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标题: 安邦：从重庆“豪赌”拆迁能借鉴什么？ [打印本页]

作者: SHISHIQS 时间: 2015-4-29 17:18
标题: 安邦：从重庆“豪赌”拆迁能借鉴什么？
在中国城市化进程的下半场，大规模的城市建设与改造会越来越少，而代之以城市更新。不过，如果有便宜的金融资源和优惠政策可以借用，一些城市仍然希望用熟悉的模式再“赌”一把。

　国家开发银行受******委托，近期在全国范围内授信2万亿，以四、五年为执行期限，为旧城改造提供融资贷款。重庆此前获得国开行授信271亿元，涉及6个区县，此次又有11个区完成了前期准备工作，申请贷款总额为286亿元。

　　重庆近年有两次大规模的危旧房拆迁。一次是2012年底之前的十几年，重庆共拆了2500万平米危旧房，涉及35.5万户。官方计划从2013年到2017年，全市35个区县323个片区的棚户区，再拆掉1234万平方米。在棚改资金方面，黄奇帆算了一笔账：每平方米如果需要5000元，拆迁1200万方米总共需要700多亿资金，国开行已授信资金为270亿元，计划授信的有280亿元，剩余资金可以通过商业银行、PPP来化解，总体资金总量平衡。目前重庆全市有38个区县，17个区县分享了贷款，还有21个区县今后也可能会申请国家开发银行的授信。

　　能够拿到国开行便宜的融资，推动如此大规模的拆迁，显示了重庆市善于利用金融资源的聪明之处。难怪一向擅长资产运作的黄奇帆称“这是重庆的战略机遇期”，此次大规模拆迁是“重庆历史性的大规模拆危旧房、棚户区的最后一仗”。

　　不过，通过大规模拆迁来搞城市改造，这是“土地经济”时期城市发展的典型模式。房价不断上涨是游戏持续的关键。黄奇帆也承认，2012年之前的十几年，重庆之所以能搞“市场运作、zf导向、开发商投资”，主要受益于重庆主城平均房价近4倍的增幅，由市场进行开发，拆100万平米的房子，可能建200万平米的住宅、写字楼，重庆zf还能够在拆棚户区的过程中得到一定的土地批租收入，用以支持基础建设。

　　但现在国内房地产市场开始历史性地走软，房价不可能持续上涨，这将完全改变游戏规则。如果zf再按旧模式来推动拆迁，高成本因素将使得拆迁改造难以为继。更大的问题是，地方zf将会由此再背上更多的债务，这将使得本已紧张的地方财政雪上加霜。根据安邦咨询(ANBOUND)研究团队在国内各地的调研，很多城市的地方zf已经无力也不敢再搞大规模拆迁改造了。与之对比，重庆想一次性地推动1200多万平米的拆迁工程，无异于一次“豪赌”。

　　重庆市也看到了形势的不同，因此虽然采取的是老模式，但设定的目标已经不同，提出的模式是“科学规划、分类实施、节约用地、资金自求平衡”。黄奇帆对此的解释是：市zf不要求区县再产生土地出让金，也不做基础设施建设要求，只要“各种投入与土地出让达到资金平衡”。原因很简单，房地产十年翻几番的好势头没有了，重庆能把这些硬骨头啃了而不欠债就不错了。

　　重庆市的做法能否在其他城市复制呢？其他城市恐怕还很难学到。正如我们此前分析重庆“卖地减债”的做法很难复制一样，此次重庆市敢于“豪赌”大规模拆迁，一是基于国开行提供的低成本、长周期融资，国开行的贷款时间可达15年、20年甚至25年；二是基于重庆市在西部地区所具有的经济地位和发展潜力；三是这笔债务不计入zf债务的统计。

　　重庆市的大手笔做法难以完全模仿，但其善用国家政策性金融资源的思路则值得借鉴。重庆市仍然要警惕，即使有此金融资源支持，也依旧面临着债务扩张的风险。

作者: djwh 时间: 2015-4-29 17:28
不错…………

作者: 渔城烟雨 时间: 2015-4-29 17:32
能拿到钱就是王道

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