经典重庆

标题: 讨论贴：房产泡沫破灭一定是对城市发展有很大弊端么？ [打印本页]

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 16:09
标题: 讨论贴：房产泡沫破灭一定是对城市发展有很大弊端么？
假如俩体量和实际价格差不多的A城市和B城市，正常格都在一万元左右，开发量都为Q，假设：1.A城市极速上升，在整个上升过程中达到顶峰3万一个平方，整个城市地产总销售价格1.6Q万人民币
2.B城市缓慢上涨，直到大家都跑回一万元基本面的时候，整个周期B城市地产总销售额0.8Q万人民币。
但是两个城市最后的资产价值都是1Q万人民币。。。
还排除融资成本，A城市高于本身价值的那0.6Q万和B城低于本身价值0.2Q万两个城市到底谁得到了好处？

个人认为A城市是薅了老百姓羊毛变成了城市财富 B城市牺牲了城市财富！

这个看法对不请各位大佬评说

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 16:14
我个人认为，就算是泡沫破灭，回归真实价格，只要是没造成挤兑潮，这些风险都是老百姓承担了，只是把老百姓多年的积蓄通过鼓吹的方式割韭菜了，跟股市何其相似，不就是割散户，然后把这部分钱钱转走了么。。。反正放在散户手里不产生价值，地方政府通过房产薅羊毛，把老百姓的积蓄榨干出来进行在生产在投资不是更好的社会效益么？所以我个人认为这样弹性式地（跟股市差不多）把老百姓的死钱掏出来，对城市发展有利无弊，只要不太过分，造成崩盘

作者: AlanZZZ 时间: 2022-7-21 16:28
你没考虑高房价、低房价对其他经济要素造成的影响，这玩意儿讨论不出答案。

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 16:33

AlanZZZ 发表于 2022-7-21 16:28
你没考虑高房价、低房价对其他经济要素造成的影响，这玩意儿讨论不出答案。

但是你不可否认，高房价也帮地方政府完成了原始积累！
也并不是高房价就能影响其他经济要素，相反，感觉还让地方经济更活跃了，除了少数的比如以前海南这种纯粹炒作旅游地产的，你举例说说哪个地方高房价对地方经济造成了负面影响，相反，杭州，深圳，上海反而是经济活力很强的城市！
只要不是炒房团恶意炒作的城市。。。个人认为，之前的高房价助推了地方完成原始积累并快速地实现了城建完善，塑造了良好的投资环境，并良性地帮助了经济发展

作者: rufjvm6 时间: 2022-7-21 16:41
区别就是A城市老百姓掏钱修了更宽的马路，更长的地铁，有更漂亮的城市环境。B城市老百姓没掏钱还在兜里放着可以随时买买买。如果B城市资金不流出的话有更好的未来。

作者: 北区一哥 时间: 2022-7-21 16:47
本帖最后由北区一哥于 2022-7-21 16:48 编辑

其实不需要那么麻烦，楼主只需要问自己：以现价为原点，你愿意去哪里买房工作和生活，或者说你认为未来重庆的房价是涨，横盘，还是跌！不要去纠结过去他涨了多少，之前买哪里涨了多少！因为任何时候的买入都是以现价为基础！以预期作为刺激，未来的价格决定你现价买入的回报收益。

作者: tottids2011 时间: 2022-7-21 16:50
不以人的意志为转移

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 16:52

北区一哥发表于 2022-7-21 16:47
其实不需要那么麻烦，楼主只需要问自己：以现价为原点，你愿意去哪里买房工作和生活，或者说你认为未来重庆 ...

如果是跌的预期太大，我肯定要变现，变现也是找接盘侠啊。。。那么难道地方政府会接手么？
但是高房价时候，地方通过土地是拿了钱走的，财税，银行利息等也是拿走了的。。。

高房价可能在某个时期众筹了地方政府的发展资金，我要讲的是这个观念。

作者: 北区一哥 时间: 2022-7-21 16:52
上海北京厦门这些中国房价最高的城市，但是涨幅已经明显不行了！只要涨幅不赢了，其实在这个城市买房收益也就不高了！

作者: AlanZZZ 时间: 2022-7-21 16:52

重庆武胜人发表于 2022-7-21 16:33
但是你不可否认，高房价也帮地方政府完成了原始积累！
也并不是高房价就能影响其他经济要素，相反，感 ...

