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标题: 什么是房地产软着陆？ [打印本页]

作者: shuigoudazifa 时间: 2025-11-9 11:25
标题: 什么是房地产软着陆？
本帖最后由 shuigoudazifa 于 2025-11-9 11:30 编辑

网上看到感觉道理好像就是如此：比如A2019年花100万加杠杆买了房，要是硬扛到27年，房价跌到40万，A会彻底扛不住，违约，银行也会产生坏账，这就容易引发系统性风险。但是如果换个路径：如果A在21年把房子以80万卖掉给B，23年B再把房子以70万卖给C，25年C再把房子50万卖给D。这就实现软着陆了，原来A要独自承担50万亏损，现在被ABC多人分摊，每个都有点亏损一些，既没有人彻底崩盘，银行也避开了坏账风险。这就是楼市的软着陆的核心逻辑，通过逐步换手分散风险，避免单点暴雷引发系统性问题，这也解释了为什么会隔一段时间就有政策刺激一下楼市，就是吸引B和C 进来。

作者: zhshml 时间: 2025-11-9 11:41
楼主点破，非常清晰了！

作者: 还是举棋不定 时间: 2025-11-9 11:57
所以说股市还要涨，毕竟大家房市都亏钱，总要找个可以弥补亏空的地方噻。不然，这事儿迟早会爆。

作者: 国姓爷 时间: 2025-11-9 12:07
意思是房市不可能复苏了哦？。。这个是你的前提，但是还是有办法让房市不至于暴雷，那就是改善性租房和旧改。。。让人均居住面积进一步扩大，制造需求

作者: 国姓爷 时间: 2025-11-9 12:11
国家的政策还是需要市场引导，制造需求！跟不上不是让BC来接盘，分担A的风险。制造需求也会拉动内需，你讲的这个道理绝对不是国家初衷，你说的这种软着陆对国民经济的发展风险太大了，毕竟房地产还算是国民经济巨大一个板块，关键是对社会经济拉动，带动作用最强，要是以BC接盘分担风险这种模式，会严重导致消费紧缩，造成经济更加内卷。。。社会流动性越来越差

作者: CQ12306 时间: 2025-11-9 16:42
B和C又不傻，干嘛要在中间接盘

作者: shuigoudazifa 时间: 2025-11-9 17:49

CQ12306 发表于 2025-11-9 16:42
B和C又不傻，干嘛要在中间接盘

因为我高位接盘，前不久就亏本卖了一套

作者: shuigoudazifa 时间: 2025-11-9 17:49

国姓爷发表于 2025-11-9 12:11
国家的政策还是需要市场引导，制造需求！跟不上不是让BC来接盘，分担A的风险。制造需求也会拉动内需，你讲 ...

严重供大于求

作者: shuigoudazifa 时间: 2025-11-9 17:50

shuigoudazifa 发表于 2025-11-9 17:49
严重供大于求

有些经济规律，无法。

作者: 国姓爷 时间: 2025-11-10 11:13

shuigoudazifa 发表于 2025-11-9 17:49
严重供大于求

从来没有什么供大于求，住房是刚需！！
解决完刚需还有品质需求！！
住房可以滚动发展！！
现在国家主要是珍惜土地！
最关键是，很多地方是因为占用耕地以谋求品质提升，这个对于国家来说是不可持续发展的！！而很多大城市因为历史原因，其扩张必然侵吞耕地（中国长期是农业社会，所以很多大城市是曾经农业发展比较繁华地带，你数出几个不是？？
龟城、西安、郑州、长沙……乌龟消耗的是天府粮仓，西安消费的是八百里秦川……
实际上乌龟就搞了住房品质升级的，确实也带来了市场……比如乌龟的麓湖…（但是也导致失了好多耕地，现在不是要求乌龟复耕么）…所以房产其实还有一个发展期，就是产品升级……
但是目前解决不了产品升级势必导致耕地丧失……

所以，我觉得国家在锁住耕地的同时，如何引导房产升级？？
现在有两条红线锁死了房地产升级！！但是还是留有余地，不过我相信，这两条红线一直会在，要不然如何体现社会高质量发展和安全发展！！
一条红线事关安全（耕地红线），一条红线事关高质量可持续发展（生态红线），而且已经有案例活生生证明，这两条红线锁死了很多消费意愿：
1.乌龟等突破耕地红线，创造了龟城房产之兴起，甚至即便是一线城市都顶不住时候，龟城房地产还能兴盛（大面积占用耕地，造公园，造人工湖，改善人居环境）
2.西安等突破生态红线，西安的秦岭别墅群是个很好的例子，实际上还有更大的的消费群体期待山清水秀的地方被开辟出来！！假如重庆无生态红线压力，可以无限度开发南山朝长江的坡地，你会不会相信，可以长出很多奢侈的别墅群！（别说南山半坡，你就看被废弃的南山公馆，当初普通老百姓都没有资格拥有，那里的人，非富即贵）
我估计下一代房产应该是山地河流方向发展，但是既不会侵犯耕地红线又不会危害生态红线……虽然开发建造成本高，但是品质更好！

