从人口看房产：重庆还会涨！

cincinliu

从人口看房产，大体可以判断中国楼市繁荣整体上已到尾声。

1、很多城市将陆续出现无人接盘的情况

大多数情况下，人口增幅与房价涨幅正相关。人多的地方，需求旺盛，涨也正常；反之，如大连、温州、长春、乌鲁木齐这样人口流失的地方，房价能维持低增长就不错了。

当人口增长减缓，而且减缓的范围还在扩大，那问题就出现了。这些城市里的房子今后还能卖给谁？如果再考虑到中国讳莫如深的“空置率”，那么这个问题就会被瞬间放大了。

2、人口流入迅猛的地方可以重点关注

天津、北京、深圳、广州、重庆、郑州、成都、武汉、上海、长沙、石家庄都属于过去五年增长超过50万的。另外，还有最近十年出现百万增长的地方，比如东莞、厦门，这样的增长不是三五年可以消化的。它们都值得重点关注。

需要注意的是，北京、天津、上海2016年出现人口增长大幅下降的情况。由于这种下降属于典型的政策因素，它只是暂时强行中止了大量需求，那就不排除这种需求在某个时候强势反弹。

3、房价走势与人口变动出现严重背离的地方也值得关注

人口增幅不错，而房价却长期低迷的地方，比如广州、重庆、成都、西安、长沙……

以西安为例，过去五年新增人口31.9万，人口增长呈加速态势，而过去一年的房价却出现了负增长。西安是西部少有的复合型城市，产业配置合理，人才流入层次较高。房价出现负增长在正常情况下无论如何都难以理解，只能将之归因于zf的人为干预。

而任何背离供需的人为干预往往意味着巨大的机会，所以对于这些地方而言，如果不是出现土地、住房超额供应的情况，那么有购房指标的人抓紧时间买房吧。那可能是你人生中最重要的一次投资。

4、城市化完成度低的地方可以适度关注

中国超大、特大城市中，有一些农业人口占比比较高，城市化程度低的，主要集中在河南、河北、山东等传统农业大省，以及近些年实现了自我扩张的城市，比如合并了简阳的成都等。

这些地方提升城市化水平就能创造大量需求，如果人口居然还在增长，那就意味着机会。

这些地方的人口增长，要么是因为回流，但更大的可能则是生孩子。全面放开二孩后，生孩子就是城市竞争力。这比一线城市的提供户口、住房、搬家基金招揽人才还靠谱。

5、人口增长有限，房价上涨迅速的地方则要谨慎

这类城市有厦门、苏州、南京、珠海……

以苏州为例，过去五年人口增长10.7万，年均2.1万，房价却蹿升至全国第14，最近一年涨幅44%。可以考虑的因素有二，一历史上的外来人口量还没能完全消化，二是城市住房供地严重不足。如果这两个因素都没有，就要保持高度警惕了。

人口是决定一地经济决策最基本的数据，它的变动可不是房市、房价这么简单。观察一个城市常住人口的变化，我们可以得出很多有意思的结论——你的城市是在被抛弃还是正朝气蓬勃；你的城市能容得下你的人生、抱负、理想……或者更直接点，如果你真的买了房，你的这笔人生最重要投资到底是不是划得来。

要知道，让中国愿意背井离乡的地方、人们更愿意扎堆的地方，也往往意味着那里“利”多多——赚钱、换工作比较容易，财富积累不拿么费劲，房子升值更快，维持阶层投入少……

你可以不相信绝大多数统计数据。但这个数据不太会说谎。

它就是人口数据。

眼下，正是这个数据告诉我们，大变局在敲门了。