经典重庆

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作者: wuying007    时间: 2017-2-27 09:29
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重庆房价终于迎来分化(上)
  近期,重庆房价突然成为全国性话题。

  12月30日,2016年最后1个工作日,一份署名“重庆房地产商会”的文件在网上流传,疾呼“在全市范围内全面推行商品房销售按建筑面积进行计价”。后据了解,此件应为计划于“两会”期间提出的一款集体提案。

  再就是媒体爆发式报道全国各地组团来渝炒房。其中一篇《京沪居民打飞的去重庆买房,重庆房价要疯涨?》影响颇大。

  舆论鼎沸之际,重庆国土部门火线下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》。因其他政策的出台尚需酝酿,这次基本是从审批环节入手,即严格预售方案备案、加强备案价格审查、严格预售方案变更和严格预售方案执行。

  那么,重庆房价到底将一飞冲天,或如某些人揶揄的“涨多少跌多少”呢?

  看了许多人的观点,只能说看涨看跌的人,都对重庆这座城市了解不够,遑论其房地产市场了。

  一座城市的房价,其影响因素是多方面的。归纳起来,不外乎五个方面。其一,城市地位;其二,经济实力;其三房地产政策;其四,供求关系;其五,未来信心。

  先看重庆城市地位。行政地位,没说的,四大直辖市之一,北京上海天津、重庆。在中国,除了大连青岛厦门等个案(其实大连、青岛多年前也都是直辖市)外,各省区首位城市均为省会城市。况且重庆位于西部地区,城市行政级别对于争夺资源的重要性,要远远高于东部经济发达地区。在广大的西部和长江上游地区,重庆的城市分量,没有其他有竞争力的对手。

  另外要注意,重庆绝非“爆发户”城市,1891年就开埠并成立海关,而从1843年起,此前只有广州、上海、福州宁波烟台、天津、汉口等15个城市开埠,开放历史极为久远。1937年11月至抗战胜利,重庆一直是中国****、经济、文化中心,可以说,民族的精华全部在这里了。

  建国后,重庆继续做了近5年的直辖市,同时为西南大区所在地。其后大区撤销,重庆成为四川省辖市。由于重庆经济社会发展水平远高于四川其他地区(重庆工业长期占全川70%以上。1981年,重庆GDP97.2亿,排名全国第五,仅次于上海、北京和天津,比广州(63亿)高五成以上,是成都(49亿)的近2倍。1983年,重庆被擢升为第一个享有省级经济管理权限的计划单列市(副省级)。

  1997年,风云际会,重庆被恢复为zy直辖市。但代价就是,万州、涪陵、黔江等三个经济较为落后地市并入重庆。于是,重庆增加了10余个贫困县,1500万左右人口,直接拉低了原重庆市的多项人均经济指标。这也是一些网友讥讽重庆“农村直辖市”的借口。殊不知,给北京、上海等任何一个城市1500万低收入人口,人均经济指标马上垮一半。所以,真正懂得的人,对重庆应该给予尊敬和理解。
重庆房价终于迎来分化(中)

  其二,经济实力。关于这个问题,网上众说纷纭。黑重庆的,多拿人均说事,同时诟病重庆依靠大规模举债和天量固投,强行拉动经济增长。看多的,则通过GDP总量举例,特别是近5、6年来连续增速第一,让人刮目相看。其实,都不够客观。重庆经济,毫无疑问总量是较大的,2015年达1.57万亿,距离前一位天津已不到1000亿。但在重庆内部,经济发展水平也是分为东中西三线的。

  一线自然是重庆主城9区。包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、大渡口区、渝北区、北碚区和巴南区。它们的发展水平如何呢?2015年,渝中区人均GDP为147524.25元(23685.74美元),而北京为10.6万元(17064美元),上海为10.31万元,深圳为162383.47元(26071.46美元),成都只有74862.42元(12019.53美元)。另有5区人均GDP在1万美金以上,还有3区略低于此线,值得一提的是涪陵区人均GDP达到1.14445万美元。可见,重庆主城区发展水平相当或略低于一线城市,远高于一般二线城市。

  二线为渝西地区(目前已全部建区,可见城市化水平和经济指标较强),属于重庆五大功能区域的城市发展新区,交通便利,产业基础扎实,城市化水平较高,比较有代表性的璧山区,人均GDP8451.93美元、长寿8377.76美元、永川8354.24美元,相当于海口、洛阳、宁德等地,但高于四川省内排名靠前的德阳(7339.98美元)、自贡(6684.10美元)等地。说明这一地区经济发展水平相当于弱二线、强三线城市。