作者: 国姓爷 时间: 2025-11-10 11:26
我估计中国房地产下一个周期还在
1.要么新疆等西北地区因为水利工程，沙漠土壤化等为中国造出更多耕地，可以释放中大城市住房用地需求，改善型住房将提上来！
2.或者在保护耕地的同时，将耕地和城市（二三产业聚集区）适度分离！将城市的扩张引导向有人口承载力的山地丘陵地区，让山地型城市壮大！！比如泸州、宜宾这种，城市扩张不占用优质耕地，但是水资源丰富，物流交通便利，人口承载力强！！

我估计再往后会是这个方略！！

作者: tottids2011 时间: 2025-11-10 11:46
未来只有改善房和人口净流入地区，才能稳住，甚至涨

对于普通县城，3线以外的城市，大趋势是萧条

目前国家还不准50%的降幅，大部分城市跌幅在30%以内，还是疫情后3年跌出来的，26-30，跌幅会趋缓，温水煮青蛙

作者: 国姓爷 时间: 2025-11-10 12:16

tottids2011 发表于 2025-11-10 11:46
未来只有改善房和人口净流入地区，才能稳住，甚至涨

这个说法我同意！
人口退出的地区肯定是会！！
但是，我觉得以后人口的趋势不是以现有城市格局划分（比如几线几线），而且城市的成长性还有变化，就是受制于上述两个红线，但是话说回来，就看党的政策会不会严格严肃执行，因为地方上，大多数其实并没有严格自觉遵守国家政策，都是想突破红线获得先发优势！！比如乌龟最为明显，如果让川府另起炉灶发展，严守红线，那么他就必须发展泸州，宜宾，南充这种，龟城的发展就会被严重制约（因为耕地红线），但是发展不受耕地红线限制的区域，可能让川府觉得会跑不赢周边省份，所以甘愿毛线也要破红线！！
如果红线这个严格执行，甚至龟城都会是人口退出城市，反而宜宾这种看似三四线城市确实大有未来！！

作者: saymore 时间: 2025-11-10 12:50
房子砸在老百姓手里就是软着陆。

作者: shuigoudazifa 时间: 2025-11-10 14:43

国姓爷发表于 2025-11-10 11:13
从来没有什么供大于求，住房是刚需！！
解决完刚需还有品质需求！！
住房可以滚动发展！！

国家统计数据已经在那里

作者: 国姓爷 时间: 2025-11-10 15:47
国家啥子大数据嘛，国家还说人均收入10万呢？？？就是人人十万么？？？
重庆人均居住面积在大城市里是遥遥领先也才40多平方。然后，如果你有充分的条件，我相信绝大多数人希望家庭人均居住面积60+
一套在城里，一套在市郊。
现在所谓的饱和是基于消费能力不够！！！！
而且消费的产品同质化严重！！
假如你现在200万能消费别墅，而且优秀环境的别墅，你觉得你么有消费意愿么？？？这饱和了么？？

作者: 浴火重生 时间: 2025-11-10 18:23

国姓爷发表于 2025-11-9 12:07
意思是房市不可能复苏了哦？。。这个是你的前提，但是还是有办法让房市不至于暴雷，那就是改善性租房和旧改 ...

对，楼主其实是预设了前提，就是房价要持续跌！

我早就说过，房子是超级垄断商品，所以受国家郑策影响也是超级大的，，换句话说，就是郑策决定的房地产市场！
只要房价对社会经济没有大的负面影响，就是好房价，，

太低了，国家的地卖不了多少钱，上下游产业还会萎缩影响经济，，
太高了，产生经济泡沫，会产生危机，，

所以，维持在不至于产生经济危机的较高位，是对国家最有利的，，这是必然结果
要实现这点其实也比较容易，这几年是在去库存，同时让房价的泡沫危机降到一定水平，也即是软着陆，
然后就是扩大需求，毕竟每个人都希望住大房子，只要国家觉得合适了，郑策就会出台

作者: 浴火重生 时间: 2025-11-10 18:35

shuigoudazifa 发表于 2025-11-9 17:49
严重供大于求

站在更高的位置看问题就会得出不一样的结论，，比如2025年城中村改造政策支持范围已从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，扩大至近300个地级及以上城市，，国家回购并改造一批住房，降低库存，同时实施的房票制度，就是扩大住房购买，而且可以购买二手房，，

再加上对改善型住房的鼓励，形势又会不一样，
总之，中国人距离心中想象的别墅目标，那还差得远

作者: shuigoudazifa 时间: 2025-11-10 19:29
北大专家预测80年后中国人口可能回落到4亿人

作者: shuigoudazifa 时间: 2025-11-10 19:30
有人口有收入支撑才有有效需求

作者: 细无声123 时间: 2025-11-11 09:24

saymore 发表于 2025-11-10 12:50
房子砸在老百姓手里就是软着陆。

对开发商、建筑商、地方****、银行和部分专家来说，就是这个道理。

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