经典重庆
标题: 重庆远洋里调规了 [打印本页]
作者: 黎君 时间: 2022-3-9 19:03
标题: 重庆远洋里调规了
中心城区多个地块迎来调规，备受瞩目的观音桥组团K17-4、K20-2等地块（长安三工厂片区）在经过详细规划修改方案后，将迎来商业版图的“扩张”。
项目初步规划（图源远洋集团）
长安三工厂片区范围修改前后无变化
18个地块经过合并、拆分变为15个
长江三工厂片区位于鲤鱼池，也就是我们常说的“鲤鱼池项目”。今年1月14日，江北区、长安汽车公司、长安工业公司和远洋集团共同签署《长安三工厂片区城市更新合作框架协议》。
12月10日，重庆市规划和自然资源局发布《重庆中心城区观音桥组团K17-4、K20-2等地块（长安三工厂片区）详细规划修改方案公示》（以下简称《公示》）。
《公示》（图源官网截图）
从《公示》给出的土地利用规划图来看，长安三工厂片区的土地范围在修改前后并无变化，但地块经过合并、拆分后，从原先的18个编号变为了现在的15个编号。
片区项目进行多维度修改
商业规模增加，居住限高80米
此次长安三工厂片区调规将在用地功能、建设规模、密度、绿地率等多个方面进行修改，具体来看，
土地利用规划图前后对比（图源官网）
用地功能变化：
公园绿地K13-3/02地块，部分商业服务业设施用地N02-1/04改为居住用地；
公共设施用地K17-4-1/03，工业用地K17-4-2/03、K18-1/01、K20-2/02、K21-1/03,行政办公用地K21-2/03,交通设施用地K21-4/03，中小学用地K21-3/03全部改为商业服务业设施用地；
部分商业服务业设施用地N02-1/04改为行政办公用地；
部分居住用地K09-1/03改为中小学用地。
修改前（图源官网）
建设规模变化：
本次调规还有一个核心的内容，商业和居住用地面积的改变尤为明显。商业商务设施用地为14.94公顷，增加12.58公顷；居住用地9.36公顷，增加1.75公顷；行政办公用地0.28公顷，减少0.21公顷；工业用地减少11.01公顷。
总建筑规模增加14.52万平方米，其中居住减少8.06万平方米，商业商务增加22.58万平方米。
修改后（图源官网）
限高变化：
值得注意的是，在此前的规划中，各个地块上的建筑未做限高限制，而最新的调规对商业和居住的地块上做出了限高标准：根据《城市居住区规划设计标准》，商业商务地块建筑基准限高为100米,居住地块基准限高为80米。
这也就是为什么居住用地在增加的情况下，建筑规模却减少了。由于居住地块限高，能建造的楼层数更少导致居住建筑规模下降。
修改指标（图源官网）
道路变化：
调规前，从规划图可以看出，此前工业用地中的十字交叉路取消，在K18-1/02地块内规划为城市弹性道路，将新建道路与建新东路相接。此外，原先规划的公交站、停车场、公共厕所等设施，调整到K20-2/03地块。
容积率和绿地率变化：
此外，长安三工厂片区的容积率大幅下降，最小绿地率也有所下降。
此前，板块的容积率大多在2.5-5.5之间，最高达到7.5，修改后，容积率在1.9-3.0的范围内，看来是要在区域内打造较低密度的组团。
不过，绿地率也由原先的25%、最高35%变为了现在的17.5%-25%。
初步规划图（图源远洋集团）
限高能带来更舒适的居住体验
商业规模变大，推动附近商圈的消费活力
此次调规中，最大的亮点是对建筑的限高和商业规模增大两点上。长安三工厂片区位于江北区核心位置，周围次新的住宅及已存商业商务项目，多以高层或超高层形式存在。
重庆新规划区域几乎都对建筑密度及高度做了限制，旨在提供更大的楼间距，带来更加舒适的居住、消费体验。
同时，限高还能带来诸多好处：首先保证了商住建筑的安全性，还能有效缓解城市交通、公共设施的配套压力，高度降低，也不需要建设那么多避难层，缓解了消防救灾带来的挑战等。
商业规模的增大，不少人担心观音桥周围商业中心太过饱和，事实上，长安三工厂片区的项目建成后，将和江北嘴CBD、观音桥商圈、鎏嘉码头、九街等核心地标和商圈串联成线，产业、文旅、商业等凝聚力增强，推动沿线商圈的消费活力。
未来，长安三工厂片区项目建成后，无论是城市能级还是城市品质，都将得到提高，将迎来更低密度的高端商业和品质生活区，迸发新的活力。
作者: 黎君 时间: 2022-3-9 19:04
