经典重庆

标题: 格物致知-思辨性看待房地产危机的根本就是透支 [打印本页]

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-19 10:32
标题: 格物致知-思辨性看待房地产危机的根本就是透支
前提：对中国经济预期长期看持稳健增长的乐观态度（如果大盘都衰退，房地产更陷入深渊）
现状：房地产市场血崩性衰退
观点1.高房价透支刚需人群的持续消费能力
观点2.低房价透支房产市场健康可持续发展
观点3.低房价的造成的市场透支危害性更大

房地产的两个消费群体：
1.刚需消费-满足居住需求，2.投资消费-满足投资需求。
两个模型：
1.高房价，限量-部分刚需被压抑+本地居民投资+大量外地投资客。
2.低房价，放量-充分释放刚需+本地居民投资+少量外地投资客

当房地产在全国都形成了一个预期增值很大的金融产品的时候，事实上几乎全国老百姓大部分在保障生活所需的前提下，存余现金和预期收入都热衷于房地产投资。

为此，反驳三个观点
1.说低房价引人和社销直接挂钩都是伪命题。人口的聚集是工作机会和城市发展预期，所以北上广深房价再高人口聚集也很迅猛，而且聚集高端人才，低端人才根本没有机会只能是常住人口而不是居民，随着产业升级自然汰换。这才是良性的，东北地区房价再低也留不住人。所以别做梦了！人才和人口的根本在于产业的发展，产业的发展在于投资，投资的根本是城市资金流，而房地产本身也是本地区的资金流，所以为低房价唱赞歌的确实是脑回路很短。
2.用人均收入房价比是量化房产市场健康度是伪命题，高房价地区，低收入人群根本就不可能买房，比如上海平均收入很低的人群都是打工的，打工的有几个买房了？这种平均算法就跟我和马云平均一下就成了富翁一样可笑。
房地产市场的健康度一定是购房负债人群的收入房价比，估计都差不多。
比如我有个上海朋友他买的房子是值千万，但是他的家庭收入是年百万级别。
3.低房价和低增长是房地产市场健康的表现（黄某某观点）-极其反对！
当全国居民热衷于房地产投资的时候，居民存款以及预期收入大部分就变成了房产-投资，房价低的地方就导致投资性房产更多，城市发展预期或者房地产增长预期不足的地方，本地居民存款就流入其他高预期城市变成了其他城市的资金流。
本地区居民存款流入其他城市，事实上此消彼长，也导致现象性衰退。
由于本地区资金的流出比流入更多，加上为了财政（美其名曰安居），更是天量放地，进一步加速地产市场透支！所以重庆本地原住民手里没三两套房的微乎其微。

重庆的天量放地和天量造房最终的结果不是带来了巨额人口增长，而是房产空置率-市场透支

综上可以看出，
对于高房价来说，唯一的危害性就是透支了刚需人群未来的消费能力，但是，这种透支是有限的风险可控的，一来购房者本身会量力而行，冲动型购房的毕竟绝少数，二来银行本身会管控风险（比如收入和流水证明），三来，刚需购房占比有限。
对于低房价，超量发行的城市来说，正在无限度地提高空置率，（目前没有任何一个政策管控了空置率）以及确实扩大了人均居住面积（相对于北上广深），
那么，房地产再次复苏就等待人口进入，将空置率降到一定比例时候，才有了有效的消费需求！

结论：透支市场比透支消费力更可怕

（如果有同学愿意，可以对比重庆与北上广深，甚至龟城西安房地产空置率和人均居住面积，由此可以窥见重庆房地产市场为什么更糟糕的原因。。。之前列举过数据，大城市中，重庆房产套均面积全国中游，人均面积全国领先）

慢慢熬吧，至少事实上证明，我们错过了一个时机，本来以产业和城市定位可以带来超利好的时期，可以通过房地产吸入外来资金流的，反而因为房地产市场的不当决策，导致居民存款部分外溢！

