经典重庆
标题: 唏嘘！重庆摩天大楼崇拜背后的逻辑与投资困境 [打印本页]
作者: chinaxiancq 时间: 2020-5-11 10:46
标题: 唏嘘！重庆摩天大楼崇拜背后的逻辑与投资困境
本帖最后由 chinaxiancq 于 2020-5-11 10:50 编辑
8D魔幻重庆，除了绕晕导航的立交，还有层层叠叠的高楼，在这些高楼之中，间或耸立起直插云霄的摩天大楼，则让这个城市的赛博朋克气质更加迷幻。
近日，重庆第一高楼官宣动工，而如果一切顺利，这也有可能成为重庆摩天楼最后的标杆了。
01
盖摩天楼，重庆是认真的
从巴别塔到鹿台，人类对高处的向往从未停止。
随着科技的进步，城市的发展，百尺高楼已是平常，现在的人类已经可以轻松抵达828米看风景，这比一些带翅膀的生物都要飞得更高了。
要论对摩天楼的狂热，国人一直是舍我其谁。
在世界最佳天际线网站（The World's Best Skylines），根据高层建筑的数量及高度进行的世界摩天城市排名中，前十位城市有5个都来自中国。
当然，咱重庆也是挺牛，位居全球第十。
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统计口径不同，重庆的排名还会靠前。
比如以200米+的高楼数量来算，重庆是中国仅次于深圳、香港、上海，排名第四的摩天之城。
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实际上，重庆慕高之心萌芽颇早，上世纪80年代54米的会仙楼，就是现代重庆摩天楼的发轫。
之后从105米的南坪工贸大厦，到283米的世贸中心，再到339米的环球金融中心，重庆摩天楼纪录不断被打破。
目前重庆已建成的最高摩天楼，是朝天门的重庆来福士广场T3N和T4N，两栋建筑高度均为354.5米。
而重庆摩天楼TOP10基本就分布于渝中区和江北区，起步门槛是283米，其中有一半多的高度都超过了300米。
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山城重庆，核心区的土地资源毕竟稀缺，加上中心地段地价高，唯有将建筑向上拓展，向天空要空间，才能把土地成本分摊到最低。
一句话，盖摩天楼，咱是认真的。
02
未来重庆天际线400米+
重庆摩天楼，不仅数量位居前列，高度上也不甘人后。
近日动工的江北嘴国际金融中心，高度为470米。建成后将成为重庆摩天楼的NO.1，也将成为全球摩天楼的TOP13。
而在其带动下，未来的重庆摩天楼高度，前三名都将超过400米关口，城市天际线高度也将再次攀升。
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不过，理想中的摩天楼有多高，和现实中的落差就有多大。
未来代表重庆高度的前三名，在追梦的过程中就颇多转折。
目前公布的重庆第一高楼：江北嘴国际金融中心，其前世叫——江北嘴世界花，由华城富丽2012年拿地，然后就在开始躺晒，直到2017年融创发布公告，成为接盘侠。
即便是融创拿下地块后，也反复调整规划、设计，直到今年才宣布开工。
未来重庆的第二高楼：陆海国际中心，早在2004年就被瑞安收入囊中，十多年的时间，历经多次停工、复工，始终都没有扬帆起航。
也是到2017年，万科接盘瑞安重庆天地项目后，这个第二高楼才又开始向上生长，目前该摩天楼总高，已由原来的468米下调为458米，地上主体结构高度突破240米。
至于未来重庆的第三高楼：解放碑重庆塔，曾是“规划中的西部第一高楼”，也曾是重庆JW万豪酒店的兄弟——万豪国际金融中心。
这个2002年就立项，先后被评为中国城市地标和中国最具投资潜力的项目，始终进展缓慢，并由于资金问题，烂尾了十多年。
江湖传闻，在更换了第四任业主，利用信托计划募集到资金后，目前项目处于复建之中，但建设进度依旧如蜗牛一般。
作者: chinaxiancq 时间: 2020-5-11 10:50
03
摩天楼三要素，钱、政策、土地
可以看出，重庆摩天楼的建设，都经历了颇多磨难，而这也和摩天楼建设中的资金、政策、土地三要素紧密相关。
首先是资金。
专业建筑协会的测算，按目前全国的平均水平计，修建摩天楼的造价在9000~10000元/㎡左右。
如果建造的不是纯写字楼，叠加了住宅或酒店，那每层增加的隔断墙、排水系统等，会导致价格更高，建设费用一般都在10000元/㎡以上。
而普通住宅的建安成本一般在1500~2300/㎡之间。
摩天楼每平方米建造费用高出普通住宅5倍，相当于修一栋摩天楼的钱，可以修5栋住宅了，着实是个烧钱的主。