你的观点都是凭感觉。

我还是第一次听说上海、深圳经济活跃是依赖房地产，杭州是互联网经济。

作者: 北区一哥 时间: 2022-7-21 16:58
灾区之前的涨幅比重庆高这是事实，但是不代表你买入灾区后他涨幅还能继续高，当然也有可能灾区继续高！但是任何商品不可能只涨不跌！

新能源妖股第一的中通汽车，三天行情，天地板20%，地板10%，接近地板9个点！

涨幅第一又如何？最高点买入两三天就直接亏30几个点了。

楼市要是回撤30%，基本上也就爆仓了，本金亏完了还倒亏银行。环京的楼市腰斩后的买房人现状，买房人爆仓后还倒亏银行几十万

作者: 北区一哥 时间: 2022-7-21 17:04
其实鼓吹房价上涨的都是获利者，唱空的都是无房者或者房产占比不高者！市场永远是对的，如果你看好重庆你就买重庆，你看好cd你就买cd！只是我认为哈，当所有人都一致看涨或者看跌的时候，也正是风险和机会的时候！

作者: 北区一哥 时间: 2022-7-21 17:08
其实我能理解中国大部分城市家庭的最重要的财富就是房子，房价确实影响很多家庭的资产。但是另一方面，如果在一个城市有稳定的工作和收入，长期来看，还是应该逐步减少对于房地产的投资比重。

作者: 北区一哥 时间: 2022-7-21 17:09
本帖最后由北区一哥于 2022-7-21 17:16 编辑

我不希望等未来某一天需要用钱的时候，钱都在房子里！市值几百万却无人问津！至少这几年明显感觉到各个城市成交量下滑得非常严重了。

作者: 北区一哥 时间: 2022-7-21 17:18
想想看，房价还在涨，房企却纷纷爆雷的根本原因：接盘侠不够导致房企的现金流不足，现金流断裂才是导火索，房企的钱都在钢筋水泥里，但是到期的债务合约却需要真金白银去还！，

作者: JDJB 时间: 2022-7-21 17:23
本帖最后由 JDJB 于 2022-7-21 17:24 编辑

不对。不应以城市孤立看，而应该全国一盘棋看，因为我们用的相同的货币在同一个体制下。
房子是商品，如果你对这个城市不满意，可以卖了换到国内其他地方继续买房租房继续生活。

作者: 北区一哥 时间: 2022-7-21 17:25
本帖最后由北区一哥于 2022-7-21 17:27 编辑

JDJB 发表于 2022-7-21 17:23
不对。不应以城市孤立看，而应该全国一盘棋看，因为我们用的相同的货币在同一个体制下。
房子是商品，你不 ...

那其实现在也可以卖了去你想要的地方购买或者租房就好了啊！

不喜欢的股票拿着干嘛？被套了割肉然后去追涨再被套？
其实这种话题本身也没有太大的讨论意义。

作者: AlanZZZ 时间: 2022-7-21 17:32

JDJB 发表于 2022-7-21 17:23
不对。不应以城市孤立看，而应该全国一盘棋看，因为我们用的相同的货币在同一个体制下。
房子是商品，如果 ...

想象很美好，现实可能是挂了几个月都卖不掉

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 17:36

AlanZZZ 发表于 2022-7-21 16:52
你的观点都是凭感觉。

我还是第一次听说上海、深圳经济活跃是依赖房地产，杭州是互联网经济。

我觉得你怎么非黑即白呢，我说了这是关键因素么，我说了是有利因素！

作者: JDJB 时间: 2022-7-21 17:47

AlanZZZ 发表于 2022-7-21 17:32
想象很美好，现实可能是挂了几个月都卖不掉

照你这么说，除了北京上海，哪个城市不都是挂了好几个月卖不掉？

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 17:50

北区一哥发表于 2022-7-21 16:58
灾区之前的涨幅比重庆高这是事实，但是不代表你买入灾区后他涨幅还能继续高，当然也有可能灾区继续高！但是 ...

