9大开发商争夺大渡口区大堰板块一宗块地 瞄准城市几何中心土地

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2013-10-10 09:31:19　来源: 华商网-重庆时报(陕西西安)

        9月28日，大渡口一宗占地不到4万平方米的用地（朝阳气体地块），吸引了保利、东原、晋愉、华宇、朵力、重实等九家企业共同抢拍。最终重实以总价7亿，溢价率73.7%拿下，楼面价接近4400元/㎡，超过了华润9月份在东风村拿下地块4127元/㎡楼面均价。

这一地块所处的大堰板块，位于九龙坡和大渡口交界处，从丁家垭口起至毛线沟，属典型的老城区，周边原居民的消费能力并不高，却让一众大鳄趋之若鹜。究其原因，杨家坪商圈的不断外扩，九宫庙商圈的高速升级，乃至距此不远的巴国城，让大堰位于一个城市几何中心，也是开发商们看好大堰这一未来都市生活区的关键。

开发商瞄准城市几何中心土地
目前，整个大堰生活区，一共有3家开发商入驻，都是今年拿的地。
其中，北大资源·燕南的开发体量为70万方，其中约有7万多方商业；蓝光·.御江台约为15万方，商业约为2万方。从今年10月份开始，这两个项目都将陆续面世。重实最新拿下的朝阳气体地块，有关方面尽管没有透露相关规划，但业内人士估计，该地块很有可能主要用于商业开发。
此外，2013年9月5日，《重庆市大渡口区滨江老工业区调整搬迁改造实施方案（2013-2022）》已敲定，计划投资1610余亿元，逐步对老工业区实施提档升级。这意味着，大堰区域以及周边地块，还将有开发商出手。
中原地产方面认为，随着重庆主城区商圈中心土地的愈发稀缺，这种城市几何中心土地，将成为开发商拿地的主要趋势。

位于两大主商圈间的连接带
丁家垭口起至毛线沟，历来是老大渡口人到杨家坪的必经之路。随着杨家坪商圈扩容12倍的利好，加上九宫庙新晋主城新核心商圈，这一交通要冲的价值愈发凸显。
北大资源方面，将这一区域定义为“城市几何中心”。“和杨家坪商圈，九宫庙商圈的距离，都约为2公里。同时轻轨2号线从这一区域穿过，生活便利性不存在问题，这也是此区域物业的升值要素。”燕南项目负责人告诉记者。
蓝光·御江台项目负责人则对记者表示：“这个区域已经很多年没有新楼盘开发了，而两大商圈的扩展，让整个大堰区域迎来一次发展。”
据估计，大堰区域未来2年内，其新楼盘项目带来的新增人口，大约在2.5万人左右。

留住大渡口购房者是关键
记者了解到，无论是北大资源还是蓝光，在大堰区域的高层产品价格，套内价格都会在8000元/㎡左右。这一价格，和巴国城的晋愉、中交等开发项目大致相当。此外，北大资源还有大约4万方的洋房产品，以及一定体量的公寓面世。
而从北大资源和蓝光的蓄客情况来看，这一区域的购房者，基本上来自于大渡口和九龙坡。其中，北大资源方面的数据显示，目前来自九龙坡的购房者比例更高。相关负责人谈及这一现象时表示：“大渡口人的外迁趋势很严重，轻轨的作用，尽管也促进了大渡口区的物业升值，但也带走了相当比例的消费人群。这样的现象，不仅在大堰，即便是巴国城等相对更为成熟的区域，也体现得比较明显。不过，随着华润开发东风村地块等利好消息，大渡口的发展也已经进入了快车道。所以，大渡口的购房者在大堰区域的下叉比例，应该会在最近1、2年内攀升。”

区域破题
认知度不足，本土消费有限
尽管大堰今年的土地市场很热，而且其位于两大核心区域中间的地理优势，也被业内人士看好，但却依然存在认知度有限，和原居民消费能力有限两大难题。
北大资源方面承认，大堰区域的新开发楼盘，是无法完全依赖区域原居民完全消化的。无论是重钢的居住区，还是毛线沟的居民，消费能力相对其他主城区都要弱一些。从这一区域的商业，目前大多是社区低端商业，就可以看出这点。甚至有业内人士将尚未开发的大堰区域，认为是“城中村”。“所以，要想吸引更多的大渡口、九龙坡区购房者，大堰区域的开发商，必须做到商业快速升级，即便是社区商业，也得尽量向主题式商业靠拢。”北方资源方面认为。
蓝光方面则提出，大堰区域位于两大主城区的交界处，让购房者对这一区域的认知度相对较模糊，甚至不清楚这一区域已经开始蝶变。“从这个角度来说，这个区域还需要更多的品牌开发商进入，从而为这一区域造势。当然，无论是九龙坡区还是大渡口区，现在都进入了一个高速发展的时期，相信最近1、2年进入大堰区域的开发商会更多。”

(本文来源：重庆时报)