经典重庆

标题: 版主同鞋，请勿将单个楼盘的容积率来论证一座城市的容积率 [打印本页]

作者: 金属制造 时间: 2016-3-2 12:49
标题: 版主同鞋，请勿将单个楼盘的容积率来论证一座城市的容积率
之前发了个贴，讨论了重庆建筑容积密度过高的问题，版主同学是乎不服气，非要把成都，深圳等城市某个高容积楼搬来说事，试问版主，单个楼盘的容积率能否衡量一座城市的容积率？姚明的身高能否拉高中国人的平均身高？中国任何一座城市都能找出几个变态的高密高容楼盘，但重庆是最多的，没有之一。另外你还要考虑一点，重庆是山地丘陵城市，山体的自然遮挡加上众多的高密的建筑，很容易给人造成禁闭压抑感，这种感觉在平原城市是体会不到，况且你还要考虑平原城市超宽的街道马路，及大面积的城市广场对拉低整座城市建筑密度的作用，这些都是重庆不具备的。我一在呼吁重庆要降容降密，才能是提高城市的品质。千万不要拿什么住建部的标准来修重庆，根本就不适用

作者: huang2738 时间: 2016-3-2 12:51
关键在于，谁能提供整体的数据，我看双方都是在拿单个楼盘或部分区域举例。

作者: judelaw78 时间: 2016-3-2 12:51
说得有一定道理，重庆和平原城市，感官上有一定差异

作者: ningyuan 时间: 2016-3-2 12:59
本帖最后由 ningyuan 于 2016-3-2 13:09 编辑

第一，请提供证据，如果没有证据还是少发言。记住，我说的是新修楼盘小区（特别是三北地区的）和其他重庆差不多水平的城市相比。不是拿渝中区那些山坡上的老楼或者悬崖边的单体楼和其他城市的6+1板板楼比。

第二，如果你要说采光，显然主要和单个楼盘相关比较多，因为楼盘间的红线退让一般都是很大的，如果你要证明这个小区遮住了另外的楼盘的采光，也给一个证据。

所以，重庆即使退一万步说高层较多，那也是增加人流量，增加交通流量的后果，和采光什么的关系大不大不要想当然。还不要说一般重庆买房子，比采光更重要的一点就是不要当西晒，面对西边的房子采光再好，那也是绝对减分的因素，不信你去试一试买房子会不会朝西

如果不是采光被挡等原因，为什么要和房价相关？你在金开大道住，别人黄泥磅修高了一点，你就要你的房子价格低一点才爽？强盗逻辑了吧？？

按你的说法，重庆很多楼盘看江看山的，是不是房价要蹭蹭蹭的向上涨？

喷其他楼盘的容积率高不能丧心病狂的升级到自己的房价上面去不是

作者: 金属制造 时间: 2016-3-2 13:08

ningyuan 发表于 2016-3-2 12:59
第一，请提供证据，如果没有证据还是少发言。记住，我说的是新修楼盘小区（特别是三北地区的），不是渝中区 ...

我谈降容降密，就只是为了釆光？要采光我何必呆在屋子里。这里给你谈的是一座城市品质，在这里居住会不会人压抑感。有很多东西，数据是一方面，人的真实感又是另一方面

作者: ningyuan 时间: 2016-3-2 13:13
本帖最后由 ningyuan 于 2016-3-2 13:37 编辑

金属制造发表于 2016-3-2 13:08
我谈降容降密，就只是为了釆光？要采光我何必呆在屋子里。这里给你谈的是一座城市品质，在这里居住会不会 ...

