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标题: 重庆为什么天量供地？ [打印本页]

作者: 阿峰 时间: 2018-3-27 23:11
标题: 重庆为什么天量供地？

转载于 2018-03-27 重庆楼重庆楼
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把时间拉长，你会发现重庆的房价在前期是跟着全国大部队走的，2003年涨了一波，2007年涨了一波，2009年涨了一波，总体表现好于全国平均；但从2011年开始重庆陷入了5年不涨的时期，开始被其他城市拉在身后，原因何在？

把重庆房价不涨或涨幅不高的原因归结于每年近2万亩的供地量是有道理的，问题的关键在于：重庆为什么天量供地？

就是为了打压房价？
有房产税和公租房，高端有抑制，低端有保障。房价也不会暴涨。

为了多卖钱？
重庆的转移支付多并不一定需要土地财政。再说，土地想要多卖钱完全可以像其他省市那样，减少供地，吸引开发商争抢，照样能卖很多钱。

像这样大量卖地举动，并不能带动太多的利益，无论从zf层面，还是城市价值增值方面。
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如果把天量供地解释为经济利益驱动，那样就太狭隘了。
我们回到供地的本身的逻辑，因为人口规划需要：土地规划要和人口规划相匹配。

2011年《重庆市主城区二环区域发展规划(2011―2020年)》发布，二环区域是指主城内环以外到外环周边的主城区域，规划了从北碚新城到珞璜等22个大型聚集区。规划目标如下：

规划中，到2015年新增集聚人口335万人左右，达到600万人以上；
到2020年再新增集聚人口300万人左右，平均每年新增人口60万，达到900万人以上（加上内环以内人口，主城区人口达到1200―1300万人）。

这个规划中对2020年的968平方公里的城市建设用地特别注释道：“主城区二环区域的建设用地为968平方公里，加上内环以内建设用地220平方公里，共计1188平方公里，即《重庆市城乡总体规划》修订版确定的主城城市建设用地规模。”

注意：意思是说如今实行的2011修订版的《重庆市城乡总体规划》中主城建设用地规模，是根据2011年的重庆市主城区二环区域发展规划修改的。用地规模又是跟人口规划对应的。现在实行的用地总体规划，是基于预测主城区2020年人口要达到1200万以上的基础上的。

为什么要规划1188平方公里的土地？因为预计2020年重庆主城区有1200万以上人口！
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预计每年新增60万人，所以要多多卖地以供应这么多新增人口需求，从2011年过后，重庆开始了天量供地：

▲2010~2017主城供地情况
2011年供地面积为644万方，新规划发布以后，2012年就新增供地1236万方，增加了将近100%，2013年又增加到1906万方。即短短两年时间供地面积增加3倍！

2011年以后是天量供地的开始，直到2017年供地面积从未少于1000万方。

规划中预计每年新增60万常住人口，实际主城每年新增人口多少呢？

▲2012~2016主城人口情况
近几年的主城常住人口增长：2013年13万，2014年11万，2015年16万，2016年17万，平均每年15万人。

特别针对二环，到2015年，二环预计常住人口600万人，实际人口才461万，少增长了139万人。

2016年，主城常住人口（包括内环和二环）才852万人，年均增长不到15万，根据2011年的规划所言：2020年主城人口达到1200-1300万，是一个遥不可及的目标了。
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2015年没有达成人口目标，2016新版的人口规划(《重庆市人口发展规划（2016―2030年）》)将2020年的新区人口目标900万人（2011年规划）压缩到565万人，主城人口目标相应地从1200万缩减到935万人。

情况不妙的是，2016年主城常住人口852万人，这是历年人口增长最快的一年，比上一年才增长17万人（大重庆增长31万人，区县分走14万）。距离2020年只有四年，平均要每年增长21万才行。而根据最新的统计，2017年大重庆常住人口增长从31万下降到26万人，按照目前的发展速度，这个压缩版的目标（主城935万，大重庆3200万）也很难实现了。

这不单单是重庆市的现象，你会发现近几年全国最不靠谱的预测是关于人口的预测。

预测的方向往往是乐观的，但实际的情况却大相径庭。
曾经预测放开二胎后，会出现一个生育的高峰，预计新生人口会大幅增加到2000万以上。

实际情况呢?
2014年单方二胎政策发布，反响平平；2015年全面二胎实行，2016年出生人口没动静，专家预测真正的生育高峰应该在2017年到来。

Bingo! 2018年1月18日，国家统计局公布的数据显示，2017年全国出生人口为1723万人，比上年减少63万人!

