经典重庆

标题: 一剂药方，根治房市 [打印本页]

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-19 19:55
标题: 一剂药方，根治房市
首先，赞同房住不炒，满足刚需
其次，大力提倡改善型住房需求
第三，适当的公租房安居房配置

目前政策弊端：城市化推进过程中，城市土地增值的必然性，让居民存款追涨，使得房地产更大一部分变成了投资行为。

根源就是土地增值。。。

所以，现象级就是，
1.刚需消费者，压缩消费的举债购房；使得大部分刚需族陷入高压力生活模式
2.有闲钱的，追涨预期驱使，投资房产，以钱生钱。
如此房市，导致两极分化更严重。

正府为了抑制投资购房
1.惩罚性贷款-抑制改善型住房需求积极性
2.房产税-抑制改善型住房需求的积极性
3.对于真正炒房，屯房的来说，影响并不大-通过全款屯房或者假离婚等多途径规避。
4.由于以上措施根本没有压制住炒房或者屯房的热度，导致房价继续上涨，刚需购房压力也越来越大。

土地本来就是公有的，土地出让都是有年限的使用权，所以全国性立法：土地增值部分归国有。房地产交易的时候，摘出土地增值部分，考虑到购买者也有推动土地增值的正向性，增值部分按比例分成，比如国有与个人3：7。

例如，重庆土地出让期限50年，15年前购买的房子，上次楼面地价3000，现在同地段楼面地价9000，建面一百多房子，交易时候，需将地价七折差价补回到当期地价，所以交易时地方财政收回：（9000-3000）×0.7×（50-15）÷50×100=294000
50年后土地使用权到期续使用权也按当期土地费七折续签。
房屋主体结构按80年折旧，80年后房屋由正府可以无偿回收。房屋主体结构不再折价。

房价由三部分构成，提前拆迁按：
1.土地-增值部分财政回收
2.主体结构-折旧残余价值按社会平均年化融资率累计年限×残余价值
3.装修参照主体结构计算

以上
1.解决了屯房，炒房的预期（屯的越久可能亏的越大）
2.解决了开发商惜售，和拿地后捂地不开发（屯地越久土地有效期越短，购买者会考量）
3.解决了钉子户行为，越捂越捂不起价。。。

反正这些收益都纳入了地方财政，取之于民用之于民，这才真正地做到了社会公平。

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-19 20:22
更正上文：土地增值部分国有与个人7：3分成。所以按七折补足土地价差才能进行交易。

只要把土地增值预期摘出，就可以彻底根治房地产市场全序循环乱像。
净化房地产市场，如此一剂良方保证药到病除！

当然肯定会遭到很大的反对，毕竟很多精英阶层，以及正府gy们手里肯定多套房。。。
而且会失去权力寻租的一次机会（比如帮助某些没实力的开发商拿地。。）

作者: 所见不同 时间: 2023-9-19 20:25
停建刚需房！只有这样才能撬动存量，改善房市场是唯一解药。

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-19 20:27
另外，应该附加规定：
1.土地出让所得除了国家按调控政策不同比例地提成并纳入转移支付之外（比如一线城市本来也是全国资源倾注使得增值，理应国家提成比例更高以平衡欠发达地区）
2.地方财政土地收入部分其中不低于50%专款专用，用于城市基础设施，配套设施建设。。

作者: 所见不同 时间: 2023-9-19 20:27
新拍土地全部要求2.0以下容积率，让刚需去购买城中心的二手，二手房主买改善。

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-19 20:31

所见不同发表于 2023-9-19 20:25
停建刚需房！只有这样才能撬动存量，改善房市场是唯一解药。

那只是重庆这种城市刚需太超量而已，对于其他城市并不如此。。。

但是主要还是要抑制大家对土地增值带来的房产增值预期造成投资性购房冲动和屯房屯地钉子户。

真正地让房产回归住的属性！作为商品属性，持有贬值是正常现象，房产又不是孤品和收藏品。

目前房地产事实上也导致两极分化加速！

作者: 国姓爷 时间: 2023-9-19 20:48
摘出房地产土地增值纳入全民共有，砸掉房产投机行为，将房地产引入正常流通环节。

加速房地产流动性，提振升级消费，释放改善型住房需求（让大家都回归房住功能，闲钱也不会用于屯房而更倾向于改善型消费，将存续房尽快处置出去，留给了刚需人群。。）

通过积极活跃房地产市场升级消费，拉动社会消费升级，带动经济发展

一举多得！

作者: tottids2017 时间: 2023-9-20 09:58
活该！！！！我说的是贷款炒房的

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