这座城市的品质当然包含交通流量，人流量等一系列因素，但是这个和房价有什么必然的决定性关系？？深圳房价高是因为容积率低？？开玩笑了吧

那重庆还能看江看山的，很多城市看不到，品质又如何计价？？

要谈品质，那谈的就多了，重庆高品质的区域又不是没有，乱找一个比深圳大部分地方好的小区和环境，房价是不是应该达到深圳水平？

把容积率和重庆房价相对其他城市房价高低结合起来谈，就是耍流氓。深圳房价高，绝不是因为所谓的容积率低的原因。

真实感受，我住在黄泥磅片区，真实感受就是好通透，好通风，好采光，请问我的房价应该是多少。

作者: 出差重庆 时间: 2016-3-2 13:46
楼主提的是降容降密，提升城市档次，没有涉及房价。

作者: ningyuan 时间: 2016-3-2 13:55

出差重庆发表于 2016-3-2 13:46
楼主提的是降容降密，提升城市档次，没有涉及房价。

原文：

走过国内这么的大城市，说重庆容积率排第二，没谁敢争第一。人家深圳上海高楼也多，但人家的楼距拉得多开？重庆日照本来就少，出点太阳就被挡完了。我实在不知道规划局，开发商，还有这些买房者怎么想的，重庆缺地迈？每年出让土地面积全国数一数二，非要在渝中，江岸见缝插针修些乱七槽八的高容积住宅楼，。旧城改造也是，推了老房子，又修些密密麻麻的高楼。那么那些要求涨房价的，好好去算一下你的土地成本，加上你那高密高容的体积。你觉得重庆商品房的价格低吗？要我说，不但不低，反而高，不改变高容高密的现实，有啥B脸涨价？

作者: 出差重庆 时间: 2016-3-2 16:15

金属制造发表于 2016-3-2 13:08
我谈降容降密，就只是为了釆光？要采光我何必呆在屋子里。这里给你谈的是一座城市品质，在这里居住会不会 ...

仅仅针对本帖

作者: ningyuan 时间: 2016-3-2 17:02
本帖最后由 ningyuan 于 2016-3-2 17:07 编辑

我认为修高容积率还是修低容积率，不能光看你们觉得好看不，而是要看市场，要什么都有

你要住高端低容积率的，好吧，有这样的盘

你不在乎密度，你需要价格的，好吧，也有这样的盘。

至于交通和配套，只要你按照这个容积率配套，就没有问题，比如1万人一个医院，那么高容积率多多配几个，低容积率就少配几个，这个不是关键。交通也是同理，高容积率自然交通也要配套（不过这是另外的课题了）

任何时候脱离实际市场去谈品质毫无意义，因为其他城市一样的再修高容积率的盘，因为经济决定的。我当然认为重庆全部修美国那种别墅最好，不过到时候你买得起吗？？？或者说我买高层可以买120平方米，买花园洋房只能80平方米，你觉得你如何选择（不要和我讨论花园洋房有没有80平方米的户型）

再说一遍，重庆的楼盘的容积率我认为没有证据支撑就比其他城市的高，因为其他城市的一样很高，只要是新修的楼盘、那种城中村除外

至于道路宽度，重庆确实有限制，没有自行车道和辅道，这个也是没有办法的事情，有地形限制，大家想一想，在江北嘴修8车道，还要带辅道，那恐怕你就不用修房子了。再比如过桥，动不动就修8车道的桥，加穿一个8车道的洞子，当真重庆的钱是FPE调出来的无限钱模式？？

作者: suqiang 时间: 2016-3-2 17:22
看北京的房子也是8-10层的很多，房价当然高了

作者: 18号木匠 时间: 2016-3-2 17:41
呵呵，不要跟版主辩，版主可是网辩老司机啦。

我不参与争辩，
但是我要陈述些事实：

1、全国除重庆以外其他城市对住宅建筑都有最低日照要求，而重庆没有。

国家住宅规范要求，每户住宅应至少有1间卧室要满足大寒日2小时，或冬至日1小时的满窗日照。所以其他城市设计房子的时候都要用清华斯维尔日照软件计算住宅方案的日照，规划局也会复核是否满足，如不满足，业主可讨要阳光权。

而重庆由于山地地形，人多平地少，不执行日照间距要求，只需满足老城区20m间距，新城区25m间距即可，朝向不分。所以重庆住宅小区容积率高于其他城市也不足为奇了。不光5、6的容积率，7-10的容积率都不少见。

2 重庆规划里面普遍退让道路红线距离较少，一般3-5m。其他城市比如成都，主干道退10m以上。北京更是很多主干道退100m间距。

3、北方之所以更开阔，是因为冬季太阳高度角低，为保证冬季日照，必须后退很远的院子，比如北京的日照系数是1.8，也就是说一栋6层的住宅，假设高度为18m，就要后退出32m的院子，所以你会感觉北京非常开阔。北京的住宅容积率一般在2-4

作者: FBI023 时间: 2016-3-2 18:02
个人觉得重庆城建应该是“高但稀疏”的路线。

作者: ningyuan 时间: 2016-3-2 18:10
本帖最后由 ningyuan 于 2016-3-2 19:57 编辑

18号木匠发表于 2016-3-2 17:41
呵呵，不要跟版主辩，版主可是网辩老司机啦。

我不参与争辩，

我就用证据来反驳你，重庆虽然没有写最低日照要求，是因为从轻的地形上说，无法用一句简单的一句话来描述，也不可能计算得出来

比如成都的描述是这样
每套住宅至少应有一个卧室或起居室（厅）大寒日日照不低于2小时（三环路以内住宅大寒日日照不低于1小时）

同时规定了最低的间距，但是超过最低间距多少米（是确定的米数，是这样的），那就是靠上面这句话了，重庆可能这样吗？？

成都的描述:

