经典重庆
标题: 现在的房子是多了还是少了？我们用空置率来衡量。你认为重庆（主城）房屋空置率高吗？ [打印本页]
作者: 菜市场大叔 时间: 2018-6-19 13:10
标题: 现在的房子是多了还是少了？我们用空置率来衡量。你认为重庆（主城）房屋空置率高吗？
我们买不买房参考的因素很多，比如利率、zf调控、市场预期等，但一个最简单、最实用的因素却被淡忘了，那就是市场上的房子到底是多了还少了！
房子也是商品，买的人多了会涨，反之会跌，这么简单的供需关系相信大家不会不知道，但却不被人们使用，根本原因在于信息不对称，比如你去买商家的商品，需求看得一清二楚，但商家到底有多少商品，你不知道，所以有时价格往往是虚高。
那么中国现在的房子是多了还是少了？够不够住？我们可以用空置率来衡量。
对于空置房率，目前没有权威的数据，官方公布的只有商品房待售面积，它说的是开发商已经建好的准备要出售或出租的房子，包括以前年度竣工和本期竣工的房子。
但是商品房待售面积只能测量增量房子的空置率，而存量房子当中的空置率到底是多少却没有统计到。
所谓住房空置率正确的应该是：某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 不包含已出租的房子。
近日，原中财办副主任杨伟民在 “2018陆家嘴论坛”演讲中谈到中国住房空置率问题时，他说：
之前，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。
他没有给出确切的数据，但按照他的说法，中国目前的空置率显然是要高于13%的。
当然中国没有进行房屋大普查，空置率确切的数据并不能找到，对于中国的空置率各路人马说法明显不一。
今年3月，原****农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说：2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。
2015年5月腾讯发起的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告中预测：
2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。
2013年六大城市空置率分别为：重庆（全市）25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%。
很显然，各路人士对我国住房空置率的预测虽然说法不一，但都认可在10%的幅度以上。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区；空置率在10%---20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
如果按照国际通行做法，我国的空置房率确实偏高，有的数据甚至已经到了商品房严重积压区。
那这样意味着什么？这预示着中国房价将要见顶了吗？
显然不是，中国的住房空置率偏高这是事实，但不意味着房价见顶，比如按照西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的预测，中国城镇住宅空置率达到22.4%，但依然出现了2016年一二线房价的暴涨以及2017年三四线的大涨。
我的住房空置率要分两方面来看，一是处于城镇化顶尖的一二线城市房子依然是紧俏，而人口不断流出的三四线城市则是供大于求，房子面临积压的风险。
根本原因在于中国依然处于城镇化进程，即使中国目前人口出生率低，但存量下的人口流动会让高级别城市人口增速大于房子供应量，结果就是中国处于金字塔上端的房子继续上涨，下端的房子会滞涨。
数据显示：2017年，中国人口城镇化率58.52%，户籍人口城镇化率42.35%，无论是人口的城镇化，还是户籍的城镇化都没有达到80%，这个数值被认为是城镇化的顶端。
1、人口的城镇化会带来增量的人口，表现为当地人口地净流入；
2、户籍的城镇化表现为城市内部人口结构的变化，即越来越来的人口获得房票。
所以按照中国目前城镇化率1%的递增幅度，中国中心城市（省级以上）至少还有十几年的人口净流入期，对应的就是对房子的需求量越来越大。
而从住房供应上看，随着城镇化的逐渐深入，大城市新增用地逐渐少，开始进入存量房时代，2016年7月，北京房屋总成交2.9万套，其中，新房成交0.7万套，二手房成交2.2万套；从15个热点城市中，二手房/新房成交量比值由2提升至4。
存量房时代的到来意味着大城市可供出售的住房更多只能从存量房腾挪，结果是快速消化目前的空置房。
我们以深圳为例，深圳是典型的外来人口城市，同时也是小产权房集中地。深圳的住宅分为三类，有人做过测算深圳住房面积是4.04 亿平方米。
1、城中村、小产权房等：1.76 亿平方米；
2、商品房：1 亿平方米；
3、保障住房：大约 1.28 亿平方米。
空置率房主要集中在商品房，没有多少人去炒作小产权房和保障房吧。我们来算下，1 亿平方米如果每套房居住面积是90平方米，那么就有111万套房。
假设深圳房子空置率是20%，那么空置房数就是22.2万套房，可以满足70万左右的人口居住，以深圳二千万的人口体量，多吗？
所以以中国房子空置率高企预言房价见顶这是伪命题，对三四线城市或许有效，对一二线城市不会管用。即使接近城镇化末端也很难见效，因为住宅土地由地方zf供应，当大量的需求追逐有限的资源时往往表现为上涨。
比如说中国香港，都说它人多地少，但香港实际的所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地仅占7%，这是香港房价居高不下的重要原因。
作者: smalli9999 时间: 2018-6-19 16:23
西部城市空置率高
作者: 三北地区 时间: 2018-6-19 18:22
楼主，你可能对重庆核心区住宅的入住率有什么误解噢。民心佳园算个卵。入住率比民心佳园高的商品房小区一大堆。你个龟儿也只能紧扣巴南，龙兴来聊以自慰了。 批垃圾社会底层
作者: 三北地区 时间: 2018-6-19 18:23
鲁能星城，水晶郦城，万科锦程，哪个入住率不在95%以上？
就是所谓的投资客重灾区，阳光100，春森彼岸，融景城，入住率都有70%左右了
作者: 三北地区 时间: 2018-6-19 18:25
有很多小户型单体楼，比如加州一号，金科蚂蚁，祈年悦城这些，入住率99-100%
作者: 三北地区 时间: 2018-6-19 18:25
你这个龟孙子也只有举一些垃圾地段来自慰了。。龟儿哈批。。核心区你有几套房。。没得几套房子点评你妈卖批个楼市啊你一天。。
作者: 菜市场大叔 时间: 2018-6-19 18:44
三北地区 发表于 2018-6-19 18:22
楼主，你可能对重庆核心区住宅的入住率有什么误解噢。民心佳园算个卵。入住率比民心佳园高的商品房小区一大 ...
