压力下的商住房：成交量连续两年大幅回落 - 经典重庆

在严格限购政策背景下一度“所向披靡”的商住房市场，随着住宅市场调控政策的逐渐放松，正面临前所未有的库存压力。在9·30和3·30两轮调控政策之后，北京楼市整体出现明显升温迹象，但商住市场却出现与大势相悖的表现，无论是成交量还是成交价格，均出现下挫。业内人士普遍预测，潜在的增量与高企的库存累加，商住市场还将在未来爆发出更大的危机，而控制总价、提升产品差异化与独特性、满足居住者复合性需求，才是商住房市场打响反击战的唯一出路。

　　据亚豪机构统计显示，2015年一季度，北京商住产品的成交均价为21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米小幅下降了两个百分点。

　　与成交价格的小幅回落相比，北京商住市场成交量连续两年出现大幅下挫。数据显示，2013年商住产品的月均成交套数为2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；2015年一季度，商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套，成交的回落幅度高达三成。

　　事实上，商住市场巨大的去化压力早在去年三季度已经出现端倪。亚豪机构统计数据显示，到去年9月底，北京商住产品库存达2.6万套，与二季度末相比，增加了近4000套，创下22个月以来新高。

　　据北京市房协秘书长陈志介绍，此类产品相对集中的区域包括房山长阳区域、门头沟区域、大兴黄村和六环附近、通州台湖区域、通州运河核心区以及北六环未来科技城和北七家区域。“门头沟区域隔一条路的两个项目都是类住宅产品，每个项目都有四五千套的存量，两个项目都近1万套了，库存压力很大。”

　　亚豪机构副总经理高姗分析，2013年北京住宅土地出让方式是在达到竞价上限之后竞建保障房、自住房面积，造成商品住宅用地面积缩减、地价高企，部分开发商为了平衡项目利润率，往往选择将商业公建用地中的可售部分开发为商住产品，以实现房企资金快速周转，这将造成今年商住产品进入供应高峰期。

　　据陈志介绍，规划已经脱离了目前的现状，在某些区域配建大型的商业和写字楼并不符合市场情况，也未顾及市场需求。事实上，不可能每个区域都能支撑起一个大型的商场，尤其是在电商的严重冲击之下。但土地的供应仍然有不少此类用地，按照人均10平米的办公面积计算，目前的供给也超过需求。这是此类产品极度过剩、长期积压、去化较慢的重要原因之一。

　　另外，在目前的政策环境下，对购房者来说，此类产品并未获得住宅产品同等的待遇，首付和贷款的利率都比较高。“但是，这类产品是北京刚需市场的重要补充，很多住宅目前的总价都高达两三百万，远远超出刚需人群的购买能力，而类住宅产品户型小，总价低，是解决一部分人群居住问题的产品类型。”

　　基于此，陈志认为，应该停止此类土地的供应，为企业正名，让企业名正言顺的去开发这类类住宅产品，作为住宅的补充上市。同时，北京市的规划调整中应充分考虑到这些，做好相关的教育等配套，尽量疏导，以保持社会的稳定和房地产的健康发展。

　　除了以上原因之外，还有一点不容忽视的，受限购政策影响，之前几年里商住产品的销售情况尚可，但近一段时间以来出台的政策利好并未覆盖商住，反而分流了商住的置业需求。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，无论9·30还是3·30均是针对住宅属性的商品房，在购买二套住宅的首付比例由6-7成降至3-4成后，商住首付依然维持着五成首付，这一点上，购房者选择的天平无疑向普通住宅倾斜。

　　而从产品属性上说，和纯住宅楼相比，商住产品的居住品质存在很大的差距，私密性、宜居性都不能得到很好的保障，商住产品生活成本高、居住密度高、产权年限低的“两高一低”的劣势又被市场放大，因此销量重挫。

　　随着调控政策的宽松，住宅市场的成交继续对商住市场形成分流，那些库存过高的区域，在售商住项目首先需要进一步调整价格、提高优惠促销的力度，降低首付和贷款利率过高的弱势，增强对于购房客群的吸附力。

