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标题: 江北嘴PK照母山双雄争霸谁主沉浮 [打印本页]

作者: 蓰手 时间: 2015-5-19 14:17
标题: 江北嘴PK照母山双雄争霸谁主沉浮

正处于大重庆背景下的重庆楼市可谓群雄割据的战国时代，各板块逐鹿山城，百家争鸣，辩家鹊起，形成了以照母山独占鳌头，江北嘴紧随其后，大学城、南坪、杨家坪、茶园等各板块齐头并进的局面。

然而随着照母山开发热潮减退，片区交通、配套、环境等各方面因素的制约，到了2015年，世界第五大教育城落户江北嘴，整个板块的开发热度和未来的价值潜力足够与照母山分庭抗礼，甚至大有超越之势。

照母山PK江北嘴双雄争霸

PK规则：5颗“★”表示满分；1颗“☆”表示半颗星。

作者: 蓰手 时间: 2015-5-19 14:17
第一战：时间发展线索比照

照母山：后来者暂时居上
战斗指数：★★★★☆

   1944年版《重庆市附近交通图》中的“赵母山”。
   2004年，“重庆向北”席卷主城，汽博、金开、新牌坊等当下热点住区成就“向北军团”黄金第一代，北重庆高端住宅区成形。
   2008年，照母山板块步入购房者视野，陆续十余家开发企业进入该区域。
   2012年之后，融创、金科、世贸分别在照母山拿下地块，拉开了品牌房企围猎照母山的序幕。
   2013年—2014年，照母山板块进入大爆发期。

江北嘴：国内发展最快的世界级CBD
战斗指数：★★★★★

   2002年12月，沉寂了半个世纪的江北城旧城改造启动。
   2003年4月，江北嘴公司联合江北区zf、市规划局面向全球征集江北嘴zy商务区城市规划国际方案。
   2005年11月19日，江北嘴zy商务区开发建设全面启动。
   2006年9月11日，黄奇帆提出江北嘴zy商务区的开发建设总体上分为基础开发、形象开发、功能开发三个阶段。
   2009年，江北嘴zy商务区基本完成基础设施建设，江北嘴zy商务区打造重庆建设长江上游地区金融中心的序幕拉开，正式进入了形象开发的阶段。
   2009年—2011年江北嘴片区迎来发力时期。
   2015年，世界第五座教育城落户，众多开发商齐发力，江北嘴板块将迎来爆发。

小结：照母山起步晚，但发展最快，几乎是突然之间成为重庆最热投资居住板块。江北嘴以世界级CBD标准，稳步推进，成为国内发展最快的CBD。
   江北嘴胜。

作者: 蓰手 时间: 2015-5-19 14:17
第二战：开发企业对照
照母山：20余家大小房企扎堆入驻
战斗指数：★★★★★

   恒大、万科、融创、棕榈泉、香港置地、北大资源、金科、协信、东原、力帆红星、象屿等超过20家品牌房企扎堆入驻。

江北嘴：10余家品牌实力开发商开发
战斗指数：★★★★★

   2009年即将完工的重庆大剧院
   中海、九龙仓、万科、保利、力帆、财信地产、江北嘴置业、重庆华城富丽地产、新鸥鹏等10余家房企开发。入驻企业新增180家，其中金融机构40余家，金融资产规模2338亿元。

小结：重庆大小房企扎堆入驻照母山，开发热度可见一斑，但开发企业实力强弱不均，有资金实力雄厚，有多年开发经验的品牌企业，也有名不见经传的小企业。而江北嘴的开发商企业从数量上讲，没有照母山那么扎堆，但全部都是知名品牌开发企业，拥有非常强的开发实力。
   双方打成平局

作者: 蓰手 时间: 2015-5-19 14:17
第三战：开发体量及供应对比

照母山：庞大体量成交榜首
战斗指数：★★★★

   2002年11月，首条“金”系列干道——金开大道建成通车。
   目前总开发量超过1200万平方米。2014年区域别墅、洋房数量居全市之首，占全市供应量75%左右。在2014年，照母山板块有超过10个项目同时推出別墅产品，供货约40万平方米，超过过去3年整个区域别墅成交总量。

