经典重庆

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作者: wuying007 时间: 2017-2-27 09:29
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重庆房价终于迎来分化（上）
　　近期，重庆房价突然成为全国性话题。

　　12月30日，2016年最后1个工作日，一份署名“重庆房地产商会”的文件在网上流传，疾呼“在全市范围内全面推行商品房销售按建筑面积进行计价”。后据了解，此件应为计划于“两会”期间提出的一款集体提案。

　　再就是媒体爆发式报道全国各地组团来渝炒房。其中一篇《京沪居民打飞的去重庆买房，重庆房价要疯涨？》影响颇大。

　　舆论鼎沸之际，重庆国土部门火线下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》。因其他政策的出台尚需酝酿，这次基本是从审批环节入手，即严格预售方案备案、加强备案价格审查、严格预售方案变更和严格预售方案执行。

　　那么，重庆房价到底将一飞冲天，或如某些人揶揄的“涨多少跌多少”呢？

　　看了许多人的观点，只能说看涨看跌的人，都对重庆这座城市了解不够，遑论其房地产市场了。

　　一座城市的房价，其影响因素是多方面的。归纳起来，不外乎五个方面。其一，城市地位；其二，经济实力；其三房地产政策；其四，供求关系；其五，未来信心。

　　先看重庆城市地位。行政地位，没说的，四大直辖市之一，北京、上海、天津、重庆。在中国，除了大连、青岛、厦门等个案（其实大连、青岛多年前也都是直辖市）外，各省区首位城市均为省会城市。况且重庆位于西部地区，城市行政级别对于争夺资源的重要性，要远远高于东部经济发达地区。在广大的西部和长江上游地区，重庆的城市分量，没有其他有竞争力的对手。

　　另外要注意，重庆绝非“爆发户”城市，1891年就开埠并成立海关，而从1843年起，此前只有广州、上海、福州、宁波、烟台、天津、汉口等15个城市开埠，开放历史极为久远。1937年11月至抗战胜利，重庆一直是中国****、经济、文化中心，可以说，民族的精华全部在这里了。

　　建国后，重庆继续做了近5年的直辖市，同时为西南大区所在地。其后大区撤销，重庆成为四川省辖市。由于重庆经济社会发展水平远高于四川其他地区（重庆工业长期占全川70%以上。1981年，重庆GDP97.2亿，排名全国第五，仅次于上海、北京和天津，比广州（63亿）高五成以上，是成都（49亿）的近2倍。1983年，重庆被擢升为第一个享有省级经济管理权限的计划单列市（副省级）。

　　1997年，风云际会，重庆被恢复为zy直辖市。但代价就是，万州、涪陵、黔江等三个经济较为落后地市并入重庆。于是，重庆增加了10余个贫困县，1500万左右人口，直接拉低了原重庆市的多项人均经济指标。这也是一些网友讥讽重庆“农村直辖市”的借口。殊不知，给北京、上海等任何一个城市1500万低收入人口，人均经济指标马上垮一半。所以，真正懂得的人，对重庆应该给予尊敬和理解。
重庆房价终于迎来分化（中）

　　其二，经济实力。关于这个问题，网上众说纷纭。黑重庆的，多拿人均说事，同时诟病重庆依靠大规模举债和天量固投，强行拉动经济增长。看多的，则通过GDP总量举例，特别是近5、6年来连续增速第一，让人刮目相看。其实，都不够客观。重庆经济，毫无疑问总量是较大的，2015年达1.57万亿，距离前一位天津已不到1000亿。但在重庆内部，经济发展水平也是分为东中西三线的。

　　一线自然是重庆主城9区。包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、大渡口区、渝北区、北碚区和巴南区。它们的发展水平如何呢？2015年，渝中区人均GDP为147524.25元（23685.74美元），而北京为10.6万元（17064美元），上海为10.31万元，深圳为162383.47元（26071.46美元），成都只有74862.42元（12019.53美元）。另有5区人均GDP在1万美金以上，还有3区略低于此线，值得一提的是涪陵区人均GDP达到1.14445万美元。可见，重庆主城区发展水平相当或略低于一线城市，远高于一般二线城市。

　　二线为渝西地区（目前已全部建区，可见城市化水平和经济指标较强），属于重庆五大功能区域的城市发展新区，交通便利，产业基础扎实，城市化水平较高，比较有代表性的璧山区，人均GDP8451.93美元、长寿8377.76美元、永川8354.24美元，相当于海口、洛阳、宁德等地，但高于四川省内排名靠前的德阳（7339.98美元）、自贡（6684.10美元）等地。说明这一地区经济发展水平相当于弱二线、强三线城市。