那些唱赞歌的又要扯起道德的幌子，说什么我是看不惯穷人有房住的人正在大批赶来。。。笑死人了。。。一个城市如果不能发展，不能更好的发展，谈什么居民幸福感。。。

作者: JDJB 时间: 2023-9-19 10:47
最大的问题还不是现在的低房价，而是之前生产了太多的房子抑制了对未来新房的需求和房价的预期。

作者: CQ12306 时间: 2023-9-19 10:55
对，就是体力透支了，要吃补肾药

作者: CQ12306 时间: 2023-9-19 10:56
把透支的补起来，她好我也好

作者: 千岁 时间: 2023-9-19 11:16
楼主是被深度套牢了？

作者: chuinbss 时间: 2023-9-19 11:40
想做韭菜想疯了！

作者: zhshml 时间: 2023-9-19 11:41
这楼主感觉掉了几个档次，原来觉得他的观点不错！！！

作者: wwhy 时间: 2023-9-19 11:44
没有看破商品的本质

作者: 重庆美 时间: 2023-9-19 12:24
本帖最后由重庆美于 2023-9-19 12:26 编辑

2018之前买的，少赚点，还是可以脱手的。有的人屁眼黑，想大赚一把，当然是想多了

作者: zhshml 时间: 2023-9-19 12:28

重庆美发表于 2023-9-19 12:24
2018之前买的，少赚点，还是可以脱手的。有的人屁眼黑，想大赚一把，当然是想多了

楼主是投资房产的，极了，想抬高价格后马上脱身。劝告楼主，现在还在做房地产的发财梦已经没有机会了，北上广都没有机会！！！

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-19 13:40

JDJB 发表于 2023-9-19 10:47
最大的问题还不是现在的低房价，而是之前生产了太多的房子抑制了对未来新房的需求和房价的预期。

就是这个道理，背离市场发展，人为地为了抑制房价而释放天量房源，造成了阶段性过剩！！
健不健康绝对是要控制空置率！！！！！！
空置率！！！！

我只想说，重庆的房市可能大家认为低价而不存在泡沫，事实上我反而认为重庆的房地产才是最不健康的！！

超量透支市场需求！！！

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-19 13:49

zhshml 发表于 2023-9-19 12:28
楼主是投资房产的，极了，想抬高价格后马上脱身。劝告楼主，现在还在做房地产的发财梦已经没有机会了，北 ...

我不晓得你们凭什么推断是因为我想脱手房子？
我没得那么愚蠢，难道我在这里发个贴就能主导房地产市场走向？脑回路太短了吧！
我只是说，重庆房市是不健康的，并不是像大家想的那样，因为房价低，泡沫少，健康。
记得黎版主之前也反问过这个问题，他觉得不可思议的是，为什么重庆房地产价格那么低还在显得更颓势……

我只是讲明这个原委！！！

重庆房产的不健康根源就是天量房源……
虽然新一轮地产颓势全国都遭灾，但是可预期的城市，以及价格高的城市还有会接盘，因为刚需还在，还会有新的房屋建造，重庆透支了市场，不造房都够人口扩增的需要（空置房源和销库存都还需要维持很长一段时间……）

作者: 重庆美 时间: 2023-9-19 15:05
其实房地产行业，我外行提点拯救办法：农村的房屋破旧，没有规划和设计。如果统一给每个村或社做规划，统一以成本价加少量利润建房给农民，能否行得通主要是价格问题。农村的巨大需求，可以让这个行业可持续下去，因为农村还有贫穷的，交不起成本价。

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-19 15:42

重庆美发表于 2023-9-19 15:05
其实房地产行业，我外行提点拯救办法：农村的房屋破旧，没有规划和设计。如果统一给每个村或社做规划，统一 ...

