房价要回暖了？确定的只是楼市分化加剧！

缘夏日

     18日，国家统计局公布了4月份70个大中城市房价走势。其中，新建商品住宅环比上涨的城市有18个（前值12个），环比综合平均上涨0.3%，在这么多调控手段和利好政策的推动下，环比迎来10个月来首次回升。

     那么，在调控之下，楼市真的会回暖么？笔者认为，尽管当下借助政策利好，下跌趋势稍见缓和，但是期望楼市上涨，期望重回2009年那种全线上涨的趋势，并不是很乐观。究其原因，主要有以下三个方面的问题：

     供需错位，市场全面爆发困难

     房价难以上涨，归根结底在于库存量高企，房地产公司资金压力大，以价换量一度成为房地产公司的对策。而导致库存量高企的一个直接原因，就是全国房地产市场供求错配问题严重。目前，市场需求旺盛的一二线城市，在政策的刺激下，销售状况渐渐好转，但并没有暴涨的迹象。而库存量集中的广大的二三四线城市需求不旺。2009年开始，房地产市场进入疯狂增长的阶段，但二三线城市由于财政不给力，不得不依赖一二级联动（以土地换“三通一平”）的开发模式，大张旗鼓地进行“造新城”运动，造成后续供应无限度增长。然而，城市造起来了，却没有一个支柱产业吸引大量人口迁入。于是，几年下来，当高昂的投资情绪退潮后，库存问题开始显现，“鬼城”现象开始浮出水面。比如温州，2014年下半年传来的消息说温州的房价从高点接近6万元/平米，近乎崩盘式地落到2.2万元/平米后，暂时稳定了下来。经历了大涨大跌后的痛苦，投资者的信心和市场的回暖，都在短期内难以恢复。

      因此，到目前为止，中国房地产市场低端的代表温州、高端房地产市场的代表北京，都处于一种不温不火的状态；而且，各城市间的分化将愈加严重，特别是三、四线楼市的惨淡现实，导致房地产市场不太可能全面爆发。

      购买力不足“接盘者”有心无力

      央行要废除“存贷比”的硬约束作用，但是未来并不会释放太多的购买力。因为部分中小商业银行的存款准备金率已经通过定向降准，远远低于大银行18.5%的水平。其次，现在银行放贷积极性不高，企业申请贷款积极性也不高。多数银行的存贷比都在70%左右，没有顶格使用75%。此外，2009年所谓“4万亿”仅仅是个象征性的说法，事实上投入的刺激资金，zy加上地方达到数十万亿。当年中国的广义货币增速高达27.7%，而4月份广义货币M2增速只有10.1%。

      所以，即便废除“存贷比”，即便不断降准，只要广义货币M2增速不翻倍，购房投资者收入不增加，房价也没有可能全面回暖。

      空置率问题无法回避

      此外，不能回避的是高企的库存量和欲说还休的空置率问题。空置率肯定是要抹平的。从世界范围的地产市场数据的分析来看，空置率高到了目前国内楼市这个地步，接下来难以引领房价的上涨周期：一方面，空置率下降意味着会有更多的房产进入交易市场，为本来就居高不下的库存量雪上加霜；另一方面，即使我们假设，空置的房屋没有在房企手里，而都被投资者收入麾下，那么供应的可出租房屋远远多于租客的需求，租金回报率更无从谈起了。

      综上，在国民收入没有显著提高之前、在去库存化没有妥善解决之前、在一二线城市的空置率没有下降到5%之前，在长期贷款利率仍然远远高于租金回报率之前，在老龄化趋势的压力面前，楼市即便稳定下来，未来暴涨也难以出现。没有良好的涨势，投资也就没有良好的前景。此时投资者是否要用自己的资金为开发商接盘，成为“击鼓传花”中的最后一名，那就看投资者的财商和投资理念了。

不同观点：中国楼市的“核武器”来了 回暖势头明显