  三线为渝东北、渝东南地区(剔除涪陵、万州、黔江三区)。本身就被定位为生态涵养保护区,重庆市是不打算在这些地区搞大开发的,并将当地人口适当转出。这一片区人均GDP从5000美元到3000多美元不等(低于5000美元的共10个区县),全国TOP200城市已无参照(最低门槛海北州5492.33美元)。但四川广安、遂宁均低于5000美元,达州、南充、广元低于4000美元,甘孜、巴中甚至低于3000美元。可见,重庆经济发展水平远高于四川省,区域也更加均衡一些。

  经济总量,可以看出一个城市的产业和就业承载能力。人均经济指标,具体反映了区域发展指数。而不论重庆市内还是国内其他城市消费者,在渝购房肯定主要集中于主城九区。因此,重庆主城九区房价的价值远未充分体现,地段较好的优质房产,5年内翻上一番应无较大问题,达到2万至2.5万元/平。渝西地区由于工业化主战场定位,以及人口大量迁入,应有50%左右涨幅,达到8000—10000元/平,接近主城九区当下水平。而渝东北、渝东南片区,万州、涪陵、黔江房价应相当于渝西地区,其他区县则暂不具备投资价值。

  其三,房地产政策。由于发展阶段不同,重庆还不能像珠三角一样,摆脱zf对宏观经济的主导性调控。因此,重庆房产受政策影响很大。有些人认为重庆房价滞胀归功于zf的“有形之手”,有些人认为重庆不具备投资价值。我个人认为是前者。

  试想,一个行政地位顶级、经济实力较强的直辖市,扼守长江黄金水道,一带一路和西部大开发重要支点,大山大水夜景驰名世界,机场、铁路、码头、地铁、高速公路和高教、科研机构集中的直辖市,怎么可能不具备投资价值?如果重庆都不具备投资价值,请问除了北上广深,还有那些城市比重庆更具备投资价值?因此,只能将重庆的低房价“归功于”政策有意为之。

  其实,黄****曾多次论说过他的房地产调控之道,也就是坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%,确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价。要做到这一点,需要有超前的战略眼光和类似组合拳的配套政策。早在十余年前,重庆就开始严格控规并大量储备土地,既保障城市建设的高起点,又为调控房地产提供了最关键的土地要素。2000年以来,重庆房产发展的主动权,始终掌握在zf手中,是全国房价最为平稳的大城市。

  但随着优质土地逐步出让完成,重庆主城可供大规模开发的空间也在缩减。渝中区基本只能依靠旧城改造,江北只有江北嘴所剩不多开发项目,宏帆路、海尔路也已布满项目;南岸老城区几无成熟地块,目前主要集中在茶园新区。沙坪坝主要供应楼盘多在大学城。九龙坡、大渡口从来就不是传统的投资性购房目的地。

  看似重庆存量房产巨大,难以消化,其实能供重庆市民和外地置业者挑选的,也就只剩下两江新区(包括渝北)一带的优质项目,集中于照母山、礼嘉、悦来、zy公园等地。但这些区域都较偏远,周边配套极不成熟,所以,资金恐怕还是更多流向核心区域存量房产和高端二手房。渝中区化龙桥片区、大坪片区,江北区观音桥、新牌坊、黄泥磅片区,两江新区(黄泥磅)冉家坝片区、龙头寺片区、大竹林片区、汽博中心片区等,值得关注和投资。


 



作者: wuying007    时间: 2017-2-27 09:30
重庆房价终于迎来分化(下)

  其四,供求关系。重庆的房地产市场供应量一直很大,根据2016年前11月数据,主城新增供应1942万方,而成交2048万方()。全市总成交则为4203万方,主城和远郊区县基本是一半对一半。

  但是即便只算主城成交量,这个数字也肯定远远超过北京、上海,更不要说其他城市。我只查到2016年北京市成交12.5万套房,估摸着在1000万方左右,不到重庆的1/4。

  当然,帝都和魔都,吸引的是全国性购房者,甚至还有海外资金。在重庆购房的,其实主城区的比重并不高,估计为30—40%,区县比重40%左右,另有20%为外地(主要为周边省市,四川、贵州、湖北、湖南等)。所以,重庆的供求关系和京沪有本质的区别。

  但是重庆的优质房产,在未来五年肯定会逐渐紧张。这是因为重庆近五年来人口流入在加快:从重庆全域来看,近4年,全市每年新流入人口均高于流出人口,虽然总量不大,但是一个转折性标志,因为能够做到这一点的省份,基本是沿海发达省市,这说明重庆有了和广东、浙江、江苏等省份一争优质人口的能力(四川则流出人口超千万)。

  如果只看主城数据,则更为耀眼。近五年来,重庆主城净流入人口都有20余万,可与京沪抗衡。这说明重庆都市核心区发展指数有明显提升,吸引力大大增强,与前文所述主城九区发展水平等同或接近一线城市相吻合。

