经典重庆

标题: 探讨主城九区产业空心化，及其衰落的一个地产原因 [打印本页]

作者: 匿名 时间: 2023-8-1 15:01
标题: 探讨主城九区产业空心化，及其衰落的一个地产原因
本帖最后由匿名于 2023-8-1 15:43 编辑

重庆主城九区的旧城更新和基建多是地产集团和城投集团在操作。这两个集团的主营业务多为住宅地产，很少甚至没有听说涉及产业地产和商业地产领域。
那么问题来了，比如主城一个大型工厂搬迁之后的土地如果被地产集团和城投集团收储，哪很大可能在今后变更为住宅地产，典型的是建设厂搬迁后摇身一变为住宅区。

所以，我的理解，这是重庆主城九区产业空心之源。
建议：重新核定地产集团和城投集团在主城九区收储的工业用地面积（比如以2012年为核算年限），以后再收储土地时应当优先补足产业用地并用于发展产业园——或者定一个目标在5年内在主城九区补足——主城九区内部行政区划虽有调整但主城九区的外边界是没有变化的；实际上，通过收储然后拼凑是可以把以前零星的工业用地、产业用地集中在一起进而集约使用然后扩大产业生产效率得到投资回报的。

然后，像机电控股这些涉足实体产业的产投集团用地的时候，又愿意用更便宜的区县地，所以也加速了主城产业空心化。

当主城九区的产业不足的时候，自然财政收入也就不稳定，久而久之，城市更新缓慢，城市面貌也就出现了阿富汗化。

作者: 晴空 时间: 2023-8-1 15:04
本帖最后由晴空于 2023-8-1 15:07 编辑

地产集团只是代表市政府暂时持有这些土地，大部分又不是它开发，然后一块一块出让给开发公司。具体到每一块地，是商业还是住宅，这是事先规划好了的。

作者: 匿名 时间: 2023-8-1 15:09
另外一个层次就是重庆有住宅地产集团，基建地产集团，但是缺乏产业地产集团——主营业务为科技园、科创园方面的地产集团。
除此之外，商业地产集团也缺乏。重庆市属国企的重白新时机主营业务也是以商贸物流为主，并不涉足土地收储、城市运营方面的业务。所以，重白新时机很多时候只是一个房东角色，既小又散，在各大商圈也只是偏居一隅，本来从城市运营的角度去集中开发一片地。

这种运营主体上的问题，也决定了重庆主城在发展产业上很难落实责任，也很难发挥专业色彩，更缺乏主动性。

作者: 匿名 时间: 2023-8-1 15:14
本帖最后由匿名于 2023-8-1 15:55 编辑

晴空发表于 2023-8-1 15:04
地产集团只是代表市政府暂时持有这些土地，大部分又不是它开发，然后一块一块出让给开发公司。具体到每一 ...

我就知道你会这么说，但是因为地产集团的政府色彩，很多土地性质变更是有体制机制优势的。
这张规划图上那么多工业用地，而且学校和科研用地也不少，都去哪里了呢？
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作者: sch66 时间: 2023-8-1 16:35

匿名者发表于 2023-8-1 15:14
我就知道你会这么说，但是因为地产集团的政府色彩，很多土地性质变更是有体制机制优势的。
这张规划图 ...

重庆主城九区每年供应那么多的工业仓储用地还叫产业空心化，那蓉县武汉杭州西安等他们那点工业仓储用地叫什么来着？

作者: 734005860 时间: 2023-8-1 16:54
地皮总有卖完的一天，地产集团及轨道交通集团都该自持部分轨道商业综合体及物业来支撑整个城市的运转和发展。

作者: 匿名 时间: 2023-8-1 17:20

sch66 发表于 2023-8-1 16:35
重庆主城九区每年供应那么多的工业仓储用地还叫产业空心化，那蓉县武汉杭州西安等他们那点工业仓储用地 ...

你看那个规划图显示的是中槽部分的，有多少工业用地，教育科研用地；然后再仔细看看又有多少地变成了住宅小区？比如著名的中央公园。

至于工业仓储用地供应那么多？是该跟规划比还是该跟本身工业就不如重庆的什么阿猫阿狗阿鸡城市比？难道重庆工业要向蓉县西安这些城市比了吗？他们工业规模能进全国前十吗？

作者: 灬S柒 时间: 2023-8-1 17:47
重庆拿前面十几年城运城市扩张机遇养一堆房地产结果养出些什么废物

作者: sch66 时间: 2023-8-1 18:28

匿名者发表于 2023-8-1 17:20
你看那个规划图显示的是中槽部分的，有多少工业用地，教育科研用地；然后再仔细看看又有多少地变成了住宅 ...

21年工业仓储用地：重庆主城九区1574公顷，全域蓉县1015公顷，西安694公顷，武汉904公顷，工业仓储用地供应量还不能反映城市产业发展问题？规划土地变更使用性质，除了环保退城和旧改外不是嘴巴一张就可以的

作者: 20065362 时间: 2023-8-1 18:47
说白一点，主城的3产起不来，高薪职位太少，资源散得一地都是，缺少全国性企业收割人口韭菜

作者: 匿名 时间: 2023-8-1 18:47
本帖最后由匿名于 2023-8-1 19:44 编辑

sch66 发表于 2023-8-1 18:28
21年工业仓储用地：重庆主城九区1574公顷，全域蓉县1015公顷，西安694公顷，武汉904公顷，工业仓储用地供 ...