这几年国家不断放开生育，可这几年新生儿却不增反降。现在的问题不是二胎的问题，而是一些人连头胎都不愿意生了。

即使重庆2011年版的人口规划失误严重，重庆2016年最新版的人口预测还是保持十分乐观。

2015年自然增长率才千分之3.86，预计2020年人口增长率翻倍达到千分之6.5，预计2030年再创新高达到千分之8。在全国人口增长都不乐观的时候，这个预测真的需要勇气。除非今后重庆人突然变得特别能生孩子。

但2017年的最新统计的人口是3075万人，增长26万，如果到2020年要实现3200万的目标，又面对周边省市的强烈竞争，每年要增长42万人，能实现吗？
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所以，关于人口的规划被证明是严重不靠谱的，基于人口规划的城市建设供地往往供过于求。

一般认为，一个城市人均40平米以上就够住了，重庆人均已经超过这个数据。逻辑上只能从新增人口入手。

2011版的二环规划预计从2015到2020年，二环人口从600万上升到900万，5年时间每年增长60万，每年卖30万套房。两个人一套，多么？多乎哉，不多也。

实际每年增长才15万左右，30万套房，一人需要买两套。

从两人买一套到一人买两套，土地供应比需求大了四倍。

重庆天量供地的原因可能就是因为规划预计重庆每年会有天量的人口增长。人口规划的失误造成规划用地过多。对于人口往往过于乐观的估计，导致人口增长与土地供应没有和谐发展。

虽然2011版的规划的主城人口远远没有达到目标，但规划的用地面积还是保持不变，只是在2016版的人口规划中将2020年主城人口达到1200万延长了10年，预计到2030年这一目标才能实现。

重庆最大的短板也是人口，主城区的腹地只有3000万人口，而成都的腹地有8000万人，周边省市只有贵州人口少于重庆。随着周边城市人口政策的开放，重庆的人口政策的吸引力下降了，这估计是去年人口比前年少增长5万人的原因。新区迟迟打不开局面，跟人口太少有关；租金下降，跟人口少有关；商铺不兴，人口太少；写字楼空置高，人口不济；创业氛围不好，人才浓度不够。

其他城市的人口预测也好不到哪里去，北京上海的人口规划都是人口规模要控制在多少万之下，但是没过几年就超过。

不同的是，一线城市低估了人口增长，缩减供地，导致房价大涨；而其他二线三线城市往往是过于把人口估计得过高，只是重庆的人口规划可能更离谱一些。

土地供应出去了，而人口没有跟上估计是造成这一波二线三线城市库存这么严重的原因之一。
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总结一下：
重庆市城乡总体规划建设用地面积1188平方公里的依据是什么？
2011年的《重庆市主城区二环区域发展规划》，确定到2020年常住人口1200万人以上。

重庆什么时候开始天量供地的？
2011年开始.

重庆房价什么时候开始落后的？
2011年开始.

