经典重庆

标题: 重庆写字楼投资价值：国内第12名 [打印本页]

作者: 爱拼才会赢0 时间: 2014-2-12 18:20
标题: 重庆写字楼投资价值：国内第12名
本帖最后由爱拼才会赢0 于 2014-2-12 18:40 编辑

http://www.p5w.net/news/cjxw/201402/t20140210_473600.html 全景财经
http://house.hexun.com/2014-02-10/161997713.html 和讯

来源：投资时报发布时间：2014年02月10日 16:45 作者：陈仲伟

　　因风险相对较低且预期投资回报稳定，一线城市普遍得分较高、排名靠前。但二线城市在投资收益项上得分更胜一筹，典型如武汉，遥遥领先

　　来源：投资时报

　　文｜陈仲伟

　　得益于快速的经济增长和作为全球第二大经济体的重要地位日益凸显，中国已逐渐成为全球房地产投资者在亚洲的主要投资目标。

　　据2013ANREV投资者意向调查显示，大中华区房地产投资在亚太区域备受青睐，多达59%的受访投资者认为大中华区是房地产投资首选目的地。

[attach]882828[/attach]

　　为帮助投资者理清错综复杂的中国房地产市场，世邦魏理仕从投资风险与投资收益的角度对中国15个主要城市的写字楼市场、零售物业市场及物流设施市场进行了分析和比较，并在此基础上建立了MarketScore投资分析模型。

　　MarketScore模型以各类物业市场发展的核心驱动因素为主要变量，旨在为投资者发现最具投资潜力的城市及物业类别。在变量选择方面，不仅有诸如租金、投资回报率等定量指标，同时也有对市场前景发展变化的定性判断。综合上述指标，北京、上海、武汉位列本次写字楼投资榜的前三位，深圳、广州、成都、杭州、南京、沈阳、大连排名前十。西安、重庆、青岛、天津、宁波垫底，排在写字楼投资榜后五名。

　　正如我们在2013年发表的“中国办公楼实情调查”报告中所述：中国写字楼市场（尤其是部分二线城市写字楼市场）正面临着大量新增供给带来的巨大挑战。

　　基于这样的背景，一线城市在本次写字楼MarketScore投资模型排名中普遍得分较高，位列第一和第二位的北京、上海最大特点是风险相对较低，且预期投资回报比较稳定。这在很大程度上得益于两城市写字楼市场比较成熟，市场流动性高，而且来自国内外企业的需求也较为活跃。

　　与一线城市相反，二线城市正处在市场发展的早期阶段，不确定性因素多。同时，虽然二线市场新建楼宇较多，但可投优质物业却屈指可数，加上市场流动性较差，使得投资者撤出困难，最终导致二线城市在投资模型中风险评分整体偏低。

　　但是二线城市所面临的挑战并不意味着投资者应该完全放弃这些市场。

　　由于二线城市市场起点较低，其增长前景更加广阔，并可能带来更好的投资收益。因此，在我们的评价体系里，二线城市在投资收益方面得分普遍高于一线城市。其中，武汉在投资收益方面得分更是遥遥领先。相反，一些备受投资者追捧的二线城市却得分偏低，例如重庆和天津。

　　在投资回报方面，大多数一线城市面临的主要挑战是物业资产价格较高，从而压低投资回报率。据世邦魏理仕数据显示，四个一线城市写字楼市场投资平均回报率目前在4.4%～5.1%之间。

[attach]882829[/attach]

　　（作者系世邦魏理仕中国区研究部执行董事）

　　top1北京：市场独特，供应紧缺

北京写字楼市场在MarketScore排名中居于首位，这主要得益于其良好的市场基本面。北京在历史租金增长水平、空置率及未来新增供应等主要指标项上表现突出。与大多数写字楼市场供过于求的情况相反，北京写字楼市场在过去几年缺乏新增供给，使得租金飞涨，空置率持续走低。

