时间: 2014-8-5 11:57
标题: 从市场角度浅谈合川城市建设！！！
本帖最后由东海1 于 2014-8-5 16:18 编辑

从市场角度浅谈合川城市建设！！！

我不是学城建的，又因性情懒惰，也少有系统学习专业知识。只是在房地产业从业久了，对城市建设和房地产业多少有些体会；对城市的规划建设更多的是从市场角度去思考。但观合川城市规划及建设，从市场角度讲有些许不足之处！

1、塔尔门片区的改造工程：

塔尔门片区是上个世纪九十年代末期修建的，由于当时城市规划和开发建设的水平较低，2010年从新进行改造。我们大概算笔帐，这一片区的拆迁大概花了30个亿。而这一片区新建200多万的商住综合体差不多成本就要60-70亿，共计100亿左右。（这笔庞大的资金对合川来说也不是一笔小数字，合川2010年地方财政收入也就五十个亿）。这100亿如果用于城市新区开发上，可新建300多万平方米房屋；这样的建设体量至少可带动3平方公里的城市新区建设。如果把这100亿投资建设城市路网等基础设施建设，每年投入10亿左右。那么从2010年--2020年基建投入资金可以解决相当大一部分。

（注：我的观点是从市场角度来看，这片的改造确实浪费资源和时间都挺大的，也耽误了合川城市建设的进程。当然安全大于天，有时候虽然花的代价大，也不可不为的，本届zf出于安全角度改造这一片区是完全正确的）。

2、合阳“新城商业核心区”建设：

根据近期有关报道，合川城北商圈集中爆发商业项目数十个,集中爆发商业体量超98万方。据不完全统计，合川市场2012年商业项目放量达34.6万方，2013年合川商业市场总放量约83.5万方，其中北区超72.5万方。可见商业项目众多，商业体量庞大，未来合川的商业市场竞争日趋激烈，城北竞争趋向白热化。

合川自古商贾云集，商业人气顶旺. 地方zf更应该引导城市建设，商业适度开发，健康有序发展。那么至少五年前就应该以合洲大道为纵线，合武路、义务大道为横线集中规划建设合阳“新城商业核心区”。而不是由开发上商自发的建设，满城开花。这一点zf是乎缺乏引导。如果是五年前对上述地方严格控规，统一打造，那“新城商业核心区”品质肯定不可同日而语。如果不是把财力物力用到塔尔门片区的改造，新城商业核心区已经成功收官了。

3、大型商业项目和基础设施的选址：

从目前合川城北的大型商业来看，义务市场尽管zf和开发商都尽了全力在打造和营造商业氛围，但其效果不尽人意。其原因还是地段问题，选址较偏。如果当年选址在客运中心对面，其效果肯定不一样了。

全民建身中心的选址也比较离普（如图）：较佳的选址因该在现义务市场或濮湖村；而不该在高校圆。首先全民建身中心是为了服务于广大市民的建身需求，选址离城太远，市民锻炼很不方便。二、各高校都有较强的体育设施配置，没必要画蛇添足。三、这一选址的好处在于临近渝武高速，可更好的展示合川的民生工程形象（好看未必中用）。

4、南城故事—-渝西第一高：

三年前坛子里渝西第一高楼的贴子吵得火热。当时我就泼了冷水，认为这个渝西第一高将成为南城故事！

a) 选址问题，就目前合川适合建这么大商务体量的高楼只有南北城市商业圈。这栋高楼虽顺路边、靠江边；但难免形影孤单，招商压力很大。

b) 没有金刚钻，别揽瓷器活，目前重庆区县开发商大多还是只会修建普通商品房，而对这样高大上的商务楼盘，无论是从品牌影响力，产品研发能力，产品推广能力都还是欠缺的。

c) 房市趋冷，这几爷子怎么能度过这个寒冬，如果真是金科或者万科来搞这项目应该还是可以盘活的，可以等到春天的到来。

5、以工业产业促进城市建设发展！

以产业促发展，这是当前很多地方zf的施政纲领。但合川目前的工业做得不够大，不够强，特别是规模经济产业还很弱，产业招商也有很大的压力。这到底是为什么呢？

筑巢才能引凤------地方的交通基础设施、产业规划布局，大型工业圆的建设、招商引资政策，zf办事效率、服务质量，税收政策等等均会影响招商工作的实效。前三者为主要硬件，后者为主要软件。就交通而言，合川包括在建和规划的铁路、公路、航运在重庆区县中都是非常强大的。但工业圆区规模不大，难以形成规模效应；产业布局分散环保压力很大。这在我以前的帖子中写得很多，可能并没有人重视过。在此我就南城核心工业圆和城市建设发展再唠叨一下，提出以下建议：(如图)

适当调整小安溪片区的规划，将涪沙路（涪江四桥----沙溪）以北区域作为小安溪生态城建设；涪沙路以南铜溪等大片的区域可以规划核心工业圆区西区，作为核心工业圆的储备用地；涪沙路西段作为居住区与工业圆的分界线，修建绿化隔离带。

第一、核心工业圆将扩大一倍，使整个工业园紧挨渭坨物流圆和渭坨工业圆，交通条件更为优化，工业产业更能形成规模效应。同时也大大缓解了核心工业园用地紧张的局面。

第二、这一区域地势平坦，更利于建设工业。zf的土地整治成本，道路建设成本都会大大降低。（大多数地方工业用地是需要zf投资土地整治和基础建设，而商住开发用地大多是现状出售，平地建工业是zf最佳选择。而开发商建小区就算是丘陵、山地也可因地制宜，就算是需要土地整治也是物有所值的；如果西藏有北京、上海的房价和市场，中国开发商有把珠穆琅玛峰铲平的勇气和能力。）

第三、扩大工业圆，减小小安溪生态城规模，也是顺应当前房市趋冷形势下适度收缩，更是对城市开发风险的控制。增大工业圆，引进更多的企业也势必增加小安溪生态城购买力和刚性需求。以产业促发展才能得到真正体现。

第四、把工业尽量集中在城南，以免四方分散布置，环保的压力上也会减小。

6、东城的开发建设（钓鱼城半岛—草街农创园），

至于钓鱼城半岛的开发建设，我写的帖子很多吗，大家可以看看《钓鱼“城”杂谈》等贴；钓鱼城的保护固然重要，但保护不等于不开发，保护与开发是可以共同促进的。最近有将龙洞坨结合重庆市域铁路规划修建合川港的帖子，有将合川东部工业产业整合，将农创圆从新定位为笔电圆，以承接重庆市笔电产业等帖子。

东海1

作者: 东海1 时间: 2014-8-5 11:58
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作者: 东海1 时间: 2014-8-5 11:58
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作者: 险峰 时间: 2014-8-5 12:05
牛逼。。。

作者: 风从山中来 时间: 2014-8-5 17:06
楼主很爱自己家乡，也很有水平的大局观。
钓鱼城半岛是风水宝地，开发千万慎重。今后有可能是合川最美最繁华的半岛。

作者: 超级魔术师 时间: 2014-8-5 18:03
应该写去zf信箱

作者: cqGG 时间: 2014-11-26 03:07
通常很有想法的人做不了主！！！悲剧

作者: 关心发展 时间: 2014-11-26 13:28
合川规划不大气，造成城市建设乱糟糟挤一团。

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