你这个数据是包括西槽东槽后的数据，还有重庆工业多久沦落到和成都、西安、武汉看齐了？他们能排进全国前十吗？cd西安武汉的工业产值在中西部第二都排不上，郑州的工业产值都比cd和武汉多。

中西部工业产值城市排名 2021年，中西部城市工业总产值十五强排名如下：
1、重庆，24736亿元。
2、郑州，18763亿元。
3、cd，14771亿元。
4、武汉，14523亿元。
5、合肥，11367亿元。
6、长沙，10664亿元。
7、西安，9132亿元。

看来重庆制造业已经烂到根了。

而且仓储用地也不是工业用地，顶多说明第三产业的物流需求很旺盛而已，毕竟西部只有重庆可以实现空铁水联运；而且仓储用地到后面是可以变更为写字楼啥的，比如某光电园的好几个总部就是拿仓库改的，看楼内电梯都晓得。
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仓储用地是紫色的！工业用地是棕色的！从那个规划图上看，仓储用地的用地量也没工业用地规模大。

作者: 匿名 时间: 2023-8-1 19:48

sch66 发表于 2023-8-1 18:28
21年工业仓储用地：重庆主城九区1574公顷，全域蓉县1015公顷，西安694公顷，武汉904公顷，工业仓储用地供 ...

我第一次晓得江北县以前是工业大区，中央公园是环保和旧改的产物，果真嘴巴一张什么话都出来了。
[attach]1413637[/attach]

作者: sch66 时间: 2023-8-1 19:52

匿名者发表于 2023-8-1 18:47
你这个数据是包括西槽东槽后的数据，还有重庆工业多久沦落到和成都、西安、武汉看齐了？他们能排进全国 ...

那你产业空心化的判断怎么得出来的？工业仓储是不是重要的二产三产？

作者: sch66 时间: 2023-8-1 20:13

匿名者发表于 2023-8-1 19:48
我第一次晓得江北县以前是工业大区，中央公园是环保和旧改的产物，果真嘴巴一张什么话都出来了。

种羊公园在初始城市总规里面本来就是商住性质的用地，你怎么不拿规划面积20平方公里的渝北临空前缘科技城里面，规划商住用地面积不到一公顷来举例呢？

作者: 匿名 时间: 2023-8-1 21:29

sch66 发表于 2023-8-1 20:13
种羊公园在初始城市总规里面本来就是商住性质的用地，你怎么不拿规划面积20平方公里的渝北临空前缘科技城 ...

原来那个图中棕色图块是商住用地，又开眼界了。

作者: 还是举棋不定 时间: 2023-8-1 21:49
蓉线产业都搬走了不少，靠吸，一样过得滋润。我们就不能这么操作吗？或者我们本来就该以富济贫？搞不懂我们的操盘方式。

作者: 思维格式 时间: 2023-8-1 21:56

还是举棋不定发表于 2023-8-1 21:49
蓉线产业都搬走了不少，靠吸，一样过得滋润。我们就不能这么操作吗？或者我们本来就该以富济贫？搞不懂我们 ...

再之前的十年，重庆模式是优于四川模式的，因为重庆管理高效，四川管理低下，并且国家不给四川兜底。之后的十年就不同了。国家大量给四川兜底。

作者: sch66 时间: 2023-8-2 08:59

匿名者发表于 2023-8-1 21:29
原来那个图中棕色图块是商住用地，又开眼界了。

知道还有一个片区详规红线图和具体地块的规划条件函么？不懂不要来装懂，去作一下这方面的功课保证你开眼界

作者: unclesuckling 时间: 2023-8-2 10:39

sch66 发表于 2023-8-1 16:35
重庆主城九区每年供应那么多的工业仓储用地还叫产业空心化，那蓉县武汉杭州西安等他们那点工业仓储用地 ...

他可能是走到解放碑观音桥江北嘴都没看到新修的工厂所以就开始编织唱衰的结论

作者: wtao 时间: 2023-8-2 10:43
这个匿名的很大可能是龟城来的，它搞不懂重庆的体制机制，真以为是龟城出了五区就是市外

作者: unclesuckling 时间: 2023-8-2 11:01
还TM想把本来就是属于主城区的东槽西槽剔除掉，这么会偷换概念在隔壁怕是受了不少的培训

作者: 匿名 时间: 2023-8-2 14:30

sch66 发表于 2023-8-2 08:59
知道还有一个片区详规红线图和具体地块的规划条件函么？不懂不要来装懂，去作一下这方面的功课保证你开眼 ...

这个图是在重庆规划局网站上找到的，你可以去给他们普及规划知识。

作者: sch66 时间: 2023-8-2 16:49

匿名者发表于 2023-8-2 14:30
这个图是在重庆规划局网站上找到的，你可以去给他们普及规划知识。

那规资还出片区带坐标及地块土地使用性质、面积、容积率的规划图干什么？还要出每块地的红线图及具体规划条件说明干什么？

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