其实项目名称不叫远洋里，暂时这样称呼，方便
作者: 黎君 时间: 2022-3-9 19:05
下面是调规前的概念设计
作者: 黎君 时间: 2022-3-9 19:08
[color=var(--t1)][color=var(--t1)][size=0.17]为全面贯彻落实国家关于“实施城市更新行动”和“渝蓉地区双城经济圈建设”的重大决策部署及市委五届九次会议关于“落实城市更新行动”的工作安排。江北区从全局谋划一域，以一域服务全局出发，推动实施长安三工厂片区城市更新，产业结构升级，全面提升城市发展能级，助力建成高质量发展高品质生活新范例。
[color=var(--t1)][size=0.17]长安三工厂片区位于江北区鲤鱼池片区，片区现状主要为城市建成区，内含三轨双站，项目周边有江北嘴****商务区、观音桥商圈、大九街和鎏嘉码头，商业商务氛围浓厚，区位优势十分显著。
[color=var(--t1)][size=0.17]
[color=var(--t1)][size=0.17]我们提交的城市设计方案以城市更新为切入点，划分保留区、提升改造区和新建区，通过采取以人为本、功能复合、高效集约、站城一体、职住平衡、绿色生态和公交优先的规划设计理念，打造功能布局合理、空间尺度适宜、业态规划合理、交通出行便捷、配套设施完善和公共环境优美的城市空间，解决城市发展中的突出问题和短板，推进城市存量空间资源提质增效。
[color=var(--t1)][size=0.17]设计方案围绕三大诉求、一大挑战，提出畅联交通、创智之心、绿色商谷和魅力街区四大设计策略，旨在构建高通达的立体交通网络、高聚焦的区域形象地标、高品质的绿色商业空间和高认同的美丽乐活街区。
[color=var(--t1)][size=0.17]
[color=var(--t1)][size=0.17]结合山水特色，打造通江连城的绿色商谷，并与九街、莺花巷、北滨路联通，打造连续且具有重庆山城特色的商业步行空间，形成“主题丰富、城景融合” 的整体氛围。
[color=var(--t1)][size=0.17]
[color=var(--t1)][size=0.17]以城市更新为契机，对周边社区的街道空间和社区环境品质进行提档升级，通过一条连接北滨路和龙头寺公园的都市绿廊，以线串点，激活公共空间，优化沿街形象界面，补充社区配套，带动老旧社区品质提升，建设幸福、宜人的城市社区。
[color=var(--t1)][size=0.17]
[color=var(--t1)][size=0.17]
[color=var(--t1)][size=0.17]通过发挥项目的区域优势及与周边功能区的链接价值，依托TOD，以换乘核串联都市候机厅、公交首末站、旅游大巴停车区和商业街，构建立体的交通流线，打造畅联交通。
[color=var(--t1)][size=0.17]
[color=var(--t1)][size=0.17
作者: 黎君 时间: 2022-3-9 19:10
总体来说，就是降低容积率，降低建筑高度，
这可能是重庆城市建设今后的指导思想了
作者: 黎君 时间: 2022-3-9 19:13
本帖最后由 黎君 于 2022-3-9 19:27 编辑
重庆要降低建筑高度，这个指导思想来自国 务 院《成 渝城市群》规划纲要，
国 务 院是掌握宏观层面的战略部署，从来没有对哪个城市的城市规划设计提出要求，
唯独对重庆的城市建设规划设计提出如此具体要求，
这个现象有意思，
具体原因暂不下定论，
重庆的城市建设，成为最高决策层面的话题，进而成为议题了，这一点可以肯定
作者: chongq689 时间: 2022-3-9 19:14
学校用地够不够？
作者: 雾重庆 时间: 2022-3-9 19:38
重庆房地产这块 特立独行了十多二十年， 疯狂拆迁，甩地建高密，开展资本的原始积累。
把一座城市搞成全世界高层建筑最多最密集的城市，这条路已经走到了尽头
任何东西都有度，忠央都看不下去了：这里好歹是直辖市，国家脸面城市，不能完全搞成高密的低端城市，否则太没面子。
作者: 黎君 时间: 2022-3-9 19:45
雾重庆 发表于 2022-3-9 19:38
重庆房地产这块 特立独行了十多二十年， 疯狂拆迁，甩地建高密，开展资本的原始积累。
把一座城市搞成 ...
