地产投资性需求比重加大 楼市"维稳"面临考验

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4、5月份，房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，投资性需求加快进入楼市，高端物业销售明显活跃。记者调查发现，资本加速进入楼市，与对中国经济复苏抱有信心有关，部分也是通胀预期驱动所致。同时，部分新增信贷流向房地产交易市场的情况，也助长了地产投资的再次兴起。这些都使得尚在“维稳”阶段的中国楼市面临更多考验。

楼市成交结构生变投资性需求比重加大
今年前4个月，北京楼市成量创下三年以来新高。上海楼市前五个月商品房成交量同比增长26%。而今年5月，杭州楼市成交刷新历史纪录，成交量高达10058套，而2007年6月创下的最高纪录也不过是6000多套。许多开发商自己也没想到，楼市的历史新高会在金融危机影响仍难预期的时候到来。
上海中环内一热销楼盘的开发商告诉记者，1、2月份，前来买房的几乎全是自住者，关于投资者“连传闻都没有”；3、4月，开始接触到个别买房投资客了；5月份以后，这样的投资者明显增多。5月中旬，有一位温州富商找上门来，有意把上述楼盘二期首批剩余的80余套房源“全部买下”。
房地产研究院综合部部长杨红旭综合上海房地产交易中心发布的数据表示，上海最新成交的商品房中，投资性需求已经占到了15%到20%，其中，来自温州的购买群体占到3%多一点，来自境外的投资占到1%，虽然投资性需求占比没有超过2004年和2005年，但已经比去年同期的情况高出很多。
以投资者为目标人群的高端物业的成交在4、5月份也开始“松动”。全球最大的房地产顾问服务公司世邦魏理仕代理的一高档公寓项目位于卢湾区济南路，共有现房20套，成交价为8万元/平方米左右。世邦魏理仕中国区高级董事陈炜介绍，该公寓今年3月份售出1套，4月份便增加到7套，5月至中旬已售4套。
北京中原地产研究部经理靳瑞兴告诉记者，4月以来北京高端物业成交量持续回升，6月成交量超5月已成定局，咨询者、门店销售量都持续上升。与此同时，高端物业价格的上涨也十分明显，与年初相比，原本均价在2万左右的商品住宅已经平均上涨了4000到5000元不等。虽然目前投资性需求入市还没有达到2007年的水平，但已经明显感觉到上升趋势。
来自中房指数系统的数据显示，4月，全国各地高端住宅销量激增。比如，4月深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，而1、2、3月的增幅还分别只有16.9%、50.82%和36.11%。上海4月的别墅销售与供应比已达1.59：1。分析师薛建雄认为，高端住宅的热销，不仅与高端人群的改善需求有关，也与他们的投资行为密不可分。