江北嘴：写字楼体量及占比最大
战斗指数：★★★☆

   江北嘴规划650多万方的总体量，写字楼占据了其中的260多万方，占比达到了40%，住宅占据了180万方。而江北嘴板块写字楼的成交量也是重庆主城各区中占比最高的。

小结：照母山开发体量远超过江北嘴，近年来照母山成交也居于各板块之首。而江北嘴写字楼成交相对其他板块较有优势。
   照母山胜出。

作者: 蓰手 时间: 2015-5-19 14:18
第三战：开发体量及供应对比

照母山：庞大体量成交榜首
战斗指数：★★★★

   2002年11月，首条“金”系列干道——金开大道建成通车。
   目前总开发量超过1200万平方米。2014年区域别墅、洋房数量居全市之首，占全市供应量75%左右。在2014年，照母山板块有超过10个项目同时推出別墅产品，供货约40万平方米，超过过去3年整个区域别墅成交总量。

江北嘴：写字楼体量及占比最大
战斗指数：★★★☆

   江北嘴规划650多万方的总体量，写字楼占据了其中的260多万方，占比达到了40%，住宅占据了180万方。而江北嘴板块写字楼的成交量也是重庆主城各区中占比最高的。

小结：照母山开发体量远超过江北嘴，近年来照母山成交也居于各板块之首。而江北嘴写字楼成交相对其他板块较有优势。
   照母山胜出。

作者: 蓰手 时间: 2015-5-19 14:18
第五战：教育资源PK
照母山：人口30万教育资源严重不足
战斗指数：★★☆

   虽然整个北部新区学校教育资源丰富，但单就照母山板块而言，未来常住人口将达到30万人，而片区仅有楼盘自带的幼儿园、人民小学、巴蜀小学、北大附中等几个学校配套，教育资源严重不足。

江北嘴：世界第五座教育城落户充分满足板块需求
战斗指数：★★★★★

   江北嘴本身有重庆大剧院、重庆科技馆等城市名片地标，区域教育氛围浓厚。国金中心旁将建设一所公办九年制学校，预计在2016年建成投用；在拓展区，将建设两所学校，其中一所引入社会资本建成高端国际中学，另一所则为公办的九年一贯制学校，这两所学校也将在今年年底启动建设，预计2017年建成投用。
   新鸥鹏“江北嘴教育城”更是将在片区内打造世界第五大教育城，配套全球顶级中学——巴川中学，“15+”教育模式满足板块需求。

小结：总体而言，照母山人口与学校数量不成正比，教育资源缺乏，而江北嘴教育资源丰富，第五座教育城的落户，更是让整个片区教育充分发力。
   江北嘴胜出。

作者: 蓰手 时间: 2015-5-19 14:18
第六战：价格PK

照母山：200万买别墅 100万买普通住宅
战斗指数：★★★☆

高层住宅均价：7500~9000 元/㎡
洋房价格：10000~12000 元/㎡
主流别墅总价：200万~500万元/套（面积在150~300㎡左右）
   房价总体走势来看，从2012年2013年的1万元左右的房价，到现在的8000元，照母山房价有下滑趋势。

江北嘴：房价保持坚挺小平层豪宅横空出世
战斗指数：★★★★

   2015年一季度，江北嘴区域在售楼盘住宅套内均价1.22万元/平方米。
   另据小道消息新鸥鹏江北嘴教育城将建成普通人买得起的豪宅，照母山1套豪宅的价格，可以在该楼盘买两套小平层豪宅。
   房价总体走势，江北嘴住宅房价都是高于1万元，持续几年保持坚挺。

小结：从房价走势来看，照母山板块住宅房价波动降到，从2014年开始房价有松动迹象，而江北嘴房价持续几年保持坚挺，更保值升值。即将推出的小平层豪宅总价亲民，用同样的价格买配套交通学校更齐全的江北嘴，是重庆购房者较好的一个选择。
   江北嘴胜出。

   综合来看，江北嘴更胜一筹。

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