高层建筑.
主要朝向:高层位于南侧： 27.0米；高层位于东、西、北侧： 18.0米（多层） 13.0米（低层)
次要朝向：13米

看到没有，不管你多高的建筑物，他的最低限制都是固定的，剩下的必须靠日照系数来调节。

而重庆根本无法使用日照系数软件，因为地形的原因很多楼盘根本无法使用所谓的软件来计算，于是直接使用了一个函数:

（一）建筑计算高度24米及以下的居住建筑，主采光面半间距为计算高度的0.5倍，且不小于4米；山墙面半间距为4米。
（二）建筑计算高度大于24米、小于或者等于60米的居住建筑，面宽小于或者等于40米的，半间距为13米；面宽大于40米的，半间距为计算高度的0.5倍，且不小于15米。
（三）建筑计算高度大于60米、小于或者等于100米的居住建筑，面宽小于或者等于40米的，半间距为15米；面宽大于40米的，半间距为计算高度的0.5倍。
（四）建筑计算高度大于100米的超高层居住建筑，面宽小于或者等于40米的，半间距为16米；面宽大于40米的，半间距为50米.

看到没有如果重庆一个60米的面宽40米的楼，那么他的半间距就是30米，两栋60米的楼正对的话，就必须是60米的间距（两个30米的半间距）（远远大于成都的高层位于南边的所谓27米最小间距的要求）

岂是楼主一句话老城区20m，新城区25米的谎言就能表述的。

所以谎言永远都要被拆穿，现提供资料链接，有心人士可以直接看.

现在18号木匠准备为你的谎言道歉了吗？？

重庆的建筑规划规范（2012版）：http://wenku.baidu.com/link?url= ... LgnZok3UprBr_u0PQIC

成都的建筑规划规范（2014版）：http://wenku.baidu.com/link?url= ... iM1XD2zTCwgWZF8FRLm

作者: ningyuan 时间: 2016-3-2 18:32
本帖最后由 ningyuan 于 2016-3-2 18:42 编辑

18号木匠发表于 2016-3-2 17:41
呵呵，不要跟版主辩，版主可是网辩老司机啦。

我不参与争辩，

打脸第二波来也

你在这里混淆视听，用成都主干道的退让来比重庆非主干道的情况

同样是路面红线大于30米（重庆是32米）的主干道

重庆根据住宅的高度，分别退让主干道7米，9米，11米

你硬是一来就把规范改了，你以为你是谁？

成都根据住宅的多层还是高层，统一退让8米（仅仅要求退2环内退20米，但是仅仅是二环路）

请问你的一律退让10米以上是你出的规范？？？？？如果是60米上的高层建筑物，重庆在主干道旁边，最小退让，重庆整整比成都多退3米，请问这就被你一句话就“事实”了？？？
眼睛爆了的人都能看出来到底谁退让得远

成都这么多邻着次干道的6+1板子楼，楼主说不看就不看了？？

这样乱开腔你觉得很涨面子吗？？？

铁证如下截图，你还有什么话说！

1.jpg (261.24 KB, 下载次数: 0)

成都.jpg (99.46 KB, 下载次数: 0)

作者: ningyuan 时间: 2016-3-2 18:52

18号木匠发表于 2016-3-2 17:41
呵呵，不要跟版主辩，版主可是网辩老司机啦。

我不参与争辩，

光靠国家文件打脸还不过瘾，还要用事实照片来打脸

这是随意在成都一环路以内的2015年拍摄的街景照片，soso网上面的，大家都可以证实现。你用你的眼睛来告诉我到底是多宽的退让，然后来和我谈事实！

成都1.jpg (353.17 KB, 下载次数: 0)

成都2.jpg (294.27 KB, 下载次数: 0)

作者: 18号木匠 时间: 2016-3-2 19:59

ningyuan 发表于 2016-3-2 18:10
我就用证据来反驳你，重庆虽然没有写最低日照要求，是因为从轻的地形上说，无法用一句简单的一句话来描述 ...

