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马太效应是必然的。 目前贵州也官宣了强省会战略。 如果重庆还像过去几年一样忽视主城都市区的首位度, 到处撒面面药,可能会妨碍整个重庆的发展。 特别要注意,任何弱化主城区位优势的事, 都要警惕, 这是重庆立市之本。
转:还有一个衍生的概念,相对会拗口一点:
省会房子整体上会比非省会房子涨幅要更大,整体要更好一些,因为省会由于本身的教育养老医疗社会资源的集聚性,会形成一个额外的吸血效应:持续吸走省内其他地区的年轻人。
为什么东北三省的县城房价数据会如此惨烈,因为长春、哈尔滨、cd是省内GDP占比最高的三个省会城市。当然,这也和1983年的行政区域再划分有一定关系,当时德惠地区并入长春市、松花江地区并入哈尔滨市、温江地区并入cd市。
但是即便如此,省会对于省内其他地区年轻人的聚集效应,以及相应的GDP催生效应,依然是非常明显的。所以我们看到黑龙江的年轻人大量流入哈尔滨,而哈尔滨又分流一部分到了南方,鹤岗大跌,哈尔滨稳住,海南房价大涨。
一般情况下,省会城市GDP占比是人口占比的1.5倍——2倍。
东三省里唯一的例外是辽宁,一部分原因就是大连成为了副中心分摊了沈阳的吸血效应;类似的情况还有福建,厦门分摊了福州的人口和GDP吸血效应,福州占福建GDP的22.15%,但省内人口占比高达19.6%——从这一点上讲,福州的希望是有点渺茫的。
与福州相反的案例,就是河南省会郑州,也是近期房价涨幅非常明显的城市。郑州的GDP占河南省的21.36%,郑州人口在河南省的占比则仅有10.6%——这解释了年轻人为什么涌去郑州,郑东新区为什么能做的起来,因为年轻人很容易在省会赚到比在老家2-3倍的收入(GDP倒推)。
1、GDP占比超过人口占比2倍的省会城市,往往年轻人基于收入原因更愿意流入,最后导致过去几年房价涨幅更明显,包括山西省会太原,湖南省会长沙,甘肃省会兰州等等;
2、GDP的总量占比最高的城市,也会吸干全省的资源,倒逼年轻人流入该城市,包括湖北省会武汉、四川省会cd、陕西省会西安等等;举个例子,cd和武汉都分别占到该省GDP的35%以上,排到前5,也是这几年的明星和网红城市,
3、所在省的人口密度越大、人口基数越高,吸血效果会越好,可以理解成池子的水越深更不容易干。这也解释了为什么cd的房价远好于重庆,其中一个原因就是因为cd可以吸周边的血,但是重庆是直辖市所以做不到。
4、唯一的例外就是江苏,散装省,以上所有逻辑都不适用,真有你的。 |
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