  加之重庆内环范围内开发强度已非常之大,优质土地所剩无几,重庆主城房地产的供求关系会逐步紧张,房价也会随之上扬。

  其五,未来信心。由于多种因素,在国内房子并非单纯的居所,而是一种稳健的投资工具。所以,房产和股票相似,人们对其走向的预期,决定了投资行为和市场价格。

  我在另一篇文章曾经提到:“渝汉宁杭”(重庆、武汉、南京、杭州)将成为新的一线城市。这四座城市是未来20年最有前途的四座城市。如此有信心,自然是基于城市地位、产业基础、发展态势、潜力后劲等考虑。其中重庆优势更加明显,中新第三个国家合作项目已经花落山城,一带一路和长江经济带战略,重庆是最重要的核心城市之一,八纵八横的高铁规划,重庆将彻底成为西南枢纽,从机器人、石墨烯、页岩气、京东8.5、通用航空等新兴产业布局,到汽车、笔电两大制造业引擎发力,产业集群式的强势,重庆经济很有可能继续赶超天津、深圳和广州(距离广州其实也不过2000亿)。其实,哪怕超过广州,成为全国第三,也不过是恢复重庆在改革开放初期在国内的经济地位而已。

  所以,重庆这座城市给了本地人、外地人很好的预期,优质企业和外部资本青睐,产业布局空间广阔(主城外环和渝西地区,都是先进制造业的绝佳所在),生活环境不断宜居。说实在的,重庆主城的房价确实会有一波较大升幅。

  当然,这种升幅是特指主城区的优质地段、优质项目。而远郊区县,惠及不多。也是本文题目“重庆房价终于迎来分化”的意义所在。
作者: wuying007    时间: 2017-2-27 09:40
个人觉得这篇文章的观点还是比较实际~!谈不上炒作,至少重庆作为直辖市房价还是低了点~!
作者: wuying007    时间: 2017-2-27 09:49
鄙人长江以南的省会城市基本去过,无论城建、交通、环境没几个赶得上重庆~!
作者: wuying007    时间: 2017-2-27 10:10
关键就是钱都刘到大城市去了,中小城市没有啥就业机会,怎么去,只能以后退休养老找个好的小城市生活~!
作者: lvmi8    时间: 2017-2-27 10:13
wuying007 发表于 2017-2-27 10:10
关键就是钱都刘到大城市去了,中小城市没有啥就业机会,怎么去,只能以后退休养老找个好的小城市生活~!

你看到的是目前情况,但未来不会这样。
大城市无法承载更多的人口和产业,机会饱和了。新兴的机会肯定是中小城市。
作者: ealn    时间: 2017-2-27 11:15
房产软文也逗来几只傻龟
作者: 关心发展    时间: 2017-2-27 13:02
干脆将重庆房价直接提升到10万、20万以上,吸引全国乃至全世界精英富豪,为之鼓吹呐喊的那部分人迅速成长为精英中的精英,富豪中的大富豪。
作者: cqjingdian    时间: 2017-2-27 13:16
1997年,风云际会,重庆被恢复为zy直辖市。但代价就是,万州、涪陵、黔江等三个经济较为落后地市并入重庆。于是,重庆增加了10余个贫困县,1500万左右人口,直接拉低了原重庆市的多项人均经济指标。这也是一些网友讥讽重庆“农村直辖市”的借口。殊不知,给北京、上海等任何一个城市1500万低收入人口,人均经济指标马上垮一半。所以,真正懂得的人,对重庆应该给予尊敬和理解。
作者: 鉴往知来    时间: 2017-2-27 13:21
文章写得十分垃圾,狗屁不通
作者: 憨豆哥哥向前冲    时间: 2017-2-27 13:29
房价永远都是被炒起来的!!!!!重庆房价也是如此!!!!!!!!!!!
作者: sincere    时间: 2017-2-27 13:32
lvmi8 发表于 2017-2-27 09:40
重庆一直都是招商引资的发展模式,随着土地资源的枯竭,这种模式无法持续。企业的扩张对土地的需求是无限的 ...

尼玛说话逻辑狗屁不同,京东方和惠科难道不是你们辣鸡的招商引资?
作者: cqyao    时间: 2017-2-27 13:55
很客观,16年以前,重庆的房价就是一个价,出现分化是好事
作者: wuying007    时间: 2017-2-27 14:53
鉴往知来 发表于 2017-2-27 13:21
文章写得十分垃圾,狗屁不通

喷子,你写一篇来我们看看你的高见~!
作者: ranma1976    时间: 2017-2-27 15:11

作者: 西三角    时间: 2017-2-27 16:14
重庆房价和城市地位严重脱节
作者: 林间飞雨    时间: 2017-2-27 16:24
很客观的文章,特别是第一部份把重庆的城市地位说得很清楚!

作者: 林间飞雨    时间: 2017-2-27 16:25
震都乌龟看到这个贴子肯定会梭地板,哈哈哈!





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