　　三线为渝东北、渝东南地区（剔除涪陵、万州、黔江三区）。本身就被定位为生态涵养保护区，重庆市是不打算在这些地区搞大开发的，并将当地人口适当转出。这一片区人均GDP从5000美元到3000多美元不等（低于5000美元的共10个区县），全国TOP200城市已无参照（最低门槛海北州5492.33美元）。但四川广安、遂宁均低于5000美元，达州、南充、广元低于4000美元，甘孜、巴中甚至低于3000美元。可见，重庆经济发展水平远高于四川省，区域也更加均衡一些。

　　经济总量，可以看出一个城市的产业和就业承载能力。人均经济指标，具体反映了区域发展指数。而不论重庆市内还是国内其他城市消费者，在渝购房肯定主要集中于主城九区。因此，重庆主城九区房价的价值远未充分体现，地段较好的优质房产，5年内翻上一番应无较大问题，达到2万至2.5万元/平。渝西地区由于工业化主战场定位，以及人口大量迁入，应有50%左右涨幅，达到8000—10000元/平，接近主城九区当下水平。而渝东北、渝东南片区，万州、涪陵、黔江房价应相当于渝西地区，其他区县则暂不具备投资价值。

　　其三，房地产政策。由于发展阶段不同，重庆还不能像珠三角一样，摆脱zf对宏观经济的主导性调控。因此，重庆房产受政策影响很大。有些人认为重庆房价滞胀归功于zf的“有形之手”，有些人认为重庆不具备投资价值。我个人认为是前者。

　　试想，一个行政地位顶级、经济实力较强的直辖市，扼守长江黄金水道，一带一路和西部大开发重要支点，大山大水夜景驰名世界，机场、铁路、码头、地铁、高速公路和高教、科研机构集中的直辖市，怎么可能不具备投资价值？如果重庆都不具备投资价值，请问除了北上广深，还有那些城市比重庆更具备投资价值？因此，只能将重庆的低房价“归功于”政策有意为之。

　　其实，黄****曾多次论说过他的房地产调控之道，也就是坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%，确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价。要做到这一点，需要有超前的战略眼光和类似组合拳的配套政策。早在十余年前，重庆就开始严格控规并大量储备土地，既保障城市建设的高起点，又为调控房地产提供了最关键的土地要素。2000年以来，重庆房产发展的主动权，始终掌握在zf手中，是全国房价最为平稳的大城市。

　　但随着优质土地逐步出让完成，重庆主城可供大规模开发的空间也在缩减。渝中区基本只能依靠旧城改造，江北只有江北嘴所剩不多开发项目，宏帆路、海尔路也已布满项目；南岸老城区几无成熟地块，目前主要集中在茶园新区。沙坪坝主要供应楼盘多在大学城。九龙坡、大渡口从来就不是传统的投资性购房目的地。

　　看似重庆存量房产巨大，难以消化，其实能供重庆市民和外地置业者挑选的，也就只剩下两江新区（包括渝北）一带的优质项目，集中于照母山、礼嘉、悦来、zy公园等地。但这些区域都较偏远，周边配套极不成熟，所以，资金恐怕还是更多流向核心区域存量房产和高端二手房。渝中区化龙桥片区、大坪片区，江北区观音桥、新牌坊、黄泥磅片区，两江新区（黄泥磅）冉家坝片区、龙头寺片区、大竹林片区、汽博中心片区等，值得关注和投资。

　

作者: wuying007 时间: 2017-2-27 09:30
重庆房价终于迎来分化（下）

　　其四，供求关系。重庆的房地产市场供应量一直很大，根据2016年前11月数据，主城新增供应1942万方，而成交2048万方（）。全市总成交则为4203万方，主城和远郊区县基本是一半对一半。

　　但是即便只算主城成交量，这个数字也肯定远远超过北京、上海，更不要说其他城市。我只查到2016年北京市成交12.5万套房，估摸着在1000万方左右，不到重庆的1/4。

　　当然，帝都和魔都，吸引的是全国性购房者，甚至还有海外资金。在重庆购房的，其实主城区的比重并不高，估计为30—40%，区县比重40%左右，另有20%为外地（主要为周边省市，四川、贵州、湖北、湖南等）。所以，重庆的供求关系和京沪有本质的区别。

　　但是重庆的优质房产，在未来五年肯定会逐渐紧张。这是因为重庆近五年来人口流入在加快：从重庆全域来看，近4年，全市每年新流入人口均高于流出人口，虽然总量不大，但是一个转折性标志，因为能够做到这一点的省份，基本是沿海发达省市，这说明重庆有了和广东、浙江、江苏等省份一争优质人口的能力（四川则流出人口超千万）。

　　如果只看主城数据，则更为耀眼。近五年来，重庆主城净流入人口都有20余万，可与京沪抗衡。这说明重庆都市核心区发展指数有明显提升，吸引力大大增强，与前文所述主城九区发展水平等同或接近一线城市相吻合。