这也使得当初一头脑钻进摩天楼建设中的开发商，受困于资金，最终导致项目流产，大楼烂尾不在少数。
其次是政策。
以摩天楼这样的地标建筑，换取低价住宅用地。
这不仅是一个资源交换的逻辑，也隐含了各级****追求政绩、升级城市形象的****考量。
这也使得国内很多开发商，热衷于兴建摩天楼，即便修建中要贴不少钱，维护运营也困难，但“赔本赚政绩”，面子问题咬咬牙也要坚持。
此外，政策规划的调整，很可能让前期的设计、投入都付诸东流，是摩天楼建设中的一个巨大不确定因素。
比如重庆两江四岸的规划，叫停了多少长江、嘉陵江旁向上生长的高楼，有的摩天楼在经过了高度下调之后才得以重新开工。
最后是土地。
摩天楼所处的地段一般都处于城市的核心、商务商业的集中区，在寸土寸金的城市核心地段，土地价格自然不低，但价值更为凸显。
而摩天楼的规划、建设周期，一般10年起跳，经过时间沉淀，早期地块在当下已然价格不菲，价值更加厚重。即便当初拿地开发商玩不下去，土地转手后也仍然有众多下家愿意接手。
04
摩天楼之殇，烂尾、空置、安全
重庆的摩天楼在纷纷拔地而起，凸显区域经济快速发展的同时，也集中暴露出不少问题。
第一就是“烂尾”。
前述的重庆摩天楼前三甲，就因为资金、开发能力的问题，长期陷入停工、烂尾的泥淖，另外比较出名，烂尾10多年的还有停留于图纸上的解放碑协和城。
这个378米的摩天楼，位于解放碑较场口得意世界对面，如今临步行街的一面好吃街每天热闹非凡，烟火缭绕，但围挡背后却从2009年招拍挂后一直躺晒。
而这些占据城市核心位置烂尾后遗留的深坑，就像“城市斑秃”般让各方都难堪、难过，影响城市形象。
第二是空置率。
上世纪30年代，经济学家就提出，摩天楼开发商面临的最大难题，是如何将投资收益最大化。
摩天楼建成后能否获得收益，关键取决于出租率。
在相关机构的统计中，重庆摩天楼的主要业态就是写字楼。
而2019年重庆优质写字楼市场整体空置率环比上升1.2个百分点至30.6%，甲级写字楼整体空置率环比上升1.8个百分点至33.8%。
这说明在新增供应和需求之间，重庆是超出饱和的。
侧面印证就是，2019年重庆的优质写字楼、甲级写字楼平均租金都出现了环比下降。
第三则是安全系数。
摩天楼随着楼龄增长，一旦出现玻璃外墙松动掉落、建筑结构老化、机电系统老化等质量问题，不仅维护难度大，维修成本也相当昂贵。
除此之外，对于动辄三四百米的摩天楼，防火、应急等安全问题，随着高度的增加，难度系数也在叠加。
05
限高令，清热解火
一方面，重庆和国内大部分发展中的城市一样，都在追求城市天际线的新高度，以楼层高度刻量经济体量和速度。
另一方面，摩天楼的疯狂向上，也要遵循市场规律和经济规律，避免出现政绩工程、形象工程带来的后遗症，减少烂尾楼、“城市斑秃”的出现。
最直接有效的方法就是限制摩天楼的高度。
近日，住建部和******就联合发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，指出严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。
作者: chinaxiancq 时间: 2020-5-11 10:51
本帖最后由 chinaxiancq 于 2020-5-11 10:54 编辑
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显然，国家已经开始注意到了摩天楼泛滥的问题，未来对于超高层建筑的审批将会趋于严格。
此外，对于摩天楼的建设准入门槛也将相应抬高，只有那些前期开发能力强，资金实力充足，以及后期运营能力良好的龙头房企，可能才有入场的资格。
凡此种种，对摩天楼建设热就是一剂退烧良药。
很可能未来的一段长时间里，重庆的城市天际线将锁定在470米。
这对于见惯了摩天楼的重庆人而言，也许还是个尘埃落定的好消息：终于不担心抬头仰望时只剩一线天了。
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作者: sbchongqing 时间: 2020-5-11 10:52
重庆写字楼空置率全国前列，还做梦修400+ 500+的写字楼租给鬼哦
作者: 还是举棋不定 时间: 2020-5-11 10:59
重庆的地理特征，和平原大饼城市相比，真不是太迫切超高摩天，一定数量的300+，也许更适合重庆地形的天际线。不要被那些平原城市带节奏，他们是没得办法，只能上超高，才能体现出天际线。
作者: wofeicq 时间: 2020-5-11 12:03
不同意楼上看法.