我俩站的立场不同，你说的真对个人，针对个人，房产都是刚需，即便是有多余的房子也不希望他泡沫太重，我谈的是这个需要对地方的发展到底有利还是有害。

我个人认为的这种虚高就是掏空了购房者的真金白银，很显然，我们可以把房子当成一个城市制造的产品，就比如汽车
A厂是奇瑞，B厂是吉利
其实俩车不管是规模或者质量都差不多，只是吉利经常吹他是中国最美的车，沃尔沃技术加持。。。于是还整了高端品牌出来。。。其实都是抄的本田的平台。。。
奇瑞呢，走低价格，低利润。。。为的是吸引更多的消费者。。。

结果呢吉利赚取高利润，又加大投入，越做越好，由于利润率不够，吃老本，影响力越来越低，市场也越来越被抢占。。。

对于用户来说。。。其实俩产品价值差不多，但是由于吉利吹成了品牌，保值率也高。。。

自己琢磨一下，我讲的对城市是好是坏。。

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 17:54

北区一哥发表于 2022-7-21 17:18
想想看，房价还在涨，房企却纷纷爆雷的根本原因：接盘侠不够导致房企的现金流不足，现金流断裂才是导火索， ...

那是对老百姓肯定是不友好的因为你买到了虚高的产品，但是对于庄家呢？
地方政府是庄家，不管是卖地收入，财税都通过这个虚高拿走一大坨，通过房地产把老百姓的钱搜刮更多上来继续投入城市经营不是利好么？城市太需要钱了，那么城市经营好了，其实城市品牌也出来了，房产增值率保值率也有了。。当然增值率保值率肯定低于虚高部分。。。最后不可避免老百姓被薅羊毛。。。

作者: AlanZZZ 时间: 2022-7-21 17:54

重庆武胜人发表于 2022-7-21 17:36
我觉得你怎么非黑即白呢，我说了这是关键因素么，我说了是有利因素！

如果说是有利因素，那就说不清楚了。因为低房价、低负债，也可以提振消费。所以我说这个问题是争论不出结果的

作者: AlanZZZ 时间: 2022-7-21 17:58

JDJB 发表于 2022-7-21 17:47
照你这么说，除了北京上海，哪个城市不都是挂了好几个月卖不掉？

失去流动性了，还何谈房子是商品。

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 18:00

北区一哥发表于 2022-7-21 16:58
灾区之前的涨幅比重庆高这是事实，但是不代表你买入灾区后他涨幅还能继续高，当然也有可能灾区继续高！但是 ...

我们谈的不是一条线，你谈的是个人利益方面，我谈的是对地方政府，瞎子都晓得价格虚高肯定是老百姓受伤，但是老百姓受伤对社会面不一定是坏事。。。特别是原始积累时期。

想想90年代以前的农民，受伤害有多大。。。农业税，交公粮。。。自己都吃不饱还得把自己血汗种出来的公粮交出去，但是这给社会发展造就了原始积累，不管是站在某个局部看还是站在全国看，这一大波房价泡沫从本质上看，其实就是一次掠夺，掠夺个人存款，掠夺老百姓的预期，透支，那么大家都在掠夺的时候，我真的不觉得不参与掠夺的赢了。。。

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 18:01
房产不是有人比喻长工和地主的关系么。。。如果某是个大地主，那么地方是小地主，重庆这种仁慈的地主，不一定对重庆的发展是有好处的，我一直提的这个观点

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 18:03

AlanZZZ 发表于 2022-7-21 17:58
失去流动性了，还何谈房子是商品。

谁说失去流动性了，反而加强了流动性，至少减少了储蓄率好吧，天天把赚的钱给银行，努力赚钱拉动了生产，躺在银行的储蓄才是失去了流动性。。。这个不是加速了现金流进入了再生产么？

作者: AlanZZZ 时间: 2022-7-21 18:05
国家在现在这种经济环境下都坚决不搞大水漫灌，非要扯什么房价暴涨有利于经济...这不是一回事儿吗？

作者: AlanZZZ 时间: 2022-7-21 18:08

重庆武胜人发表于 2022-7-21 18:03
谁说失去流动性了，反而加强了流动性，至少减少了储蓄率好吧，天天把赚的钱给银行，努力赚钱拉动了生产， ...

