新房和二手房首付的区别

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买新房和二手房在贷款首付的计算方法上有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购房时的市场价作为参考，但办理二手房屋贷款是根据评估价作为参考。所谓评估价，就是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算得来。
　　通常，深圳二手房 评估价大多为市场价值的80%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照“贷款额上限等于二手房评估价80%”的比例计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度相当于全套房屋成交价的64%，因此二手房买主的首付款比例将大增。近期二手房市场回暖，但是由于一些买家对二手房交易首付款的计算方法不了解，因此陷入困境。
　　值得注意的是，有些中介在签合同前故意隐瞒真实的首付款，并在购房合同中明确首付款的付款期限。这样在定金已付的情况下，无论选择退房还是逾期交齐首付款，购房人都可能会面临高额的违约索赔。
　　专家提醒，二手房买主须留意购房条款中有无如“银行未能批准贷款，购房合同自动解除”等免责条款，以确保在因房龄太老贷款难的情况下，买方可免于高额违约索赔。
　　一手房首付计算方式：
　　首付款=总房款-客户贷款额
　　贷款额=合同价(市场价)×80%(贷款额度可达80%)
　　二手房首付计算方式：
　　净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)
　　贷款额=二手房评估价×80%(贷款额度可达80%)
　　贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。