超饱和供给后遗症……

作者: 形象代言人01 时间: 2023-9-19 15:44
全国没有一个城市的房地产市场是健康的，市场经济就应该让市场来决定，重庆不该修公租房，不该搞房产税，全国各城市不该限购，淡漠房地产这个概念，市场自然就会回归理性的健康环境

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-19 17:08

形象代言人01 发表于 2023-9-19 15:44
全国没有一个城市的房地产市场是健康的，市场经济就应该让市场来决定，重庆不该修公租房，不该搞房产税，全 ...

八年前，我认为重庆的做法是心系民生！后来我逐渐觉得，这是他娘的透支！！！
我觉得那些舅爷为了沽名钓誉，牺牲掉的是重庆的可持续发展！！！

作者: 雾重庆 时间: 2023-9-19 19:52

国姓爷发表于 2023-9-19 17:08
八年前，我认为重庆的做法是心系民生！后来我逐渐觉得，这是他娘的透支！！！
我觉得那些舅爷为了沽名钓 ...

确实，并且是严重的透支。重庆城区的住宅楼毫不夸张的说，可以轻松住下5千万人口以上
关键是到处还在疯狂修建中。。。

很多老百姓手握2-5套住房，只可惜不值钱，当不了北上广半套

作者: 灬S柒 时间: 2023-9-19 22:47
房地产两条路线
1以城市吸引力为内核去卖房向往之地心甘情愿来买房居住城市价值自然攀升这是很正的路线
2以炒房为噱头的歪路线吸引那些想投资炒房的人来买房气球不戳破投资客相互接盘雪球越滚越大顺便骗骗不懂的小年轻本质是在架空城市房子倒是卖出去了一座鬼城而已没人来住数据说不定还会误导后续规划一大堆商业体落地结果发现人都没惨！

作者: sch66 时间: 2023-9-19 23:44

国姓爷发表于 2023-9-19 17:08
八年前，我认为重庆的做法是心系民生！后来我逐渐觉得，这是他娘的透支！！！
我觉得那些舅爷为了沽名钓 ...

我只能说半罐子响叮当，宏观层面的房地产政策和房地产市场，要放在一个相当长的时期来看结果，房子本质上是居民生活必须的消费品，同时它具有不动资产的属性，无论正统还是旁门左道经济学里消费资产价格和居民生活、产业经济及竞争力的关系就不用赘述了。就说消费资产如果没有规则来约束它的资产及投机属性，注定会成为任何市场经济体的灾难，所以只讲市场不叫规则都是在瞎掰。记得当年融创碧桂园甚至金科这些规模在龙湖后面的房企，借无序发展的东风开足马力向前冲的时候，吴亚军给一众高喊冲刺的龙湖高管一封信里就警示只有退潮后才知道谁的裸泳，如今前十五大房企里面的民营放开企业，除了龙湖谁不是暴雷或绷着等暴雷？因此重庆是中国房地产和楼市调控政策执行最好的城市没有之一，不信就五年八年后再来看结果吧

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-20 00:27

sch66 发表于 2023-9-19 23:44
我只能说半罐子响叮当，宏观层面的房地产政策和房地产市场，要放在一个相当长的时期来看结果，房子本质上 ...

我也不知道你在谈什么，
但是不可否认，房产是商品，商品的属性就是市场。至少唯有重庆房产的政策是悖离了市场的，是过度生产！
另外不可否认，中国的房产，至少在前些年都是除了其本身的商品属性，他被老百姓（因为政策的约束性不够）导致的金融属性。变成了炒概念，炒预期
正因为这个属性的介入，事实上让房地产市场出现了混乱局面。。。

但是你要是忽视了这些特征，一定要说他是单纯的市场行为，我也觉得你掉书袋子了！

你说长期性，这是个模糊概念，长期看，再重的病都能自我修复，百年后这些房子都还不存在了呢，当然不至于影响那么深远，但是，阶段性的伤害，结构性的伤害已经构成了你都死不认罪那也没话可说了！