　　除了价格杠杆以外，商住产品的开发商还应在规划指标限制范围内，深化产品设计。在亚豪机构市场总监郭毅看来，当前一些开发商将商业办公用地设计为独栋或联排产品，也赢得了一定的市场认可，此外，商住中LOFT产品的占比较多，调整进深和面宽的比例可以实现产品的采光和通透性，错层的产品设计可以增加首层的面积，居住舒服度更高、功能性更强。

　　具有稀缺性、独创性的商住产品同样能获得热销。今年4月，位于马驹桥的合生悦上城128套精装修房源开盘即售罄，在合生创展华北区营销总经理刘芸岐看来，稀缺性和独创性是项目热销的原因之一，与北京众多LOFT产品都是4.2米的层高不同，项目5.5米的罕见层高力压同类竞争产品。

　　此外，对于市场需求的准确把握，也成为项目热销的原因，刘芸岐表示，在北京，如果想要三代同堂的生活，购房者需要购买200平米左右的物业，符合这个要求的产品大部分是大平层或者别墅，对于有一步到位的置业需求却又并非富人阶层的购房者来说，现在有一个200万搞定四居室的机会放在眼前，或许是一个最佳的选择。

　　位于门头沟的远洋新天地营销负责人告诉记者，远洋新天地在传统建制的新中式院落居住空间中，规划了公寓、写字楼、体验式风情商业、创意社区服务平台等多种业态，可以满足业主全面生活需求。此外，区域一些项目甚至打出学区房概念，吸引购房者。

　　面对激烈的商住产品竞争，一些项目也开始进行产品功能创新，以提高项目吸引力，在房山长阳，五和万科长阳天地打出青年人创业的口号，销售人员表示，项目以“活力青年社区”为定位，汇集了花园公馆、精品住宅、运动公园、服务公寓、黄金商业五大业态，既可以作为青年创客的创业基地，同时也能够成为业主私享空间。此外，绿地集团也将在今年上半年在房山项目打造绿地版的共享办公产品，据悉，位于良乡的北京首个市级高校大学生创业实践及孵化基地预计今年5月正式投入使用。房山拥有庞大的青年创业客群和政策扶持，这也使得房山部分商住产品更偏向办公属性。

　　总之，在商住产品的市场形势趋于恶化时，性价比才是王道，在控制价格的前提下提升产品，充分满足居住者的复合化需求，方可赢得市场。

　　“去年4月份在良乡大学城买的LOFT商住项目，当时是每平米24000元，还是托人买的，谁知现在降到每平米18000元。”提到过去一年的买房经历，小王后悔不已，“当时买商住就是为了投资，谁知不升反降，还不如炒股。”

　　小王在房山商住投资经历是整个房山楼市变迁的一个剪影。在经历上一波成交高峰之后，今年开年以来房山新房市场出现供应与成交回落情况，来自机构统计显示，今年一季度，房山新房供应2677套，成交1387套，分别较去年同期下降12.7%与29.6%。受到市场低迷影响，今年一季度房山新房成交均价为每平米18413元，较去年同期下跌7%。

　　门头沟一在售项目相关负责人介绍，门头沟区域的商住型产品近两年来并不多见，此次商住项目的放量，也与去年底到今年初的土地成交热潮有关，伴随着各地块规划的推进，未来将会有更多项目亮相门头沟。

　　记者调查发现，目前门头沟商住项目大多打出“京西”及长安街西延长线的概念，突出门头沟交通的便利性吸引金融街、海淀等区域的购房者。以莲石、阜石两条地域高速为枢纽，贯通门头沟与城区。随着S1线和地铁6号线西延长线通车，门头沟将与北京西部核心区域彻底融为一体。交通便利性吸引了不少京西的首次置业的上班族，目前商住购房主力也主要集中在西四环、西三环沿线甚至西二环的购房人群体。