北上广深的高度都超过重庆，重庆的高度肯定不是问题，
措施是限制高度，不代表问题就是高度，
通过限制高度解决其他问题可能性更大
作者: 锤子 时间: 2022-3-9 19:46
黎君 发表于 2022-3-9 19:10
总体来说，就是降低容积率，降低建筑高度，
这可能是重庆城市建设今后的指导思想了
这才是重庆中心城区从根本上扭转堵车、乱停车恶性循环的真正有效的指导思想。
重庆中心城区堵车的恶性肿瘤发展到今日这种地步，只有两个原因：一、先天不足的山、水的阻隔，二、后天自残的长期规划高密建筑、窄马路、稀路网。
作者: 黎君 时间: 2022-3-9 19:50
本帖最后由 黎君 于 2022-3-9 19:51 编辑
锤子 发表于 2022-3-9 19:46
这才是重庆中心城区从根本上扭转堵车、乱停车恶性循环的真正有效的指导思想。
重庆中心城区堵车的恶性肿 ...
对了，通过限制高度，降低容积率，解决重庆道路狭窄的问题，可能性更大，
也就是说，国家认识到重庆道路狭窄是个大问题，但放弃治疗了，通过降低容积率解决问题，
道路狭窄，建筑低矮，大概就是国家对重庆的规划思想
作者: 雾重庆 时间: 2022-3-9 19:51
扭转不了了噻，中心城区基本已被高密填满，道路状况也已经定型，巧妇难为无米之炊。
只能说周边外围城区要吸取以前的教训了。
作者: 雾重庆 时间: 2022-3-9 19:55
都水过山秋了，这个时候国家才醒悟：重庆官猿这些年的城市建设管理在乱整。
低端化的核心主城，就这样了噻，高密筒子楼，没有谁拆得起。
作者: 牧辽子 时间: 2022-3-9 19:58
核心区降容当然是对的，不能让御龙天峰这种毒瘤楼盘再次出现
作者: 黎君 时间: 2022-3-9 19:58
本帖最后由 黎君 于 2022-3-9 20:00 编辑
也就是说，重庆道路狭窄，建筑高密，这一对矛盾已经成为国家议题，
三个解决方案，
一，扩宽道路，二，降低密度，三，降低高度，
国家对方案一放弃治疗了，方案二在重庆老城区这种皱褶地貌不好操作，土地不好卖，
方案三就雀屏中选了，
这是我最不喜欢的方案
作者: sch66 时间: 2022-3-9 20:15
黎君 发表于 2022-3-9 19:50
对了，通过限制高度，降低容积率，解决重庆道路狭窄的问题，可能性更大，
也就是说，国家认识到重庆 ...
所以重庆窄马路的规划没有问题，问题在密路网和小街区上，重庆有宽松的土地使用条件，率先控制商住用地的容积率已经开了一个好头，只要在土地出让和街区路网规划上下点功夫，重庆的城市面貌和居住品质上将得到大幅改善
作者: 雾重庆 时间: 2022-3-9 20:16
全国哦最堵城，国家开始关注重庆了
但重庆本土 官猿，核心主城依然到处还在继续建超高层住宅。只是比几年前有一定收敛而已
作者: 黎君 时间: 2022-3-9 20:19
sch66 发表于 2022-3-9 20:15
所以重庆窄马路的规划没有问题，问题在密路网和小街区上，重庆有宽松的土地使用条件，率先控制商住用地的 ...
