经典重庆

标题: 世联行李玺：重庆房价有上涨30%至40%的可能性 [打印本页]

作者: 总督 时间: 2016-10-8 13:11
标题: 世联行李玺：重庆房价有上涨30%至40%的可能性
世联行李玺：重庆房价有上涨30%至40%的可能性
2016-10-01
　　当地王和暴涨成为一线，乃至众多二线城市火热楼市的脚注时，偏居西南一隅的重庆却始终处于不温不火之中，房价涨幅甚至不及经济体量远远低于自己的兰州、南宁。
　　上半年，重庆主城区一手商品房成交153687套，环比上涨10%；成交面积1293万平方米，比去年同期增长14%，创下四年来的新高。
　　但一个令人尴尬的数字是，重庆6月均价仅为6951元/平方米，比去年同期微涨0.41%。这一价格排在兰州、昆明、成都、南宁、西安等城市之后。
　　在2016城市观点论坛重庆行现场接受观点地产新媒体采访时，世联行西南区域顾问事业部总经理李玺指出，重庆的不温不火一方面是前几年的土地供应量非常大，导致每年的去化量在2000万方以上。
　　“如果房价往上拉一点，成交量没有办法保障。当成交量没办法保障的时候，等不起的开发商就会考虑以价换量，造成房价没办法涨。”
　　另外，重庆的辐射能力不及成都，并且这座城市的投资增长大过GDP增长，作为投资拉动的城市，重庆的经济动力还不够，没有爆发力。
　　问症重庆楼市慢涨
　　作为西南重镇之一，重庆的经济体量与苏州、天津等城市相当，但就房价而言，却是十万八千里的差距。目前重庆商品房成交均价为7790元/平方米，而苏州则为12520元/平方米，天津为11473元/平方米。
　　如果仅就价格而言，重庆算是个不折不扣的洼地。并且在这一波二线城市的突飞猛进中，重庆也并没有踏出整齐的步调。
　　在李玺看来，西南市场的整体乏力跟城市群有直接的关系。北京、上海属于世界级的城市，又是金融中心、****中心，这些城市的财富阶层非常聚集。深圳之所以能和这两个城市匹敌也是因为对外窗口的定位，外加高附加值产业聚集，依附了很大一部分的高精尖人群。由此，这三个城市也成为楼市上涨的第一波。
　　“在第二波的时候，因为这些城市涨得太疯狂了，所以也带动了周边的城市群。今年，上海周边的南京、无锡、苏州、昆山，房价上涨都非常疯狂。”
　　而反观重庆，人口和产业的集聚能力都未成气候。据李玺介绍，目前重庆的购房者都是大重庆区域的，不像成都还可以辐射西北。
　　“成都的居住适宜度，还有商贸、教育聚集度都比重庆要大很多。重庆下辖的城市永川、江津、合川的人口只有百万，而成都周边的自贡、泸州、内江、宜宾和绵阳都是三四百万人口的城市。”
　　在产业方面，北京、上海金融贸易发达，深圳以高科技著称，杭州、苏州有工业支撑，但重庆并未形成产业竞争力。
　　李玺称，虽然重庆的GDP增速连续几个季度在全国排名第一，但重庆的投资增长大过GDP增长，仍然属于投资拉动型城市。“以投资拉动的城市，它的经济动力还是不够，没有爆发力。”
　　当然，除去人口和经济的因素之外，重庆房价长期持平的另一个原因在于土地供应充足。据统计，在过去五年重庆主城区的土地成交均在1000万平方米以上，其中达到峰值的2013年共成交1761万平方米，最近两年的成交也达到1318万平方米和1114万平方米。
　　如果仅就住宅用地成交来看，2015年重庆830万方的成交已经冠绝全国，比武汉、上海等推地大城都要高出不少。
　　三至四成的涨幅可能
　　虽然眼下重庆房价在全国范围内并不显眼，但在李玺看来，山城未来的房价还是有上涨30%至40%的可能性。
　　“重庆房价这两年都没怎么涨，现在全国楼市都在涨，我相信重庆应该也会涨，但它不会一下子翻倍，这还是不太可能的。”
　　李玺指出，投资拉动经济一定是有限的，得经过一个转型期，如果重庆的经济结构调得比较好的话，会为未来的经济埋好铺垫，只是说现在zf的债务也比较重一点，压力比较大一点。但从长久的经济环境来说，可能5年内是没有办法在投资之后产生非常好的效应。
　　但其个人还是比较看好更长远的未来，“毕竟重庆这个城市还是一个大农村，这个城市的更新、改造反而也给到这个城市更长远的正向作用。”
　　除了这些潜在的支撑因素外，2016年的重庆房地产市场也呈现出了一些新的特征，而这都有可能成为重庆未来房价增长的动力。
　　截至8月底，重庆主城在售项目未上市的住宅存量为1150万方，加上商办以及商业，库存总计为1956万平方米，去化周期约10个月；而待开发的土地存量达到7000万方，预计去化周期约为38个月，比过去有不少优化。
　　与此同时，重庆在供地节奏方面也有所控制，截止到8月份，2016年重庆土地市场共成交各类商、住用地367万平方米，与去年同期相比减少28%，为近七年来的最低值。
　　而且重庆的个别区域已经数宗高溢价成交的土地，在地价推高房价的预期下，未来片区房价上涨概率也比较大。
　　此外，重庆的城市定位也在发生着变化，将吸附更多的外来人口就业和居住。中新(重庆)战略性互联互通示范项目落地，中国(重庆)自由贸易试验区获批，“一带一路”和长江经济带的推行，成渝城市群的确立都将带来大量就业机会，届时将涌入大量刚需或改善人群，影响楼市的供求关系，进而带动未来重庆房价上涨。

作者: SHISHIQS 时间: 2016-10-8 13:17
前几年的土地供应量非常大，导致每年的去化量在2000万方以上。
如果仅就住宅用地成交来看，2015年重庆830万方的成交已经冠绝全国，比武汉、上海等推地大城都要高出不少。
西南市场的整体乏力跟城市群有直接的关系。北京、上海属于世界级的城市，又是金融中心、****中心，这些城市的财富阶层非常聚集。深圳之所以能和这两个城市匹敌也是因为对外窗口的定位，外加高附加值产业聚集，依附了很大一部分的高精尖人群。由此，这三个城市也成为楼市上涨的第一波。

作者: 重庆未来 时间: 2016-10-8 13:28
前几年的土地供应量非常大

作者: 石船UP 时间: 2016-10-8 13:29
世联行西南区域顾问事业部总经理李玺

作者: muisit 时间: 2016-10-9 09:43
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作者: sylm1987 时间: 2016-10-10 15:11
那到底会不会涨惹？

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