你那个叫提高居民负债，透支未来。不叫提高流动性，钱存在银行，银行也拿去放贷刺激经济了

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 18:17

AlanZZZ 发表于 2022-7-21 18:05
国家在现在这种经济环境下都坚决不搞大水漫灌，非要扯什么房价暴涨有利于经济...这不是一回事儿吗？

我不是说现在，现在肯定不行了，现在已经错过了薅羊毛时期，这个时候去搞，那是找死，搞一大片烂尾楼出来，到处暴雷。。。
前几年，别人薅羊毛时候我们很有社会责任感很高尚，我觉得站在地方来说是错误的

作者: AlanZZZ 时间: 2022-7-21 18:23
本帖最后由 AlanZZZ 于 2022-7-21 18:26 编辑

重庆武胜人发表于 2022-7-21 18:17
我不是说现在，现在肯定不行了，现在已经错过了薅羊毛时期，这个时候去搞，那是找死，搞一大片烂尾楼出来 ...

那有没有想过cd在这阶段仍然不遗余力的炒房炒地，正是因为前期过度投资，负债过高，导致必须继续高价卖地维系呢。你我都不是cdzf的，不能只看其光鲜的一面。
比如重庆轨交和cd地铁净资产一样，但cd负债比重庆多1000亿（好像是这个数据）。

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 18:31

AlanZZZ 发表于 2022-7-21 18:08
你那个叫提高居民负债，透支未来。不叫提高流动性，钱存在银行，银行也拿去放贷刺激经济了

四川全省3月末本外币贷款余额8.49万亿元，同比增长13.8%；本外币存款余额10.70万亿元，同比增长10.3%。
重庆3月末，全市金融机构本外币存、贷款余额分别为4.7万亿元、4.8万亿元，同比分别增长7.0%、10.5%。

我是认为房子是个资金过度池而已，本地化率很高，比如你造房子的钢筋水泥砖不都是这里的么，甚至解决就业问题，这个钱是盘活了经济这些大量的现金流只是通过了房地产过度，而且更大规模地流动起来了。。。房产作为大消费也拉动了大生产。。。不要只盯在房产上，是房产带动了整个产业链的大生产和大资金流。。。

作者: 金色阳光 时间: 2022-7-21 18:38

重庆武胜人发表于 2022-7-21 18:01
房产不是有人比喻长工和地主的关系么。。。如果某是个大地主，那么地方是小地主，重庆这种仁慈的地主，不一 ...

分析得很有道理，但房地产已经

作者: 金色阳光 时间: 2022-7-21 18:39
房地产已经成过去式了，cd哀鸿遍野的时候很快就会来

作者: 金色阳光 时间: 2022-7-21 18:40
价只托得到一时

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 18:42

AlanZZZ 发表于 2022-7-21 18:23
那有没有想过cd在这阶段仍然不遗余力的炒房炒地，正是因为前期过度投资，负债过高，导致必须继续高价卖地 ...

这些我不晓得哈，我只是说，重庆错过了该薅羊毛的那一波，现在薅羊毛，割韭菜，割的老百姓都秃了，遇到房价大跌，真的支撑不住，可能好多烂尾楼好多企业暴雷，可能整个产业链受拖累，现在还炒作那就是真能跑出一头灰犀牛。。。

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-21 18:48
只要是挤压泡沫，只要是不暴雷，之前地主搜刮的民脂民膏还是落在地主手里了，再说了，这次把长工们的刮的瘦骨嶙峋的没有了零用钱，只要不饿死我个人觉得也达到了地主的利益最大化，再说了这些长工没了零用钱会去拼命找钱，更是提高了产出。而没有薅羊毛的重庆，长工们过的还滋润而且也没了消费欲望也不用那么拼命工作了

作者: 浴火重生 时间: 2022-7-22 14:48

重庆武胜人发表于 2022-7-21 18:00
我们谈的不是一条线，你谈的是个人利益方面，我谈的是对地方政府，瞎子都晓得价格虚高肯定是老百姓受伤 ...