　　2008年全球金融危机之后，北京写字楼市场平均每年新增供应量仅为约24万平方米，而同期年均净吸纳量则超过59万平方米，这使得北京写字楼市场的空置率从2009年年中的23.0%急剧下降至2013年年中的2.3%，达到历史最低点。在同一时期，写字楼租金上涨超过一倍，于2013年第三季度录得410元每月每平方米。

　　但北京写字楼市场租金飞涨的局面也引起了外界对其市场可持续发展的担忧。世邦魏理仕于2013年6月发布的《全球优质办公楼租用成本调查报告》显示：北京两个主要写字楼商圈—金融街与建国门CBD，在全球写字楼租用成本排名中位列第三、四位，仅次于香港中环与伦敦西区。随着国内经济增速回落，北京写字楼市场租赁活动自2012年以来明显减弱，需求放缓，使得在过去四个季度中租金基本持平。除了对北京写字楼市场发展的可持续性与租户租金可承受能力的担忧之外，日渐严重的空气污染和交通拥堵也对北京写字楼市场的长远发展带来不良影响。

　　尽管面临不少挑战，但相信北京写字楼市场仍将保持长期稳健的发展。

　　作为中国的****中心以及大部分行业监管机构的所在地，大多数国有企业和跨国公司仍将选择北京作为其在中国或者华北地区的总部。随着国内经济的回稳以及北京写字楼市场供应紧缺情况的局部缓解，预计在未来几个季度内，北京写字楼需求将有所回升。

　　同时，在多元产业的支撑下，北京写字楼市场的总体需求仍将保持稳健。金融机构、商务服务和咨询公司一直以来都是北京写字楼市场需求的主要动力来源。另外，大型能源企业与IT公司分别在北京CBD与中关村的写字楼商圈表现活跃。

　　在供给方面，整体市场供应紧张的局面在未来几年内将有所缓解，但空置率在可预见的未来仍将保持在5%以下。核心商圈缺乏新增供应的局面在未来几年中仍将存在，使得位于这些地段的写字楼业主处于有利地位。

　　top2上海：风险较低，收益稳定

相比租金飞涨的北京市场，上海写字楼市场自2009年以来表现相对平稳，且市场需求更多来自于跨国企业。在MarketScore写字楼市场排名中，上海在投资风险方面综合得分最高，这很大程度上得益于其较强的投资流动性、较低的空置率以及良好的市场吸纳量。

　　上海一直是中国房地产投资的热门城市，在过去的三年里，其年均写字楼成交总额高达160亿元，约占MarketScore涵盖的15个主要城市交易总量的45%。

　　尽管上海写字楼市场整体表现平稳，但以黄浦江为界的浦西与浦东两大区域表现却不尽相同。自2009年以来，主要得益于来自金融机构的强劲需求以及同期内有限的新增供给，浦东写字楼市场租金增长稳健，且空置率较低。截至2013年第三季度，浦东写字楼市场空置率已低至3.5%。与此相反，由于近几年不断增加的新增供应，浦西写字楼市场空置率高于浦东，于2013年第三季度录得8.7%。在未来2至3年内，浦西市场的新增供应依然充裕。相比而言，除了将于2015年交付的中国第一高楼—上海中心大厦之外，浦东写字楼市场的未来新增供应显得比较有限。有鉴于此，我们相信在未来几年内浦东写字楼市场的整体表现将继续优于浦西。

[attach]882830[/attach]

　　在所有写字楼商圈中，南京西路和陆家嘴分别被视为浦西与浦东最为重要的写字楼商务区，这两个区域聚集了上海过半的甲级写字楼。但受不同需求驱动，两个写字楼商务区的租户构成大相径庭。南京西路商务区一直以来备受奢侈品零售商、专业服务公司和制药企业的青睐，而银行、金融机构、证券公司则是陆家嘴商务区写字楼租赁需求的主要来源。

