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标题: 昨日大渡口地块竞拍火爆程度-----------完胜十八梯！ [打印本页]

作者: chinaxiancq 时间: 2016-10-25 12:01
标题: 昨日大渡口地块竞拍火爆程度-----------完胜十八梯！
本帖最后由 chinaxiancq 于 2016-10-25 12:07 编辑

2016年10月24日，大渡口区大渡口组团D分区D10-3-1号宗地，68亩纯居住用地拍卖成交.华宇地产、润科、金科这三家企业的激烈竞拍，经过38轮竞价后，华宇地产以4.55亿元的总价拿下了该宗地，成交楼面价2838元/㎡，溢价率为57.69%。

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大渡口： 4.55亿/68亩。溢价57.69%
十八梯： 5.78亿/88亩。溢价0%

作者: 风中的秤子 时间: 2016-10-25 12:33
地价便宜建面买6500 套内7600 也有得赚

作者: ningyuan 时间: 2016-10-25 12:38
不能比亩，还是要比容积率，建筑面积

作者: jason2232 时间: 2016-10-25 12:46
要比容积率和附带约束条款

作者: Nevermore 时间: 2016-10-25 13:10
不应该吧。18剃应该是zf内定了哪家的。毕竟那个是形象工程。而且，18梯对容积率做出了要求，不能修商品房不能修高层，本来就没几个开发商愿意在这个经济大环境下继续去修纯商业。

作者: chinaxiancq 时间: 2016-10-25 14:08
本项目预计成本：

1.  首先土地出让金，华宇拿下该地块花费45500万元（即土地成交价），土地交易契税按3%缴纳，金额就是1365万元。地下车库补缴出让金150元每平米，现在车库规划没出来，这部分费用未知。

2.  配套费
重庆市配套费290元每平方米，该项目计容建筑面积16万方，配套费支出为4640万。配套费契税3%,金额为140万.车库配套费145元每平方米,目前车库面积未知,这部分费用未知.

3. 人防费
人防费35元每平米,已知计容面积16万方,人防费支出560万,车库面积未知,车库部分人防费未知

4. 设计费
建筑设计费20元每平米,景观设计费5元每平米,合计25元每平米,按计费面积16万方计算,设计费需支出400万.

5. 建安部分
1)土建部分,水电安装,外墙保温,门窗安装一般房屋建筑质量好点的,2000元每平方,按照16万方计算,需要支出32000万元.
2)土石方土石方50元每平方,该项目土石方规模毛估估算20万方,需要支出1000万
3)供水 30元每平方,供电 110元每平方,供气 40元每平方,通讯 10元每平方,电梯50元每平方米,消防50元每平方米,合计390元每平方米,按照16万方计算,需要支出6240万元.

6. 景观工程
根据开发商投入大小而定了,初步按1000万支出吧

   综上所述，本大渡口地块项目硬成本总计92845万元,车库部分未计入.按照16万方面积计算,楼面硬成本在5800元每平方.(建筑面积,不是套内)。

软性成本分析:
1)装修形象工程,包括售楼部,样本间等,毛估估按照1000万计算吧.
2)广告宣传:包括广告策划,营销推广,毛估估按照500万计算吧.
3)管理费用,管理费用毛估估按照200元每平方计算,需要支出3200万
4)销售费用按照销售金额1%计提,暂时不算
5)融资成本毛估估至少融资2亿,按照5%的贷款利率,一年利息成本1000万元.
其他杂七杂八的就不计算了,总计5700万元.16万方计容面积,投下来356元每平方.

硬性成本+软性成本=5800+356=6156元每平方.开发商利润率一般5%-15%,按照5%的利润率,开盘价格为建面6464元每平方(套内约8100元),按照10%的利润率,开盘价格为建面6771元每平方(套内约8464元),按照15%的利润率,开盘价格为建面7080元每平方(套内约8850元).行情如果好,开发商才能额外获取超额利润率.
   很多都是算的大概,实际成本只高不低.

作者: zouyuheng 时间: 2016-10-25 14:20
十八梯说起楞个多方其实可建面积只有8w方深水炸弹还在后头

作者: 艾希顿滤油机 时间: 2016-10-25 14:28
十八梯修个博物馆加公园之类的多好

作者: 一品芝麻官 时间: 2016-10-25 15:06

{:8_203:}{:8_203:}{:8_203:}{:8_203:}{:8_203:}{:8_203:}{:8_203:}{:8_203:}{:8_203:}{:8_203:}

作者: huanghong198769 时间: 2016-10-25 15:23
这地块在哪点儿都不清楚。。。

作者: huohou1 时间: 2016-10-25 17:10

chinaxiancq 发表于 2016-10-25 14:08
本项目预计成本：

1. 首先土地出让金，华宇拿下该地块花费45500万元（即土地成交价），土地交易契税按3 ...

建安2000绝对高了，你把其它的景观、土石方、水电气、电梯、车库什么的都单算了，建安2000肯定高了，县城比较好的小区，30多层的高层，卖4000都赚钱，地价也500-1000一平了，但是还是赚钱，你这算的成本肯定高了。

作者: 嘉陵江水 时间: 2016-10-26 11:17

gaogaogao 发表于 2016-10-25 17:14
十八梯规划好修好，绝对挣钱好卖，就看开发商的胆量了

这个确实这次十八梯出让地块很小只是铺垫而已

作者: wwhy 时间: 2016-10-26 11:57
十八梯专门坑外地的？

作者: wwhy 时间: 2016-10-26 11:58
总之旧城都不好改造

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