难道你觉得目前还是健康期？或者说是对将来构成了厚积薄发的优势？蓄积了能量？

未来，只是漫长的修复过程。而这个过程对于重庆来说也许不是难事，如果重庆的发展跟的上，产业上来人口聚集，当然能填满这个透支。。。

但是事实上在修复之前。。。他都是一种拖累。。。

作者: dragking 时间: 2023-9-20 08:30
透支，要看透支做什么。

借钱做生意也叫透支，不透支就没有本钱，生意做不成，穷一辈子。
网贷消费挥霍，这种透支才该抵制。

房地产的透支，繁荣了各行各业，大家都挣钱，挣的钱又充实到市场中，其实就相当于借钱做生意。
不透支搞房地产，大家都穷。

作者: dragking 时间: 2023-9-20 08:32
透支，要看透支做什么。

借钱做生意也叫透支，不透支就没有本钱，生意做不成，穷一辈子。
网贷消费挥霍，这种透支才该抵制。

房地产的透支，繁荣了各行各业，大家都挣钱，挣的钱又充实到市场中，其实就相当于借钱做生意。
不透支搞房地产，大家都穷。

透支有极限，不可能永远透下去，做生意也是，不可能一直借钱做生意，这样搞总有一天要垮台。
所以到一定程度得控制，得转型。

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-20 08:45

dragking 发表于 2023-9-20 08:32
透支，要看透支做什么。

借钱做生意也叫透支，不透支就没有本钱，生意做不成，穷一辈子。

能实现可持续发展就不叫透支。。。

比如一夜十次郎。。。能连续作业。。。
但是目前明显是出现不可持续发展了，停滞了，衰退期。。

另外，现在的危机我说了根本就是透支造成的。。。
不过投资分两种
一种是重庆：透支市场（由制造过剩导致的）-类似紧缩
一种是其他：透支消费（房价达到高点，产业衰退时候就导致房产停滞）-类似通胀

对于重庆，这么低房价还下跌大家不觉得很扯么？这是消费紧缩的信号。。。
对于其他，在经济低迷时候，反而出现了小阳春，为什么-资金避险+通胀因素合力

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-20 08:57

dragking 发表于 2023-9-20 08:32
透支，要看透支做什么。

借钱做生意也叫透支，不透支就没有本钱，生意做不成，穷一辈子。

你不觉得中国房产的两种模式么
重庆模式，超饱和供给抑制房价
其他模式，制造哄抢以抬高房价

事实上我认为
重庆模式伤害了市场，其他模式榨取了消费者，但是显然重庆模式修复难度更高

作者: 渝高公元 时间: 2023-9-20 09:10
想问一个问题，假如cd房价比重庆房价高一倍，那么对于有房的cd人来说是一套房房子的固定资产价值比重庆有一套房的人高一倍，那么负债呢？

作者: zhshml 时间: 2023-9-20 15:37

国姓爷发表于 2023-9-20 08:57
你不觉得中国房产的两种模式么
重庆模式，超饱和供给抑制房价
其他模式，制造哄抢以抬高房价

你这是啥子逻辑？？狗屁逻辑！！！！

作者: 雾满两江 时间: 2023-9-20 16:06
赵括的基本认知还是文盲水平，文盲的基本认知逻辑如下：
1、城市经济=房地产经济；
2、发展城市经济=发展房地产；
3、房地产收入=居民人均可支配收入，让大家钱袋子鼓起来；
4、过分发展房地产=城市没有未来；
5、缓慢发展发地产=城市有未来；

作者: sch66 时间: 2023-9-20 16:09

国姓爷发表于 2023-9-20 00:27
我也不知道你在谈什么，
但是不可否认，房产是商品，商品的属性就是市场。至少唯有重庆房产的政策是悖离 ...