　　自2008年以来，去中心化已经成为上海写字楼市场的一大发展趋势。这种现象在2011年—2012年间日趋明显。随着次中心商圈基础设施的不断完善，交通可达性的逐步提升以及高品质写字楼供应的增加，次中心商圈写字楼对租户的吸引力日益增强，特别是对写字楼租赁成本比较敏感的租户。在此背景下，部分租户开始从中心商圈向次中心商圈搬迁。据世邦魏理仕估算，现阶段从上海中心商圈甲级写字楼搬迁到同等品质的次中心商圈写字楼可以节省约35%的租金成本。预计，在2014年—2015年间，次中心商务区将会有190万平方米的写字楼新增供应，相信写字楼去中心化的趋势在上海将会延续。同时，较多的新增供应也将给次中心商务区写字楼租金增长来带压力，预计上海办公楼的租金增长在未来几年将持续放缓。

　　top3写字楼投资价值全国第三武汉后来者居上

[attach]882831[/attach]

[attach]882832[/attach]

随着一线城市写字楼市场竞争日益加剧，投资回报率不断被压缩，不少投资者逐渐将注意力转向二线城市。然而，大多数投资者一直以来都将目光锁定在诸如成都、重庆、天津这样的明星二线城市，武汉较少出现在投资者的考虑范围之内。

　　诚然武汉写字楼市场起步较晚，但其潜力不应当被低估。武汉市场的潜力不仅来自于城市独特的区位优势，还来自于城市丰富的人力资源与长期建成的产业基础。而武汉写字楼市场则在过去的十年中录得7.4%的租金年复合增长率，位居全国之首。在MarketScore写字楼市场投资排名中，武汉也力压深圳、广州这样的一线城市，闯进前三名。

　　武汉位于中国地理版图的中心，素有“九省通衢”的美誉。随着区域间高速铁路的建设发展，武汉已经成为连接中国东西、南北的重要铁路交通枢纽，区位重要性日益彰显。同时，位于长江中游的武汉也是中国最重要的内河港口之一。近年来，得益于zyzf“中部崛起”的政策支持，武汉的地区生产总值一直保持两位数的增长。作为华中最重要的工业基地与教育中心，武汉经济整体发展势头强劲，以汽车、电子、制药为主的制造业也焕发出新的活力。

　　此外，与大部分沿海城市不同，地处华中的武汉周边基本没有同等级别的城市可以与其形成直接的竞争关系。与武汉距离较近的大中型省会城市诸如长沙、南昌、合肥在整体经济实力上与武汉还有一定差距，较难与武汉竞争战略资源和外来投资。因此，周边城市更愿意与武汉互相合作、寻求共同发展，使武汉作为华中地区中心的地位越加牢固。

　　武汉的综合优势为其带来强劲的经济增长势头，同时也使得包括金融、商务服务、咨询和IT在内的各个行业对写字楼的需求不断增强。在2010至2012三年间，武汉写字楼租金年复合增长率达到12.6%，仅次于北京市场，同时空置率自2006至2011年稳步下降。但由于近几个季度大量新增供应涌入武汉市场，2013年第二季度市场平均空置率激增并超过20%。这样的供给高峰无疑将会在短期内使写字楼租金增长受压，但高品质的写字楼新增供应对提高武汉写字楼市场的整体品质有着积极长远的影响。

　　随着武汉作为华中区域中心的地位不断巩固，有理由相信武汉写字楼市场在未来几年内仍有较大的发展空间。据世邦魏理仕的数据显示，目前武汉写字楼存量约为成都的1/3，而两城市的经济体量却相当—两市2012年地区生产总值均越过8000亿元大关，且第三产业增加值也较为相近。快速的经济增长已经吸引了越来越多的跨国公司和国内大型企业进驻武汉。至2012年下半年，武汉市已经吸引了190多家世界500强企业落户，同时也吸引了大量国际知名银行与金融机构。

作者: 爱拼才会赢0 时间: 2014-2-12 18:24
本帖最后由爱拼才会赢0 于 2014-2-12 18:41 编辑

　top6成都：供过于求，优选“蓝筹”

[attach]882835[/attach]