道理很清楚了，重庆一直天量供地的原因在2011年就种下了。
2011年那个夏天，重庆吹了一个主城每年新增60万人口的大泡泡。结果此后的每年人口新增只有预计的25%，远远没有达到目标，而供地面积却一直按照原计划不变。

这是重庆楼市这波去库存缓慢，没有跟大部队走，上涨的时机错乱，到现在进退失据的根本原因。

END
新的开始：重庆市新一轮城乡总体规划编制工作座谈会召开
来源：总规处    时间：2018年03月20日
　　3月15日，重庆市新一轮城乡总体规划编制（以下简称“新总规”）工作座谈会召开，陆克华副****、唐慎副秘书长出席了会议。北京市、上海市、武汉市、成都市城乡规划主管部门有关领导和规划编制单位负责人参加了会议。
会上，市领导不时就关心的机动车迅猛增长、人口预测等与参会兄弟城市代表进行了互动，还对兄弟城市的代表就各自总体规划编制情况的全方位介绍表示了感谢

本文来自于重庆楼微信公众号。

作者: 关心发展 时间: 2018-3-27 23:33
西部城市靠什么，靠人才，靠人，没有人，什么也不是，绵阳人才多的是，为何在全国知道的人并不一定很多，因为城市小，城区小，因为什么，人少，西部城市比不了东部，一定程度靠城市大小提高影响力。

作者: 不变随缘 时间: 2018-3-27 23:54
此一时彼一时，日新月异。所以国家机构改革这次把计划生育字眼都看不到了，所以各省会城市抢人大战愈演愈烈。所以有些作茧自缚的条条框框该改一改了。大势看****看事态看国际环境，中势看周边环境对手，小势看自己状况，看自己的条条框框。市场活力在哪里？顺势而为，重庆做到了吗？百姓满意了吗？岂是某些网友说，为了炒房这么简单的道理，别的城市大涨一下撈了一笔也是别人的本事嘛，以后这种机会越来越少了。

作者: 不变随缘 时间: 2018-3-27 23:55
此一时彼一时，日新月异。所以国家机构改革这次把计划生育字眼都看不到了，所以各省会城市抢人大战愈演愈烈。所以有些作茧自缚的条条框框该改一改了。大势看****看事态看国际环境，中势看周边环境对手，小势看自己状况，看自己的条条框框。市场活力在哪里？顺势而为，重庆做到了吗？百姓满意了吗？岂是某些网友说，为了炒房这么简单的道理，别的城市大涨一下撈了一笔也是别人的本事嘛，以后这种机会越来越少了。

作者: 独钓以武取胜 时间: 2018-3-28 00:43
　　“西安户籍新政全国最优”成了最为鲜亮的人才旗帜!全国主要新闻媒体纷纷通过报纸、电视、自媒体、APP等众多形式的传播渠道进行了覆盖性报道。仅以23日一天的统计数据为例，当天西安共迁入落户人口达到创纪录的8050人，其中研究生以上学历176人，本科学历3139人，大专学历1258人，中专、技校学历505人;人才引进367人。

作者: 独钓以武取胜 时间: 2018-3-28 00:44
从今年1月截至目前，仅仅3个月西安迁入人口已达到21万，逼近去年全年迁入人口的总量…… 　　落户西安已掀起了风暴！　　西安欢迎你的到来！

作者: ningyuan 时间: 2018-3-28 01:29

独钓以武取胜发表于 2018-3-28 00:44
从今年1月截至目前，仅仅3个月西安迁入人口已达到21万，逼近去年全年迁入人口的总量…… 　　落户西安已掀 ...

把人口增加扭曲为户口增加毫无疑问，用户口说事情，深圳还是深圳吗

作者: ningyuan 时间: 2018-3-28 01:30
唯一奇怪的事情是，到底房价如何增长才是正常的，比如一年翻倍

作者: sch66 时间: 2018-3-28 06:55

ningyuan 发表于 2018-3-28 01:30
唯一奇怪的事情是，到底房价如何增长才是正常的，比如一年翻倍

对远快于全部常住人口增加的城镇常住人口增加视而不见就是耍流氓

作者: xmxiang 时间: 2018-3-28 07:01
房价太低了

作者: 沙漠小蓟 时间: 2018-3-28 07:29

ningyuan 发表于 2018-3-28 01:30
唯一奇怪的事情是，到底房价如何增长才是正常的，比如一年翻倍

跟同水平线城市保持基本一致的涨幅就是正常的

作者: 春夏秋冬又一春 时间: 2018-3-28 07:35
今非昔比了

作者: 平常心看世界 时间: 2018-3-28 08:01
有点搞笑，成都人写的？整个西南都是重庆的腹地，成都腹地8000万，重庆才3000万？

作者: 平常心看世界 时间: 2018-3-28 08:03
成都每年常住人口增长还不到重庆一半，人家规划的人口能增长几百上千万，重庆才增长100多万，已经够低调了