房子既是居民生活必须品也具有资产属性就决定了它不是普通商品，完全导用市场法则难以避免不入坑不影响居民生活消费，把高房价引申到经济发展好坏上本来就误入歧途，事实是消费低工资高均衡发展好才是范本。高房价对中国宏观产业经济政策和老百姓生活带来的透支和负面作用是全方位的，比如随着房价节节攀升年青人结婚生育意愿都在逐年下降，而这两年全国房价缓跌，今年上半年全国结婚人数止跌增加了20万，可以肯定房价平稳向下生育意愿和出生人数就会止跌缓慢向上，社会和经济的这种逻辑关联你考虑过没有？

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-21 11:58

sch66 发表于 2023-9-20 16:09
房子既是居民生活必须品也具有资产属性就决定了它不是普通商品，完全导用市场法则难以避免不入坑不影响居 ...

你没觉得我谈的两个方向都是指其偏离了市场么？房价里面除了本身屋里价值和使用价值之外，里面还有一层就是城市价值（由地价在表征）-这个观点认不？
价格围绕价值波动没问题，偏离太多是不是就出现了伤害

那么，假如就以水平差不多的几个城市看：重庆，cd，西安，武汉做横向对比，假如以价格中位数为当期相对合理的综合价值线（物理价值+城市价值赋能+使用价值赋能）
首先拆分，这四个地区的同等房源物理价值和使用价值相当的，显然重庆的房价低很多（就以同一品牌，同等档次的房屋对比）

那么剩下的是不是就是城市赋能带来的差异性才形成正在的价值对比。

城市赋能无外乎就是城市的配套-城市资源（交通，科教文卫，商业）和地理属性（气候，灾害）构成的宜居，以及营商环境（包括劳动、资本、土地、知识、技术、管理、数据构成的生产要素以及政策，市场和流通-物流枢纽性），产业能级（中心要素）构成的宜业。
所以，在这几个城市中，
对于宜居：显然重庆和武汉相当（现在不是步行时代，也没几个人骑自行车了，对于丘陵状或者平原交通影响基本不大，重庆可能缺在交通投入上，人口在中心城区聚集度也高造成拥堵），但是在地理属性上显然比龟城好，龟城地震+雾霾，西安缺水+雾霾
至少灾害性的因素重庆基本没有。这几个城市资源基本上半斤八两（重庆在高教上比其他仨弱势一些），但是中小学基础教育不差，而且升学率更高。。。在科研方面，科学端弱一些，但是不影响重庆产业发展的应用型研发的实力。
对于宜业：首先重庆的产业基础最好，工业产值更高，对劳动力的带动吸引比其他几个城市都更强。就业岗位（产业人群）是最多的。
城市能级显然也是最高的（当然只是物理定义），实际上确实存在一些大区机构带来的问题。。所以实际能级被人为矮化！中心度当期确实弱与仨。不过通过高配一把手在积极平衡这种弱势，所以中心度不管是预期和当期，差距并不大，而对于预期来说，反而远远领先其他城市（国家对重庆的定位），所以加上预期，重庆的影响力和能级是有一定的领先优势的。

所以这样看，房价遵从市场就应该是：重庆＞武汉＞龟城＞西安（因为产业比起龟城差了些）

而事实上呢？所以如果就算以这四个很接近的城市比较，如果以中位数为当期实际价值线，显然重庆是远远负悖离价值线，而龟城远远正偏离实际价值线。
龟城类似通胀，重庆类似通缩。

房产是资产？一切价值的都是资产
房产是资产的前提是他具备使用价值，假如这个所谓的资产处于通缩状态。。。他是什么资产？
贬值的资产。。

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-21 12:00

sch66 发表于 2023-9-20 16:09
房子既是居民生活必须品也具有资产属性就决定了它不是普通商品，完全导用市场法则难以避免不入坑不影响居 ...

你认不认可重庆房价参考全国同等城市中位数核算，算是严重被低估？背离应有价值！

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-21 12:02

雾满两江发表于 2023-9-20 16:06
赵括的基本认知还是文盲水平，文盲的基本认知逻辑如下：
1、城市经济=房地产经济；
2、发展城市经济=发展 ...