呵呵，重庆的高层住宅间距达60m？？？

哈哈，笑掉大牙了！我在重庆做了这么多年建筑，从来没有做过这么大间距的房子。
另外我说的是老规范，新规范2013年才推行，而且新规范间距没有根本性改变。依然不卡日照间距。
自己用尺子去量量万达广场的住宅间距多少，量量渝北的，量量新城区的高层！基本都是卡的25m！

我发现你真是各方面的“奇才”啊！你牛！你来当规划师当建筑师吧！

作者: ningyuan 时间: 2016-3-2 20:58
本帖最后由 ningyuan 于 2016-3-2 21:19 编辑

18号木匠发表于 2016-3-2 19:59
呵呵，重庆的高层住宅间距达60m？？？

哈哈，笑掉大牙了！我在重庆做了这么多年建筑，从来没有做过这 ...

新规范都出来了3年了，你来和我谈老规范，你怎么不谈上个世纪的规范

本人说的就是面宽超过40米的高层平行排列，当然是60米，只是现在大家为了采光都不这么平行排列且面宽大于40米而已。就算是面宽小于40米的，按新规范也是30米的距离

不控制日照面积，是因为重庆很多情况下，因为山势的原因无法这样计算日照系数而已。但是规范比成都这些要严格得多，成都根本不会管你什么40米面宽，只要满足日照同时大于27米就可以了，重庆显然不能这么做。比如重庆天地或者土湾附近的房子，你非要把后面那座山拿起来算遮挡面积，那干脆土湾就不要修了。

但是正因为没有日照控制，所以对间距控制有更加细致的划分，比如成都的60米正对的房子不管你什么40米面宽，一律大于28米加上日照就作数，重庆显然不是27米而是60米。只是你愿意修这么大的面宽不了。
我听你说你是做建筑的，我就悲哀，一个居然连出台了3年的规范都不知道（或者别有用心装作不知道）的人也是干重庆建筑的，你说悲哀不。前提是你真的是做建筑的。

那些有日照条件的城市：每套住宅至少应有一个卧室或起居室（厅）大寒日日照不低于 2小时（三环路以内住宅大寒日日照不低于 1 小时）；同时只规定最低27米。
你以为真的难得住多少人修高容积率小区的？？？现在的房子都是一个面看起来密，但是采光面都是保证了的，主要是山墙连起来，感觉像一堵墙而已。
另外重庆确实道路比较狭窄，这个是一个问题，但是显然这个问题和容积率根本就不是一回事

作者: 龙啸九天 时间: 2016-3-2 21:39
其实我真的觉得渝北这边很不错啊，住起嘿舒服。说到重庆，你们啷个不去看哈贵阳的花果园和未来方舟勒些楼盘，那才是高密。我年前去贵阳出差打车，一个出租车师傅说买了都不敢搬进去住，白天都要开灯。

作者: 18号木匠 时间: 2016-3-2 22:11

ningyuan 发表于 2016-3-2 20:58
新规范都出来了3年了，你来和我谈老规范，你怎么不谈上个世纪的规范

本人说的就是面宽超过40米的高层 ...

一看你就是一个只会纸上谈兵的家伙，一点实战经验都没。
重庆面宽超过40m当然间距增大很多。问题是所以重庆绝大多数住宅面宽都不会不超过40m，开发商会严重吃亏，你不知道吗？

为何重庆极罕见板式高层绝大多数都是一柱一柱的塔楼你想过为什么没？

其他的我都不想一一反驳了，我可没你那么有时间耗在论坛上做这无意义的申辩，。你继续…

作者: ningyuan 时间: 2016-3-2 22:27
本帖最后由 ningyuan 于 2016-3-2 22:31 编辑

18号木匠发表于 2016-3-2 22:11
一看你就是一个只会纸上谈兵的家伙，一点实战经验都没。
重庆面宽超过40m当然间距增大很多。问题是所以 ...

你在全国又能见到很多板式高层？？问些问题出来真是搞笑

一个29层楼的板式高层，放在你面前，你不哭天喊地的说遮挡了

但凡是超过20层楼的高层建筑物，基本上都是点式为主，这个可不是重庆这样。

所以重庆的房子并非是你想怎么修就怎么修，一个25米走天下，管你挡不挡光，可以说，这个距离数字基本上就是重庆日照系数的近似数据，只要按照这个规范来，就不会有严重的采光问题。

问题是就是要开发商会吃亏，开发商才会按照采光的要求去设计，比如面宽，比如倾斜角什么的。你又要问我为什么有些房子要倾斜，我说为了采光，你又要说为了不增加间距增加成本？？？

你的思路就只看得到手段，看不到这么要求的目的？？
高层可能代表人多，人流量大，但是从采光，景观来说，多得很的户型看中庭或者面向外面景观，你自己不去选，还在这里BB干什么。用采光来说重庆房价如何的，都是无理取闹

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