作者: 平常心看世界 时间: 2018-3-28 08:05
真实人口要普查年才搞得清楚，平时都是猜的，混城市论坛的谁信这个数据谁傻

作者: xiebin8860 时间: 2018-3-28 08:32
不是增长的哪部分人口才买房的知道吗，重庆就改善性住房的需求都还有很大空间吧

作者: xiebin8860 时间: 2018-3-28 08:39
一个地区的房市好不好开发商是最清楚的，要是房子修好不能卖出去，你觉得开发商还会大量购土地吗？重庆房价和重庆的城市格局还是有很大关系的，多中心组团模式，注定了重庆楼市价格不会和摊大饼的城市一样

作者: ningyuan 时间: 2018-3-28 09:16

沙漠小蓟发表于 2018-3-28 07:29
跟同水平线城市保持基本一致的涨幅就是正常的

所以被捅一刀是不是好事情要看别人是不是被捅了两刀？

作者: 734005860 时间: 2018-3-28 09:20
重庆非摊大饼城市而是多组团多中心，绕城附近能卖内环内的地皮价格就是最好的诠释。

作者: sch66 时间: 2018-3-28 09:25
要天量供地也得看****zf控制规划配置的土地资源数量，重庆城市地形地貌决定了的土地使用条件就是最大的优势

作者: 张大万 时间: 2018-3-28 11:11

沙漠小蓟发表于 2018-3-28 07:29
跟同水平线城市保持基本一致的涨幅就是正常的

就是这个意思！可以稍稍比他们便宜点。然后这才是优势！

作者: 734005860 时间: 2018-3-28 11:24

xiebin8860 发表于 2018-3-28 08:39
一个地区的房市好不好开发商是最清楚的，要是房子修好不能卖出去，你觉得开发商还会大量购土地吗？重庆房价 ...

确实开发商最清楚市场行情，隔壁最近5宗土地2宗流拍。

作者: judelaw78 时间: 2018-3-28 13:36
天量供应不好吗，反正我大重庆比其他大平原城市最大的优势就是地多得遭不住，可以随便敞起卖。修出无数的高楼住宅，随便你们老百姓买几套都可以，这里住腻了，可以换另一套住，不要太舒服哟。

作者: 1199785 时间: 2018-3-28 13:46
重庆基建项目投资这么大，不卖地哪来钱修高铁，轻轨、桥、路

作者: hhzaimm 时间: 2018-3-28 14:10
31=17+14诚然不错，但31为什么不能等于60+（-29）（举例）呢？

作者: 山水间 时间: 2018-3-28 15:42
重庆应该限制区县发展了，集中人力物力发展主城核心。
说实话，渝东地区多山不适合人居，再大力发展于自然环境也不符，还不如逐步迁往主城。
对于这些老百姓来说，也是好事情。

作者: 沙漠小蓟 时间: 2018-3-28 15:58

山水间发表于 2018-3-28 15:42
重庆应该限制区县发展了，集中人力物力发展主城核心。
说实话，渝东地区多山不适合人居，再大力发展于自然 ...

主城一圈区县要加大发展力度，基础设施建设标准参照主城

作者: judelaw78 时间: 2018-3-28 16:15

山水间发表于 2018-3-28 15:42
重庆应该限制区县发展了，集中人力物力发展主城核心。
说实话，渝东地区多山不适合人居，再大力发展于自然 ...

对头，主城修了这么多的高楼大厦住宅楼，依靠zf指令赶他们来买，帮忙去库存，增加主城人口数量噻。

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