运营商“假道”圈地 晋愉奥特莱斯月营业额不足2万

smalli999

运营商“假道”圈地 晋愉奥特莱斯月营业额不足2万
来源：奥莱荟 编辑：刘勇辉                                     2015年05月28日 11:02:39                                             [url]http://www.efu.com.cn[/url]                                 

                                [导读]                                 晋愉奥特莱斯位于江津区西城双福新区，占地38640平方米，由重庆晋愉控股(集团)有限公司开发，晋愉奥特莱斯于2014年5月1日试营业，12月底正式营业。目前规划中的另一个奥特莱斯为南岸茶园佛罗伦萨小镇奥特莱斯，原规划定在6号轨道线延长线茶园附近，后移至朝天门国际商贸城新址。

                                 　　以销售折扣名品著称的奥特莱斯，在中国也算是成功的商业地产范本。
　　但据记者梳理，重庆先后有奥特莱斯项目7个，其中经营不善已停业的有3家。更值得关注的是，“过剩论”此起彼伏，却依然挡不住新一轮奥特莱斯在重庆的“圈地热潮”。

　　月营业额不足2万元
　　5月17日，即便是周末，偌大的晋愉奥特莱斯也不过只有三五人，路面上停着不到20辆私家车。
　　绝大多数品牌1-6折的折扣还是没为这家誓要“改写重庆高端奢侈品消费市场的商业格局”的奥特莱斯带来任何人气。
　　晋愉奥特莱斯位于江津区西城双福新区，占地38640平方米，由重庆晋愉控股(集团)有限公司开发，晋愉奥特莱斯于2014年5月1日试营业，12月底正式营业。
　　晋愉奥特莱斯由48栋2楼层独栋别墅式商铺构成，晋愉目前有近100个商铺，50多个品牌，目前还有大约10个商铺空置。
　　在前期，晋愉集团不收取入驻商铺租金和物管费，扣点也比较低。“我们平均扣10个点（即收取10%的营业额）品牌知名度越高的，经营得好的，扣点就越少。在两年内是不收取租金和物管费的。”晋愉奥特莱斯项目运营部负责招商的吴磊吴磊说。
　　设计师服装店“骚客”的店员陈虹证实了这种说法：“目前我们老板只用支付人工费用和水电。”据陈虹说，一般的品牌店需要雇用2到6个店员。一般是2000元基本工资加上提成，自己一般拿到手的3000元左右。
　　“骚客”有楼上楼下加起来面积共计348平米的商铺，曾经有4个店员，如今只有陈虹跟另外一名店员。
　　“我们店一般一个月的营业收入五六万元吧，有些招商品牌更差的也就两万元左右，晋愉自营的品牌都是大牌，比我们这种招商进来的生意好一点，他们店长一个月的工资基本上有一万元。”
　　问起客流量，陈虹则说没有统计：“你也看到了，整个奥特莱斯都没什么人。”吴磊说：“五一我们做活动，客流量还可以，大概有个两三千人。”
　　以“奥特莱斯”之名圈地
　　目前，重庆正在开业运营的奥特莱斯有3家，分别是砂之船旗下的西部奥特莱斯和璧山奥特莱斯，以及晋愉地产运营的地处江津的晋愉奥特莱斯。
　　据江津国土资源和房屋管理局信息网的信息，晋愉集团于2010年9月以2.7亿元的价格拍下的双福新区1775420平方米地块，折合楼面价197.51元/平方米。
　　晋愉拍下的这块地，其中奥特莱斯项目占地38640平方米，位于晋愉大岭湖临九江大道一侧。其余则用于大岭湖公园地产项目和别墅建设。
　　“开发商实际是以奥特莱斯名义低价拿地，带动区域住宅等增值，以住养商，提高楼盘附加值，再出售住宅快速回笼资金。奥特莱斯是带动整个项目的一个营销概念。”地产评论员吴其伦说。
　　据《21世纪经济报道》，因其江津奥特莱斯和同出一地的晋愉大岭湖别墅项目的销售不理想，晋愉地产出现资金链断裂。
　　不过，晋愉奥特莱斯本身拥有的地块就已升值不少。5月7日一宗与晋愉奥特莱斯同处双福新区的土地交易显示，2324万元拍得66378平方米的工业用地，规划建筑面积46465平方米，折合楼面价500元/平方米，升值153%。
　　已经倒闭的两家奥特莱斯并未参与拿地。美嘉森奥特莱斯所在的大渡口香港城，由重庆地产商钰鑫集团与霍英东集团副总裁霍启山、香港百利管理有限公司董事刘特升出资修建，面积为348000平方米。
　　瑞富奥特莱斯购物中心沿用银泰百货所在的恒通云鼎大厦，总建筑面积6.4万平米，营业面积4.7万平米。重庆瑞富商业管理有限公司投资14亿元，却在开业不到8个月歇业。
　　目前规划中的另一个奥特莱斯为南岸茶园佛罗伦萨小镇奥特莱斯，原规划定在6号轨道线延长线茶园附近，后移至朝天门国际商贸城新址。
　　朝天门国际商贸城现场指挥部的管明科说，在国际商贸城2013年9月拍下经开新区茶园迎龙镇约70.58万平方米的地，专门划拨了一块地用于建设奥特莱斯，净用地200亩，原计划该项目占地面积为300亩。
　　记者粗略统计，目前重庆市包括规划建设的奥特莱斯项目占地共计458亩，这相当于重庆重建了一个观音桥步行街商圈。更值得关注的是，开发商以奥特莱斯名义拿下的周边土地，用于住宅、商业地产开发的土地无法详细计算。
　　泛滥的奥特莱斯
　　一个事实：仅在重庆本地因经营不善而关闭的就有三家。除了经营8个月的瑞福奥特莱斯，和开业仅一年的美嘉森奥特莱斯，还有曾经引入奥特莱斯业态的北滨路金源广场现已转为茶叶市场。
　　即便如此，重庆仍不乏后继者，只是扩张多是“难产”。据华龙网2013年6月15日报道，大足区与香港南华集团达成合作意向，由香港南华斥资20亿，在该区打造一个奥特莱斯商场。报记者从大足招商投资局项目管理科了解到，该项目已折戟。
　　这不是第一次奥特莱斯项目在大足搁浅。大足方面在2011年曾想与重庆高速集团合作，拟修建一个奥特莱斯购物小镇，因土地面积、管理等问题折戟。
　　目前仍有南岸佛罗伦萨小镇奥特莱斯正在开建，由美国威特集团、意大利FINGEN集团和香港基汇集团三方投资，曾拟在2014年开业。但重庆青年报记者在其计划开建地并没有看到奥特莱斯的影子，而移至迎龙镇的朝天门国际商贸城，目前并未有明确的开建时间。
　　对于奥特莱斯的“过剩”，刘艳说：“由于当地住宅开发低迷，奥特莱斯属于商业产业聚集项目，所以开发商重复投资。这也是zf招商引资的冲动性行为，zf认为奥特莱斯可以拉动当地消费、就业的产业积极效应。”
　　北大房地产发展研究基金中心副主任杜猛分析，房地产行业热对奥特莱斯的泛滥“功不可没”。国家频频出手进行宏观调控，而商业地产受国家政策影响较小，通过地产+产业的模式相结合，依靠商业地产低价拿地，引入奥特莱斯商业综合体概念，
　　“对开发商而言，投资奥特莱斯，从长远来看，可以有一个房地产的长期回报，土地增值、店铺租赁是一个长期的持有，回报高。同时，如果运营得好，相应土地未来出让也容易。”吴其伦说。