我有那么一些认为你分析的是正确的了，，
正府推高房价，地价，国家得利，相当于众筹了大家的钱，然后改善公共设施。

顺着你的思路下去，
如果房价上涨，有房的人财产增值，而地价也上涨，国家得利。。
如果房价稳定，购房意愿必然减少，为了稳定房价必然减少供应，则有房人未获利，但国家得利减少。。
如果房价下跌，有房人资产贬值，地卖不出去，国家收入减少。。

那么未来会是怎样呢，全国各不相同，这就取决于各地对人口的吸引力，所以一钱、强二线人口仍有增加，房价可能稳定上涨，房屋增值跑赢通胀，但供应量可能会收缩，财政会减少。
三四线城市，人口下降，房价必然稳中有跌，房产贬值，财政大幅减少。。

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-23 01:08

浴火重生发表于 2022-7-22 14:48
我有那么一些认为你分析的是正确的了，，
正府推高房价，地价，国家得利，相当于众筹了大家的钱，然后改 ...

主要是收割了散户的积蓄，散户的财富，很多人甚至可能变卖老家的财产带入到目标城市。。相对于重庆的温和，我觉得龟城就是吃了一波红利

作者: 浴火重生 时间: 2022-7-23 02:50

重庆武胜人发表于 2022-7-23 01:08
主要是收割了散户的积蓄，散户的财富，很多人甚至可能变卖老家的财产带入到目标城市。。相对于重庆的温和 ...

好像就是这样，天量供地的后遗症，所以决策者的认识很重要，很遗憾，重庆在这个方面当了个先进

作者: sch66 时间: 2022-7-23 23:56

浴火重生发表于 2022-7-23 02:50
好像就是这样，天量供地的后遗症，所以决策者的认识很重要，很遗憾，重庆在这个方面当了个先进

重庆的决策者的眼界比瘟猪宝李博士不知要高明到哪里去了，开放眼界去了解一下当今世界经济学界公认的三大问题：一日本债务问题二美国股市问题三中国楼市问题，静心思考为啥中国的楼上问题成为了世界经济学界担忧的严重问题了呢？

作者: 重庆武胜人 时间: 2022-7-24 00:13

sch66 发表于 2022-7-23 23:56
重庆的决策者的眼界比瘟猪宝李博士不知要高明到哪里去了，开放眼界去了解一下当今世界经济学界公认的三大 ...

是透支了未来，但是适度透支能拉动消费和生产积极性，我觉得这个也类似于杠杆，当如把未来的钱支出来了，先行发展，跟+杠杆一样，如果市场向好（经济形势），那么加杠杆肯定是赢的，如果市场不好，现金流崩盘，也会催生一个城市的问题出现比如消费紧缩，但是。。。话说，不能孤立于一个城市来看问题中国是个大局面。通胀也是整个中国通胀，紧缩也是整个中国紧缩，谁也不能独善其身，我觉得如果这次注定要紧缩，那么一样，重庆也是池鱼之殃

作者: sch66 时间: 2022-7-24 00:17

重庆武胜人发表于 2022-7-23 01:08
主要是收割了散户的积蓄，散户的财富，很多人甚至可能变卖老家的财产带入到目标城市。。相对于重庆的温和 ...

楼市问题要放在一个较长时期内来评判结果和得失，可以说现在只是开始，三年之内大家就可眼见和亲历楼市对宏观经济的破坏性，五年之内高房价对城市产业和人口竞争力造成的分化就越发明显，不信等着看效果吧

作者: sch66 时间: 2022-7-24 00:46

重庆武胜人发表于 2022-7-24 00:13
是透支了未来，但是适度透支能拉动消费和生产积极性，我觉得这个也类似于杠杆，当如把未来的钱支出来了， ...

关键在于我们根本就不是适度透支未来的问题，加杠杆没有错，过度的杠杆一定是错，经过换算的居民家庭杠杆率我们已经比肩欧美发达国家了，通缩确实对大家都有影响，但是对高房价高杠杆居民收入房价比超高城市和居民影响的严重程度要大得多。

作者: psp2003 时间: 2022-7-24 10:54

北区一哥发表于 2022-7-21 16:52
上海北京厦门这些中国房价最高的城市，但是涨幅已经明显不行了！只要涨幅不赢了，其实在这个城市买房收益也 ...

一线城市和其他城市不能类比。

作者: sch66 时间: 2022-7-24 12:07

psp2003 发表于 2022-7-24 10:54
一线城市和其他城市不能类比。

没有什么不能类比的，北京上海深圳杭州等城市的房价迟早都会出现目前环京这样的惨状，十年八年后看结果吧

欢迎光临经典重庆 (http://bbs.jdcq.net/)