作者: 晴空 时间: 2020-5-11 12:11
解放碑如果有了400加，或者500加，天际线会相当震撼！
作者: 马东梅 时间: 2020-5-11 12:18
重庆400+在5以上,300～400在10以上就可以了。
作者: lumiamonkey 时间: 2020-5-11 12:19
个人觉得如果单纯只是追求越高越好，完全就跑偏了。品质、资金实力这些因素也很重要。其实像是瑞安的嘉陵帆影就很有情怀，即使被迫转让，也坚持了底线的。企业天地那一片真的很有质感。相比较之下重庆塔和世界花（a-one的前身）就不怎么给力了，感觉还是开发商的问题。如果其他情况一样，高楼当然多多益善，但是如果条件有限，那开发商的实力态度和口碑也是重要的考量因素，并非只看开发商怎么吹的好听。
作者: ningyuan 时间: 2020-5-11 12:55
lumiamonkey 发表于 2020-5-11 12:19
个人觉得如果单纯只是追求越高越好，完全就跑偏了。品质、资金实力这些因素也很重要。其实像是瑞安的嘉陵帆 ...
绿地那栋烂尾楼修好没有？
作者: 灬S柒 时间: 2020-5-11 14:42
本帖最后由 灬S柒 于 2020-5-11 14:43 编辑
摩天高楼就渝中半岛就行了 其他地方不用太刻意追求高楼 确实摩天感官上的震撼的同时也有不少弊端 空置率啊 老化 拆迁啊 消防安全等等
作者: soso09044115 时间: 2020-5-11 15:51
重庆其实缺少高质量的写字楼 高端写字楼并没有饱和 只是低劣的高楼太多了
作者: 驰风 时间: 2020-5-11 16:02
摩天大楼集中在渝中江北嘴弹子石 其他地区洒一二幢就可以了
作者: 雾重庆 时间: 2020-5-11 18:10
重庆山城，比较热衷于修建密密麻麻的的高楼住宅。
作者: ningyuan 时间: 2020-5-11 18:13
雾重庆 发表于 2020-5-11 18:10
重庆山城，比较热衷于修建密密麻麻的的高楼住宅。
还热衷于搞山水美景，不像有些城市，没有命看山看水
作者: 一鸿 时间: 2020-5-11 19:03
一个挑夫，扛几年包，就能在解放碑买二手房，一堆破垃圾，还在吹嘘！
作者: 一鸿 时间: 2020-5-11 20:28
狂修高楼的地方主要有两种，一种是土地价值高的地方，一种是人口价值低的地方
你们自己觉得你们的城市和你们是属于哪一种嘛
作者: cavalierJ 时间: 2020-5-11 21:39
路窄楼高的发展方式导致城市总容积率高总路网密度低，重庆以后的交通没有最堵只有更堵，没有谁能超越
作者: bhrs 时间: 2020-5-11 22:21
那叫二手房？按我老市中区的人来说只能是贫民窟。正轨的小区房你看他买的起不？
作者: M秀于林F何吹之 时间: 2020-5-11 23:20
同意超高只集中在半岛、江北嘴的看法
在超高这个领域，弹子石已经被十几年前的阳光100和现在的长嘉汇废了，至少从朝天门和江北嘴作为视点来看
半岛还有多少超高的地块，这要从“盘活”的角度来看
半岛接下来要做的不是见缝插针，而是合理规划，把几栋100多米旧楼的地块通过拆迁等措施浓缩成一栋300+、400+，剩下的面积拿来加密路网和提高绿化品质
半岛是重庆母城，历史原因造成旧楼烂楼多，这是发展中不可避免的问题，发展中的问题需要靠发展来解决，规划、拆迁、浓缩这个事情只有ZF能做，这也是中果特色和中果优势，如何发挥就看市ZF的眼光和魄力
前几天在长嘉汇耍，目测要想半岛达到无可比拟的霸气，至少还需要5栋400+和10栋300+，地是有的，就看如何“盘活” 。。。。。
作者: 一加一 时间: 2020-5-11 23:46
楼主不懂摩天楼经济学，应该进修进修。
作者: 一加一 时间: 2020-5-11 23:51
成熟的空置率和发展的空置率不要去对等比对，错误的。
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