　　加之重庆内环范围内开发强度已非常之大，优质土地所剩无几，重庆主城房地产的供求关系会逐步紧张，房价也会随之上扬。

　　其五，未来信心。由于多种因素，在国内房子并非单纯的居所，而是一种稳健的投资工具。所以，房产和股票相似，人们对其走向的预期，决定了投资行为和市场价格。

　　我在另一篇文章曾经提到：“渝汉宁杭”（重庆、武汉、南京、杭州）将成为新的一线城市。这四座城市是未来20年最有前途的四座城市。如此有信心，自然是基于城市地位、产业基础、发展态势、潜力后劲等考虑。其中重庆优势更加明显，中新第三个国家合作项目已经花落山城，一带一路和长江经济带战略，重庆是最重要的核心城市之一，八纵八横的高铁规划，重庆将彻底成为西南枢纽，从机器人、石墨烯、页岩气、京东8.5、通用航空等新兴产业布局，到汽车、笔电两大制造业引擎发力，产业集群式的强势，重庆经济很有可能继续赶超天津、深圳和广州（距离广州其实也不过2000亿）。其实，哪怕超过广州，成为全国第三，也不过是恢复重庆在改革开放初期在国内的经济地位而已。

　　所以，重庆这座城市给了本地人、外地人很好的预期，优质企业和外部资本青睐，产业布局空间广阔（主城外环和渝西地区，都是先进制造业的绝佳所在），生活环境不断宜居。说实在的，重庆主城的房价确实会有一波较大升幅。

　　当然，这种升幅是特指主城区的优质地段、优质项目。而远郊区县，惠及不多。也是本文题目“重庆房价终于迎来分化”的意义所在。

作者: wuying007 时间: 2017-2-27 09:40
个人觉得这篇文章的观点还是比较实际~！谈不上炒作，至少重庆作为直辖市房价还是低了点~！

作者: wuying007 时间: 2017-2-27 09:49
鄙人长江以南的省会城市基本去过，无论城建、交通、环境没几个赶得上重庆~！

作者: wuying007 时间: 2017-2-27 10:10
关键就是钱都刘到大城市去了，中小城市没有啥就业机会，怎么去，只能以后退休养老找个好的小城市生活~！

作者: lvmi8 时间: 2017-2-27 10:13

wuying007 发表于 2017-2-27 10:10
关键就是钱都刘到大城市去了，中小城市没有啥就业机会，怎么去，只能以后退休养老找个好的小城市生活~！

你看到的是目前情况，但未来不会这样。
大城市无法承载更多的人口和产业，机会饱和了。新兴的机会肯定是中小城市。

作者: ealn 时间: 2017-2-27 11:15
房产软文也逗来几只傻龟

作者: 关心发展 时间: 2017-2-27 13:02
干脆将重庆房价直接提升到10万、20万以上，吸引全国乃至全世界精英富豪，为之鼓吹呐喊的那部分人迅速成长为精英中的精英，富豪中的大富豪。

作者: cqjingdian 时间: 2017-2-27 13:16
1997年，风云际会，重庆被恢复为zy直辖市。但代价就是，万州、涪陵、黔江等三个经济较为落后地市并入重庆。于是，重庆增加了10余个贫困县，1500万左右人口，直接拉低了原重庆市的多项人均经济指标。这也是一些网友讥讽重庆“农村直辖市”的借口。殊不知，给北京、上海等任何一个城市1500万低收入人口，人均经济指标马上垮一半。所以，真正懂得的人，对重庆应该给予尊敬和理解。

作者: 鉴往知来 时间: 2017-2-27 13:21
文章写得十分垃圾，狗屁不通

作者: 憨豆哥哥向前冲 时间: 2017-2-27 13:29
房价永远都是被炒起来的！！！！！重庆房价也是如此！！！！！！！！！！！

作者: sincere 时间: 2017-2-27 13:32

lvmi8 发表于 2017-2-27 09:40
重庆一直都是招商引资的发展模式，随着土地资源的枯竭，这种模式无法持续。企业的扩张对土地的需求是无限的 ...

尼玛说话逻辑狗屁不同，京东方和惠科难道不是你们辣鸡的招商引资？

作者: cqyao 时间: 2017-2-27 13:55
很客观，16年以前，重庆的房价就是一个价，出现分化是好事

作者: wuying007 时间: 2017-2-27 14:53

鉴往知来发表于 2017-2-27 13:21
文章写得十分垃圾，狗屁不通

喷子，你写一篇来我们看看你的高见~！

作者: ranma1976 时间: 2017-2-27 15:11

作者: 西三角 时间: 2017-2-27 16:14
重庆房价和城市地位严重脱节

作者: 林间飞雨 时间: 2017-2-27 16:24
很客观的文章，特别是第一部份把重庆的城市地位说得很清楚！

作者: 林间飞雨 时间: 2017-2-27 16:25
震都乌龟看到这个贴子肯定会梭地板，哈哈哈！

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