狭窄道路当然是问题，而且是大问题，只不过老城区也没得办法了，
我理想中的重庆，道路宽阔，建筑高大，疏密有致，遗憾，只有看新城区了
作者: 黎君 时间: 2022-3-9 20:22
现在新城区走向另一个极端，道路宽阔，建筑低矮，间距稀松，
其实建筑高度还是应该适当放开
作者: 雾重庆 时间: 2022-3-9 20:24
奇钒够狠的，当初手里握有巨量的土地，还把重庆搞得见缝插针的高密，持续追求单位产出GDP
而狐万泰的理念也刚好迎合奇钒，从规划层面：将塔式33层住宅楼的高密度小区，在 中心城区几乎是清一色的复制粘贴。
作者: 黎君 时间: 2022-3-9 20:27
成 都天府新区也被限制了建筑高度，老子发出了不怀好意的笑声，
还好重庆已经建了这么多高楼，总体的霸气已经成型
作者: 灬S柒 时间: 2022-3-9 20:28
一两栋高楼还是要的 高楼是画龙点睛的 一个区域的都市感 地标集聚点 是需要高楼来点缀的 关键还是要看这个区域整体高度 如果全是200米 那么来个两栋300米就可以
作者: 燃烧燃烧 时间: 2022-3-9 20:34
周围人很关注这高端商业。希望成全国地标。
作者: just崽儿 时间: 2022-3-9 20:38
灬S柒 发表于 2022-3-9 20:28
一两栋高楼还是要的 高楼是画龙点睛的 一个区域的都市感 地标集聚点 是需要高楼来点缀的 关键还是要看这个 ...
商务楼高没问题，住宅矮些好。 区分住宅和商务。 路窄好，如果通行不阻。
作者: 雾重庆 时间: 2022-3-9 20:44
路窄好？
硬是习惯了羊肠小道哈，习惯了山城就该是配置两车道，4车道。
不晓得啥子意图
作者: just崽儿 时间: 2022-3-9 20:45
雾重庆 发表于 2022-3-9 19:38
重庆房地产这块 特立独行了十多二十年， 疯狂拆迁，甩地建高密，开展资本的原始积累。
把一座城市搞成 ...
住宅巨高确实大问题，商务楼高没问题。 要区分，免有人混淆视听。 重庆40层以上住宅楼大害。
作者: just崽儿 时间: 2022-3-9 20:48
雾重庆 发表于 2022-3-9 20:44
路窄好？
硬是习惯了羊肠小道哈，习惯了山城就该是配置两车道，4车道。
我老家小城路很宽。来重庆才知，窄路先进性。 畅通前提下，路越窄越好。
作者: 雾重庆 时间: 2022-3-9 20:50
这个是的
不过重庆的高密楼宇，90%以上也主要是住宅楼，备受诟病，从高处俯瞰下去，密密麻麻都是白色，土黄色，灰色的住宅楼。
密密麻麻基本都是住宅，就显得城市较低端
作者: 千山暮雪-1 时间: 2022-3-9 20:57
黎君 发表于 2022-3-9 19:50
对了，通过限制高度，降低容积率，解决重庆道路狭窄的问题，可能性更大，
也就是说，国家认识到重庆 ...
不说城市规模扩张步入了老年，至少中年到了吧。基本成型了，通过一点局部降低容积率，对解决路窄堵车恐怕是杯水车薪。一方面迎合国家政策，另一方面市民对建高密建筑已经怨声载道，再有，这是对面曾家岩的视野范围，不能再像玉龙天棒，龙湖那些超高层杵到视野范围了，否则，这边再挡，曾家岩的视野范围更加不舒服了
作者: just崽儿 时间: 2022-3-9 20:58
雾重庆 发表于 2022-3-9 20:50
这个是的
不过重庆的高密楼宇，90%以上也主要是住宅楼，备受诟病，从高处俯瞰下去，密密麻麻都是白色 ...
不只观感，而是伤害城市品质，透支城市资源，拉低土地价值。 说白了，会让重庆人穷。
作者: 雾重庆 时间: 2022-3-9 21:05
哈哈，奇钒阴笑： 我以前在曾家岩，看着密密麻麻的高密住宅，觉得很好很现代啊，它们创造了GDP，没有觉得不舒服的感觉
作者: 黎君 时间: 2022-3-9 21:08
千山暮雪-1 发表于 2022-3-9 20:57
不说城市规模扩张步入了老年，至少中年到了吧。基本成型了，通过一点局部降低容积率，对解决路窄堵车恐怕 ...
