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拍卖杨家坪步行街５０平方米
新增重庆又一旅游景点
zg九龙坡区委党校 副教授 秦政
摘要：根据重庆都市功能核心区发展定位，结合九龙板块内旅游资源现状，提出做强做大旅游产业之一的战略构想---升级改造杨家坪步行街玻璃塔，使其成为都市功能核心区新旅游景点，进而优化该地区产业结构,促进商贸、旅游业更加强劲发展。
关键词： 盘活存量资源 添旅游新景点
一 做强杨家坪旅游业符合该地区自然、经济、社会发展需要
1、做强杨家坪地区旅游业实现重庆都市核心功能区定位目标。2013年9月13日至14日，zg重庆市委四届三次全会召开，重庆都市功能核心区是国家中心城市的核心区域,其功能定位：美丽山水城市、智慧城市和现代大都市风貌，建成高端要素集聚、辐射作用强大、具有全国性影响的大都市中心区。实现上述目标的的主要任务是：提升产业能级、优化城市功能、精细化城市管理和保护好城市生态环境。位于核心区的杨家坪，今后较长一段时期的发展任务理应：创新思维、紧紧围绕四大任务主题规划建设。然而做强杨家坪地区旅游业符合产业升级、保护城市环境，同时达到商贸与旅游相互促进共同发展，更是形成与其它四大商圈（观音桥、解放碑、南坪、沙坪坝）差异化区域竞争战略。
2、杨家坪地区强大的旅游资源竞争优势。都市功能核心区旅游业资源比较。动物园700亩森林资源优势，构成了与其它组团的最大的差别化资源优势。发挥好这一优势，是重庆都市功能核心区四大战略任务—-“保护好城市生态环境”。
图1－1图旅游集群项目
重庆主城五大组团都是临江，都能分享江水及江边旅游资源，如亲水公园、滨江公园、滨江餐饮等（见表1－1、1－2）。动物及森林是主城各旅游资源最大的稀缺因子。同时旅游结构综合性强，不仅有资源型旅游资源：动物园及动物园内700亩森林公园、彩云湖湿地公园、尖刀山森林公园、华岩寺公园、桃花溪河水等；还有市场型人文公园：魔幻山公园、巴国城公园、龙凤寺公园、创意文化街、火锅工业园等。同时还有待开发的桃花溪污水处理场－水山乐园、九渡口――天然沙滩公园、步行街观景塔等旅游资源。
表1－2：五大组团旅游资源比较
五大组团旅游资源比较
五大商圈 旅游资源比较 差异 主要景点
解放碑商圈 临江、宗教、人文 同构 鸿恩寺、罗汉寺
江北观音桥 临江、人文 同构 儿童公园
沙坪坝商圈 临江、古镇 古镇 磁器口
南坪商圈 临江、科普 科普 科普中心
杨家坪商圈 临江、宗教、人文、森林、动物 森林 动物 动物园 巴国城、华岩寺
3 做强杨家坪旅游业是差异化竞争战略选择。目前各组团定位同构性严重，恶性竞争激烈，不利于整体发展。五个组团几乎全是商业为主，只有解放碑金融业比重有明显的优势，其次就是杨家坪组团占据着动物园700亩森林资源，其旅游业优势第一，每年门票收入约4000万，关联收入上亿。
五大商圈业态定位比较（表1－1）
五大商圈 定 位 定位
差异 主要辐射范围 社零总额
（亿元）
解放碑商圈 商业、金融、餐饮、写字楼 同构 中国西部、东盟全重庆 296
江北观音桥 商业、金融、餐饮、写字楼 同构 北部、三峡库区 200
沙坪坝商圈 商业、餐饮、写字楼 同构 西部、渝蓉地区 160
南坪商圈 商业、餐饮、写字楼 同构 东部、东南部 130
杨家坪商圈 商业、餐饮、写字楼 旅游 西南部、渝蓉 50
4 .商贸旅游业相互促进。都市功能核心区的定位是发展现代服务，商贸与旅游是现代服务业范畴中两个综合性强、关联度高、发展潜力大的产业,具有天然的亲和性、互补性。商贸本身蕴涵着丰富的旅游要素,一个市场就是一个旅游景点;而旅游业发展必备的 吃、住、行、游、购、娱!六大要素之一就是购物,恰恰与商贸功能互补。所以,许多地区都把商贸旅游作为产业培育的重点,统筹推进,并取得了明显的经济效益和社会效益。围绕九龙坡板块商贸旅游的功能定位，旅游业是未来城市发展的新兴产业，与生态建设杨家坪相存一脉，与商贸业相互促进，提升九龙板块的国际化都市地位。
若将步行街玻璃升级改造――建观景塔（以下简称塔），塔距离动物园北大门一公里、东大门1.5公里，将动物园作为该地区打造旅游集群的主标题，塔作为副标题，增加一旅游景点，形成旅游集聚效应，同时以此引导动物园的人流进入商圈中心购物、餐饮等深度消费
二、步行街建观光塔是做强杨家坪旅游业的重要举措
1、建设步行街观光塔是杨家坪旅游产业集群重要项目。旅游集群是指由旅游要素企业和相关机构，围绕优势旅游资源或区位条件优越的旅游目的地，而形成的空间地域集聚体。它是旅游产业适应经济全球化和集群化发展的必然趋势。研究九龙板块旅游资源，我们主张走综合发展旅游产业集群的道路。具体发展路经是“外延扩张与内涵集约”发展，即改造升级现有旅游产业，同时挖掘开发新旅游资源项目，以点带面构造九龙板块在重庆主城旅游集群产业。
