中国写字楼租赁市场 2014 年年中回顾与展望 - 经典重庆

尽管一定程度上受到地方政策及市场氛围的影响，根据追踪的16个城市，2014 年上半年写字楼总吸纳量达到94.5 万平方米，其中杭州和深圳分列前两位。新增供应方面，以上海写字楼租赁市场的增幅最大，青岛紧随其后。再从租金来看，表现最佳的当属深圳，租金年增长率居各城市之首。展望后市，在一线城市中北京市场需求仍将保持旺盛，中长期来看，多数二线城市都将面临空置率走高，租金上行乏力的双重压力。

中国 GDP 增速继续放缓，本季度，GDP 年增长率仅为7.5%。但是，在zyzf稳增长的政策下，预计至 2016 年，GDP 将保持 6.8%至 7.4%的年增长率。

尽管一定程度上受到地方政策及市场氛围的影响，根据追踪的写字楼市场，2014 年上半年写字楼总吸纳量达到94.5 万平方米。

私人金融公司和专业服务机构成为钱江新城写字楼市场需求的主体，在此推动下，上半年杭州写字楼市场录得13.6 万平方米的吸纳量。作为杭州新兴中心，钱江新城新建写字楼物业租金较低，使得潜在租户在权衡物业性价比之后选择其作为扩张的理想区域。深圳以12.1 万平方米的吸纳量位列第二，主要需求来自于金融、会计、咨询管理等企业。

跟据我们所追踨的 16 个城市，从 2014 年上半年新供应的数量来看，增长最大的为上海，其供应量为 34.7 万平方米，相当于其存量的 5%。2014 年第 2季度，上海写字楼市场空置率较 2013 年第 4 季度上升0.7 个百分点至 9.2%。鉴于上海不断上升的租金水平和供应量，许多企业调整租赁策略以寻求高性价比的办公楼。

青岛位列新供应排行的第二位，但总存量仍处低位。2014 年上半年，青岛供应量为 15.2 万平方米，相当于其存量的 18%。

从新增供应与现有存量的百分比来看，沈阳和长沙的新增供应分别是现有存量的 23%和 19%。由于巨大的新增供应，这两个城市的空置率也上升到了 37%和30%。

2014 年上半年，厦门、广州、重庆、南京、大连和天津这六个城市没有新增供应。尽管今年以来重庆都没有新项目入市，但是，重庆写字楼市场录得 41%的高空置率，而其 6.6 万平方米的吸纳量也高于 5.9 万平方米的全国平均水平。由于重庆甲级写字楼在近几年集中入市，需要较长的消化时间，处于调整期的重庆市场出现了吸纳量、空置率两高的局面。在非核心城市，商用物业的供需失衡已成为一个普遍现象。

在高吸纳量的同时，深圳写字楼市场录得租金 222.5 元/平方米/月，年增长率达到 11.5%，为各城市之首。前海合作区的发展不仅为深圳经济注入新的动力，同时也为写字楼市场带来大量需求。截至 5 月底，进入前海的企业超过 7000 家，但由于前海仍处于建设之中，办

延续上一年的租金上涨势头，大连写字楼租金同比增长10.5%至 106.3 元/平方米/月。主要原因在于过去半年，大连市场没有新供应入市，而来自金融、贸易、管理咨询企业的需求持续旺盛。此外，由于靠近规划中的东港商务区，人民路也成为写字楼租赁的热点区域。

相反地，由于上海不断上升的租金和新供应，许多企业频繁调整租赁策略以寻求高性价比的办公楼。2014 年上半年，上海写字楼租金同比下降 6.3%至 317.2 元/平方米/月。

厦门和长沙的最优写字楼租金同比增长率较低，2014 年上半年同比分别减少了 9.2%和 2.9%。在这两个城市，空置率高企的同时，现有物业及新入市项目竞争激烈，使得业主不得不降低租金来保证出租率。

预计至 2016 年，北京新增供应将处在较低水平，76 万平方米的新增供应仅为现存量的 11%。短期内，较低的供应量以及来自金融、科技类企业的强大需求都将使得北京市场保持旺盛态势。

然而，大多数二线城市的前景并不乐观。至 2016 年，厦门新增写字楼面积将达到 132.1 万平方米，为现存量的351%。同样地，重庆市也将迎来 162.9 万平方米的巨大新供应，为现有存量的 234%。随着竞争的日益加剧，市场也处于调整阶段。中长期来看，这些城市都将面临空置率走高，租金上行乏力的双重压力。

无疑，在新增供应集中入市的情况下，二线城市写字楼租赁市场都将要面对高空置率和租金下行的压力。开发商将不得不放缓施工进度，散售物业或提高综合利用率来消化项目。与此同时，开发商也可借此机会来提高自身物业品质来追求更高租金收入