所以你到底说的是什么
作者: 雾重庆 时间: 2022-3-9 21:12
唉。。。
只可惜重庆已经习惯于高密筒子楼
即使正府象征性规定了 两江四岸限制高密。可事实上恰好是两江四岸，仍在持续建设高密住宅：
土湾那点窄窄的马路边，平顶山脚下都是几栋高密而低端的住宅楼房在建设中
化龙桥的万科，挨着陆海国际中心，密密麻麻的靠江边的多栋高楼住宅
江北嘴脸嘴地带 洪崖洞正对面，世茂地产的公寓住宅楼
。。。
作者: 734005860 时间: 2022-3-9 21:35
不管高密还是低容都应把品质提上去，品质上去了稍微密一点也没哪么不堪。
作者: 雾重庆 时间: 2022-3-9 21:42
密密麻麻，高密这些词语，本身就有贬义，意思是麻麻杂杂，一大坨
这种楼宇格局，本身就注定了是低品质
错落有致，相对稀疏的建设楼房，才是品质的基础，在此基础上的楼房外立面，绿化配套等因素共同 构成楼房的品质。
作者: 734005860 时间: 2022-3-9 22:24
比如来福士近看也没哪么不堪。
作者: chongq689 时间: 2022-3-10 00:23
为啥不让老美来建设管理，一次就成体系的建设好了。
作者: sch66 时间: 2022-3-10 08:17
雾重庆 发表于 2022-3-9 20:44
路窄好？
硬是习惯了羊肠小道哈，习惯了山城就该是配置两车道，4车道。
你知道现代先进城市规划窄马路密路网小街区的理念吗？
作者: sch66 时间: 2022-3-10 08:23
雾重庆 发表于 2022-3-9 21:12
唉。。。
只可惜重庆已经习惯于高密筒子楼
我太佩服你YY意淫的功夫了，老城区和旧改，哪个城市不密集？蓉县天府大道超宽给你的视觉不密集，你进背后小区去看看建筑密集么？每年出让的商住用地的容积率摆在那里，我真不知你这样毫无依据闭着眼睛YY意淫目的目的是什么？
作者: sch66 时间: 2022-3-10 08:49
734005860 发表于 2022-3-9 22:24
比如来福士近看也没哪么不堪。
不否认重庆老城区和旧改很高密，但是更多的是地形地貌和道理绿化等设施给人了视觉上的高密，近十年每年出让的商住用地的综合容积率，重庆仅高于天津，比北京上海都低，什么武汉南京杭州cd根本没有这样宽松的土地使用条件，去年一拍重庆70几块地只有几块地容积率超过2.0，而蓉县刚好相反，我真搞不懂那些成天diss重庆高密的人懂建筑容积率的含义是什么不？
作者: 金色阳光 时间: 2022-3-10 08:54
灬S柒 发表于 2022-3-9 20:28 
一两栋高楼还是要的 高楼是画龙点睛的 一个区域的都市感 地标集聚点 是需要高楼来点缀的 关键还是要看这个 ...
完全正确，点赞
作者: 重庆向北 时间: 2022-3-10 08:56
原来确实有点高密，虽然市里这几年在容积率方面已经转向了，但是低容积率地块大量推出到城市面貌改观还是需要时间，所以有人不满意也正常。
只是不满意的人，不知道他不满意的地方市里已经在着力改变了
作者: 梦寻千古香 时间: 2022-3-10 09:03
东西槽谷扩狂扩张，中部槽谷更新换代
作者: ZGCQEXB 时间: 2022-3-10 09:09
重庆的高密是没有错的 要了解重庆的情况 重庆原来是工业城市 ，也就是现在内环里很多楼盘都是建在原来的工厂之上 重庆的负担大 有渝东北渝东南要扶贫 当年很多企业破产 人民收入底下 老黄为了让重庆人能很快的买上房 难道有错吗 唯一的错就是掌管重庆规划几十年的趸万泰 就好比大家喷的御龙天峰就是建在三钢厂上面 你说（又要建还建房 企业拆迁费）等等 不可能拆出来给你修公园修别墅吧 总之喷之前要找到原因
作者: 023欢喜猫 时间: 2022-3-10 09:21
对于主城核心区来说，我个人的观点：高层建筑只体现在金融中心区域的写字楼及大区总部，住宅用地还是以以低容，高绿化的高品质小区为主。
作者: 雾重庆 时间: 2022-3-10 09:25
狐万泰 是个什么人物
名字取得好吗
坐了好多年的规划焗位置了，祸害重庆这么多年。
将高密筒子楼进行到底，把重庆的城建整成这么低端化
作者: 晴空 时间: 2022-3-10 09:52
这块地的地形较低，降低建筑高度的目的应该是城市天际线的需要。
作者: 一品芝麻官 时间: 2022-3-11 12:06
作者: unclesuckling 时间: 2022-3-14 09:50
就是因为蓉县新出的地容积率不低，所以天府新区充面子的宽马路配高层让这些人羡慕得要跪下了，联合国都因为南延线的大气心动想要搬迁了
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