成都是国家“西部大开发”战略的主要受益城市之一，同时也迎来了良好的发展机遇。

　　成都享有良好的投资环境，包括较为完善的基础设施及丰富的人力资源，因此众多跨国公司和国内大型企业在首次进入西部市场时往往都会选择成都作为区域总部。受此影响，成都写字楼市场在过去十年中蓬勃发展，市场需求堪比一线城市。

　　过去三年，成都写字楼市场年均净吸纳量已超过44万平方米，远远高于二线城市同期年均17万平方米的净吸纳量。旺盛需求的背后是强劲的经济增长，尤其是第三产业的快速发展。截至2012年底，成都已经吸引了近半数的世界500强企业。

　　尽管写字楼需求大幅增加，但新增供应的增速却远远超过需求的增长。在过去三年，成都写字楼年均新增供应近90万平方米，直接推高了市场平均空置率，使得截至2013年第三季度成都写字楼市场平均空置率已超过40%。与此同时，自2013年第一季度开始，成都写字楼平均租金已开始下滑。这种情况在新兴商务区尤为突出，因为新兴区域内商业环境尚未成熟，基础设施亟待完善，使得区内写字楼项目面临更为严峻的挑战。

　　随着中国经济增长的重心继续自沿海向内陆地区转移，成都的战略地位正在日益增强。预计随着越来越多的公司进入西部市场，成都写字楼的市场需求亦将保持增长态势。但未来2至3年的新增供应仍然非常充裕，且大部分来自天府新区。充沛的供应一方面使投资者能有更多的投资选择，但是供过于求的局面无疑使租金增长继续受压，比如天府新区。

　　我们对成熟核心商圈内的优质写字楼物业持乐观态度，相信这些资产可以给投资者带来较好的投资回报，并建议投资者在核心商圈中寻找投资对象。正如我们在《中国办公楼实情调查》中提到，“蓝筹”写字楼（处于城市核心区域、按高规格建造、并由资深开发商开发管理并只用于租赁的超优写字楼）的表现会优于市场整体水平。如图所示，成都“蓝筹”写字楼在2010—2012年期间的累计收入增长为70%，远超过整体市场24%的平均增长水平。

　　zyzf对西部城市的主要政策优惠资金支持:提高zy财政性建设资金用于西部地区的比例。对国家新安排的西部地区重大基础设施建设项目，其投资主要由zy财政性建设资金、其他专项建设资金、银行贷款和利用外资解决，不留资金缺口。

　　税收优惠:实行税收优惠政策。对设在西部地区的国家鼓励类产业的内资企业和外商投资企业，在2001至2010年，减按15%的税率征收企业所得税(东部及其他地区企业所得税为25%)。

　　外商投资:扩大对外对内开放的政策，改善投资环境的政策。对外商投资西部地区商业项目，经营年限可放宽至40年(东部及其他地区为30年)；对外商投资西部对外贸易公司项目，注册资本可放宽至3000万元(东部及其他地区为5000万元)

　　top12重庆：写字楼市场还在发展早期，别期望过高

重庆是中国西部最重要的门户城市。随着西部的崛起，其在全国甚至更广的范围内备受关注。重庆在1997年之前一直在四川省的管辖之下，1997年才成为全国第四个直辖市，并开始对城市自身的经济发展有了更多的自主权。尽管如此，在包括基础设施、人才资源和第三产业在内的很多方面，重庆的发展都不及刚刚提到的另一西部重要城市成都。

　　首先，成都和重庆在城市基础设施建设与区域交通可达性方面存在明显差距。自2012年来，成都作为全国第五大铁路枢纽的地位不断强化，同时也从全国空港第四迈向全国第四大国际航空枢纽。相比而言，重庆基础设施的大规模投资建设起步较晚。虽然在直辖后的十多年间重庆在城市轨道交通和内河航运建设上取得显著成就，然而复杂多山的城市地形无疑在一定程度上制约了重庆的基础设施建设、城市开发以及CBD建设。

