关于城市中心与容积率、大平层、地价的探讨

romulus2004

    总所周知，重庆论坛里有坝哥，嘴哥，泉哥，这匹哥，那匹哥。还有山吹，园吹，碑吹，坝吹，嘴吹，坡吹，城吹，这些年都吹自己是城市中心，这样显得地段更有价值。然而哪里是城市中心，不是靠嘴巴吹出来的，是由城市的规划者决定的。

1，看容积率

    而如何从规划中看城市中心？其实容积率就是一个很好的指标。如果一个片区普遍容积率高，意味着高层住宅居多，人口密度大，可以支撑足够多的商业，是这个片区的相对中心。反之，容积率低，意味着这个片区别墅和洋房居多，人口密度低，没有办法支撑过多的商业，片区中心都无从谈起，更别提城市中心。

    有人会问到，容积率是什么鬼？给大家科普一下。“容积率”是项目总建筑面积与总用地面积之比。举个例子，（假设暂不考虑公共面积，绿化面积）1000平米地，建8000平米住宅，容积率是8。但地面只有1000平米，意味着你就得修8层。同理，如果只建2000平米，容积率就是2，修两层就够了。

    建设的平方数越多，通常对应的住宅户数就越多，他们共享小区公共设施和绿化面积，就会越显得拥挤，居住体验就下降了。比如1000平，每户100平，一层就是10户，一栋8层楼的房子就是80户，人口密度自然比2层楼20户高，但是缺点是小区显得拥挤，居住体验直线下降。

    在城市的核心地段，地块通常都会有高容积率的规划，那如何提高居住体验呢？城市中心都必须是高密度的鸽子笼吗？这时候化解尴尬的妙方--大平层住宅应运而生。还是刚才那道题，1000平米地，建8000平住宅，每户333平，每层3户，即使是同为8层，总计也才24户，共享公共设施和绿化面积的效果基本跟两层楼的房子相当，居住体验自然更好。当然，购买核心区大平层住宅所支付代价也会更高。

    还有一个常见的问题，很多小白问，有没有必要追逐高价郊区大平层？我个人认为没有必要。毕竟大平层是都是核心区或自然景观等稀缺土地资源的地段，为了提高住宅居住体验的新型住宅产品。而郊区本身不存在土地稀缺的概念，买别墅的体验效果岂不更好？当然，也不排除开发商为了逐利，把郊区的房子包装成大户型高端住宅，以大平层的概念高价销售给用户，实际上有些本末倒置，资源错配。

2，看单亩地价

    很多人以为咱们高价购买的是房子。其实房子随着岁月的流逝，会变老，变破旧，再豪华的精装，到了20年后也不忍直视，这些都是需要折旧的部分。要说房子能够保值、增值的话，里面的土地价值含金量则最高。因为从供需关系里的，只有土地是紧缺的。修房子的砖、水泥、人工、装修建材，这些东西在咱们国家里都不缺，价格也不贵。这个特征在一线城市表现的最为明显，10万每平米的新房，通常建安和营销成本只有几千元每平，最值钱的百分比里，大头就是土地价值、税费以及开发商的利润。所以从土地拍卖的单亩地价里可以看出哪里是城市中最贵的地段。通常最贵的地段，即为供需关系里最稀缺的地方--城市核心地段。这个规律可以适应普通城市的百分之八九十地块。当然也不排除某些特殊城市的重点稀缺资源地段（景观、学区等）。

    对于一些特殊城市的重点稀缺资源地段有可能打败核心地段，比如旅游城市的稀缺景观（三亚海边，西湖周边、上海黄浦江边），高考捷径城市（帝都学区）等。

    结语

    综合来看，容积率和单亩地价两者均在城市的一个大板块里普遍居高，这即使城市的中心。

    如果片区周边容积率和单亩地价普遍偏低，只是其中有一个小范围圈内高，比如轨道站中心附近，这即使当地片区中心。