8年后房子如葱，你比马云有投资眼光？几年后多套房的人只有哭了，现金才是王道。
作者: 三北地区 时间: 2018-6-19 19:29
傻逼。8年后你估计是连租都租不起了。 你慢慢等北滨路崩盘吧。 今后还有9 、10号线加成 到时候你就可以安安心心在彩钢棚里面撸管了 铁皮彩钢 活动板房 5元一天 很适合你这种社会底层
作者: 吃藤藤菜长得帅 时间: 2018-6-19 22:09
不能拿香港来比较，香港外资企业多，这种外资企业常常给国际员工提供住房，再加上减免税等政策，也间接推高房价，而且地段还不错，连清水湾都可以提供呢!
作者: 独钓以武取胜 时间: 2018-6-20 13:49
本帖最后由 独钓以武取胜 于 2018-6-20 13:58 编辑
所以，重庆以前房价低是建立在高容积率和住房占比高基础上的。比如，容积率3.5比2.5就多修30%；又如，修一梯两户南北通透板式楼，修2梯8户10户塔楼又多很多套；同样1平方公里建成区，4车道和两车道，有没有绿化带，小广场等比例高了房子面积就少了。还有，很多省城机关单位都有大院，例如北京三环内几乎都被上千个部委和央企总部占了，再加上10多车道路，广场博物馆医院，现在估计单位用地都不够，那里还有多少地修来住宅。
作者: 独钓以武取胜 时间: 2018-6-20 13:53
吃藤藤菜长得帅 发表于 2018-6-19 22:09
不能拿香港来比较，香港外资企业多，这种外资企业常常给国际员工提供住房，再加上减免税等政策，也间接推高 ...
香港本来也可以半片腰山上修住宅来满足800万人住大房子的需求，但中上阶层反对，所以还是山上多种树，环保更重要，所以低收入阶层还是蜗居吧。
作者: 大溪沟 时间: 2018-6-20 13:55
对的，香港的山体保护和绿化搞得不要太好，可不像我重庆城，一个南山都被狗啃了一个缺缺，
作者: 还是举棋不定 时间: 2018-6-20 15:08
好房子紧俏，一般的房子多得很。炒房一定要炒最好的房子，越靠金字塔尖的房子越有搞头。比如重庆的来福士、鹅岭峰这些。
作者: 独钓以武取胜 时间: 2018-6-20 15:30
还是举棋不定 发表于 2018-6-20 15:08
好房子紧俏，一般的房子多得很。炒房一定要炒最好的房子，越靠金字塔尖的房子越有搞头。比如重庆的来福士、 ...
也不能这么说，只是觉得房屋价值，一线城市房价地段和学区因素占80%。二三线城市，地段学区占50%，新旧品质占50%。县城房子，新旧品质占80%。乡镇商业价值80%，楼下带门市的贵，不带的都是两三千成本价。
作者: 大溪沟 时间: 2018-6-20 15:32
鹅岭峰的房子买进倒亏吧，当初卖价就是4,5万，几年过去了，现在房天下标价均价才3.06万元。倒巴一坨也够悲催的。
作者: 关心发展 时间: 2018-9-24 17:24
若将开发商规定时间卖不出去的房子作为公租房处理，房价自然会下降
作者: 美丽化成烟 时间: 2018-9-24 20:48
打压房产商的行为只能让房价越来越贵。打压房产会使开发的房产减少，供小于求。
作者: zhunj8199 时间: 2018-9-24 22:23
资本自己会知道房子是多了还是少了
作者: arfrio 时间: 2018-9-25 08:14
空置率高不高，可以从常住人口和已售房屋套数大致看出来，找煤气公司和水厂财务账簿甚至直接找抄表员，就一目了然！
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