打造九龙板块旅游集群思路是：规划以动物园为主标题，步行街观光塔主为副标题的旅游产业集群图2－1。
图2－1步行街观光塔与动物园景点、长江岸边示意图
2、集景观标志性建筑与商业一体的建筑物。在杨家坪步行街中心玻璃塔处，建设类似台北101、东方明珠塔的集商业和美术一体标志性建筑。见图２－２.地区zf和人民要标志性建筑物，开发商获得塔中商业价值，在zf不花一分钱的基础上（仅拍卖不到３０平方的地）实现了帕累托改进。
图2－2 步行街玻璃塔改为集美术和商业一体的标志性建筑
通过对步行街到最近处的长江距离测量约为1.5公里见图2-３
图2－３杨家坪步行街离长江的距离测量
杨家坪中心观光塔，距离嘉陵江4.8公里（见图2-４），在观光塔上看长江和嘉陵江及朝天门码头等，完全没有问题。
图2-４杨家坪步行街离长江的距离测量
塔与长江海拔高度实测比较，长江江心海拔１７０米，步行街塔中心海拔２７０米，只要求塔中观江处高出沿线民房约１００米，即可看长江见图2－５，由于五台山海拔３４０米，看嘉陵江需要更高的高度。
图2－５步行街与长江江中海拔比较示意图
３，塔商业、交通价值极高。不仅塔内是观江和楼上高级消费场地，且地下商场、地下与杨家坪环道相连、地上可建２号轻轨２站，缓解富安站过天桥的拥堵和去除人们来杨家坪的不方便性问题，彻底改善了杨家坪的购物环境。
图2－６ 观景塔负一层与商场相通的登塔电梯
４、同步进行杨家坪地下商场改造。杨家坪商场是重庆市最大的地下商场，人流量特别大，由于是利用原有的人防通道构造的商场，许多方面都不具备大型商场的要求，特别是消防隐患最为严重， 改造建设迫在眉睫。利用观光塔建设的机会，同时对商场进行升级改造。 解放碑商圈的地下环道建设与北京中关西村、巴黎拉德芳村地下建设都是成功有典范（见作者:利用地下空间再造一个杨家坪—重庆市市zf第65期群众建设办公室选送文章）。
３ 塔与周边建筑可行性调查。１）地质条件。自然条件完全可以建设观光塔（见图2 －７）。杨家坪地处重庆向斜台地地形，四周低，步行街中心高，地势平坦，其台地面积在重庆主城是最大的，为商业和利用地下、地上空间提供了良好的地形及地质条件。中科院院士岩土工程与地下工程专家郑颖人“重庆主城区的地质主要是砂岩、泥岩，地基好，因此高楼比较安全”同时指出：“重庆的地下开发还不够，有较大的发展空间”。作者在步行街步行街旁新华厂工地地下三层实拍地质图，图2 -4。
图2-７步行街新华印刷厂工地地质调查－硬质砂岩
２）周边建筑物距离。该地块约直径按最近处国际金融大厦５5米计算（实测），其面积约2000平方（图2－8），（台北101高度508米，上海东方明珠480米），其建筑面积可达8万平方（见图2 －9），按市场价10000元每平方，则该塔商业价值是8亿，其商业价值非常可观。塔占地仅五个方，即四个电梯，不足１５平方，一个扶掸，总占地不足５０平方，全钢架结构。
图2－８步行街中心下沉部分的直径测量
塔大小参考步行街建成跃华大厦实体比较，跃华大厦１０００平方，塔从图中不难看出，建２０００平方是可行的（见图２－９，且保证距最近金融大厦还有３０米。
图2－９塔平面布局空间与周边建筑物距离比较图
4 观景塔上下方式选择。图2－６表达了观景塔选择在负一层上下，这是方式一；方式二，步行地面上下；方式三，梅堡上下，图2-10，由梅堡上，上到梅堡后，通梅堡与观景塔的玻璃廊桥，上下观景塔;方式四：大洋百货地下与女人街地下新建通道上下观景塔。
图像-10 梅堡与观景塔的玻璃廊桥示意图
加之 塔高地高度２０米，地面行人及视线毫无遮挡。见图2－１1
图2－１1 架空塔与周边建筑实体比较
图２－１2塔实体与周边建筑物大小、距离比较
三、宏观经济环境为观景塔建设提供了保证
在国家经济宏观层次上，凯恩斯理论指出，经济形势恶劣时期，zf要多出项目，放宽民间投资范围，弥补经济疲软有效需求不足。建设观景塔是重庆都市功能核心区产业结构调整的需要（即不仅是凯思理论要求的需要且是当前地区竞争发展的需要），理应是国家******寻求的好项目;无论是早期的BOT，还是当前国家积极推崇的PPP模式,都为观景塔提供了资金保障，以及良好的位置、相互促进的商业中心和已有的主题公园－动物园都为观景塔建成提供了可能。观景塔的商业效益，都是投资者是香馍馍，对于当前社会闲置资金过剩，更是热衷的顶级项目。观景塔建设是否仅差我们的思想解放了，否！九龙坡区委、区zf，一直高度重视杨家坪商圈升级、扩容、改造，并对该区域多次进行调研和广泛征求国内外专家、民意。我们相信观景塔工程成为重庆又一旅游景点和九龙坡区经济增长点指日可待。 |
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狗仔卡
发表于 2016-9-30 22:57
楼主| 发表于 4 天前 | 
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