你个智障，你有本事把你上面的结论从我任何帖子里翻出来。
如果你故意乱带偏，你他妈的猪狗不如。
这只是讨论，何必指鹿为马，横生诽谤！

你这是卑鄙。。。

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-21 12:08

zhshml 发表于 2023-9-20 15:37
你这是啥子逻辑？？狗屁逻辑！！！！

真是闭眼就天黑。
你自己去查看一下重庆中心城区的数据和重庆相当城市去对比。
1.存量房规模-户均套数和套均面积
2.在售和预售房规模-库存房和在开发房产数量
3.空置率
4.二手房挂牌量

健不健康看数据啊。。。

作者: 安逸 时间: 2023-9-21 14:41
其实我觉得没必要讨论，你觉得房产是避通胀的，是保值的没人反对你多买，可以尽情狂购，现在是地方****逼老百姓提前消费，难道这个消费没尽头吗？

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-21 16:49

安逸发表于 2023-9-21 14:41
其实我觉得没必要讨论，你觉得房产是避通胀的，是保值的没人反对你多买，可以尽情狂购，现在是地方****逼老 ...

现在俩都不健康，现在都一地鸡毛，
其他城市属于通胀后购买力被透支需要重新修复（但是这种刚需还在，缺钱））
重庆这种属于通缩后，生产过剩，市场被透支，需要重新修复（缺刚需，缺钱）

作者: sch66 时间: 2023-9-21 18:43

dragking 发表于 2023-9-20 08:32
透支，要看透支做什么。

借钱做生意也叫透支，不透支就没有本钱，生意做不成，穷一辈子。

你认为房地产繁荣老百姓付的代价还不够高是吧？那恒大融创碧桂园之流怎么陷入现在境况的？很多环京买房老百姓透支了毕生积蓄可知？你要借钱作生意没问题，但是你要借20%以上利息的钱来作生意不是严重问题？

作者: 安逸 时间: 2023-9-21 18:46
现在关键点就是消费透支，而且是十年二十年几十年的透支，现在的刚需就是把农民赶到城里，所有优质的师资都挤到城里，农村空心化老年化，田地荒废等六零后走得差不多时，七零八零后面的零零有几个人还会去动

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-21 20:53

sch66 发表于 2023-9-21 18:43
你认为房地产繁荣老百姓付的代价还不够高是吧？那恒大融创碧桂园之流怎么陷入现在境况的？很多环京买房老 ...

还有个办法，可以持续从投资房手里持续割韭菜，而且不会伤害到刚需房。如果全国统一行动，可能重庆利好最大，把失去的可以补回来。

就是全国立法，二手房必须根据出让剩余年限，补齐土地增值部分才可以持续交易。

每套房平均可能财政能回收20%，按这几年二手房平均6-7万亿交易规模，财政能回收一万多亿。。。

而且会压迫持有房屋的，尽快脱手，因为房屋持有太久，亏的越多。而对于刚需来说，不会参与这场游戏。

而且让房产价格着陆。。。

不过估计一大片法拍房出现。。。

作者: sch66 时间: 2023-9-22 19:16

国姓爷发表于 2023-9-21 20:53
还有个办法，可以持续从投资房手里持续割韭菜，而且不会伤害到刚需房。如果全国统一行动，可能重庆利好最 ...

老百姓手里要有韭菜你才割得到呀？明明老百姓手里有100万，你房价控制说好可以花50万买房改善居住环境，可以花30万来装修来买家电，剩下20万还可以买车给孩子报培训班全家旅行等等各种生活消费，各行各业都能均衡和谐共生发展，现在可好买个毛坯房就要200万，花80万首付还要银行贷款120万，搞了装修身上只剩几个银毫子，你让老百姓拿什么来搞消费？看到某些砖家天天闭着眼睛嘴炮鼓励消费我就好笑，老百姓手里有钱需要他这种砖家来教老百姓怎么消费？

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