　　其次，在人才资源方面成都、重庆两城市也存在明显差异。据2010年全国人口普查显示，成都市拥有大专及以上学历人口占常住人口比例高达17%，而重庆却仅有9%。此外，两市在高等教育质量上也存在一定差距，这一点在两市高校质量的对比中就可见一斑。在中国，为当地发展提供重要人力资源的著名高校通常都位于省会城市，成都作为四川省的省会城市拥有4所全国“211工程”大学，而重庆仅有2所大学入围“211工程”。

　　从投资的角度来讲，重庆写字楼市场的另一挑战来自于卖家对价格过高的期望。截至2013年第三季度，成都及重庆两地的写字楼市场平均租金约为95元每月每平方米。然而，重庆散售写字楼的平均价格约为2万元每平方米，相比之下，成都的散售写字楼平均价格约为1.4万元每平方米。据此推算，重庆散售写字楼的投资净回报率仅为4.6%左右。由于散售写字楼仍是重庆写字楼市场主要的业权形态，所以整栋交易的卖家通常会以此等回报率作为价格基准。我们相信对于大部分机构投资者来说，4.6%的净回报率对于二线城市的资产投资相对偏低，除非卖家可以提供某种形式的收益回报保障。

　　当前，重庆写字楼市场与成都相比仍处于更为早期的发展阶段。依据重庆作为中国传统工业基地的优势以及近期内zf招商引资的政策优惠，可以预见重庆在未来一段时间内仍将依赖制造业作为其经济发展的主要动力。

　　top14 新增供应巨量天津16.8%空置率课题难解

[attach]882836[/attach]

世纪之交，天津被外界奉为中国在继八十年代的深圳和九十年代的上海浦东之后的又一经济奇迹，并曾一度被定位为中国北方的金融中心。2005年滨海新区的成立吸引了大量国内外投资者的关注。在这样的大背景下，天津写字楼市场发展迅速，尤其对于滨海新区最主要的两个商务区—于家堡商务区和响螺湾商务区。据世邦魏理仕数据显示，假设所有项目均能按时交付，天津在未来三年(2014—2016年)将有超过560万平方米的写字楼入市，其中来自上述两个新兴商圈的写字楼面积将高达290万平方米。但是，鉴于天津目前高达16.8%的空置率，以及自2009年来平均每年8万平方米的写字楼净吸纳量，如何消化如此庞大的未来新增供应将是一个不易解答的难题。

　　尽管位列中国四大直辖市，但天津的经济发展直到近几年才逐步赶上其他沿海城市。得益于zyzf的政策扶持以及滨海新区的建立，自2006年以来天津经济一直保持着两位数的高速增长，地区生产总值也于2011年突破万亿大关。但天津强劲的经济增长却没能转化为写字楼市场的旺盛需求。因为天津经济增长的动力主要来自于包括电子、汽车、石油和能源在内的制造业，而非对办公楼有着更直接影响的第三产业。

　　在MarketScore分析覆盖的15个城市中，天津写字楼净吸纳量非常有限。天津与北京仅相隔100多公里，高铁的贯通又使得天津到北京的时间缩短至半小时，这样的地理位置无疑制约了天津写字楼市场的发展。因为考虑到北京在****、经济、人才及其他配套资源方面的优势，我们相信大部分企业仍将继续选择北京作为其在北方甚至全国的总部基地。

　　按照最近几年的发展趋势，天津将更有可能成为北方区域的制造中心，而非金融中心。由此推断，天津写字楼市场需求在未来几年内难有喷井式增长以消化大量的新增供应。由于缺乏有效的新增需求，天津过去四年的大部分在建写字楼项目均推迟交付，整体延误比例高达80%。展望未来，鉴于天津写字楼市场需求将很难有重大改观，预计在建写字楼项目仍有可能继续延迟交付。

　(完）

作者: chinaxiancq 时间: 2014-2-12 18:51
本帖最后由 chinaxiancq 于 2014-2-12 20:18 编辑

呵呵，这个作者是这方面的专家吗？高中生水平！文章论据空洞，基本上是想当然作者主观看法，大众化的肤浅叙述。如果投稿国内非核心期刊，也是肯定会退稿

具体驳斥如下：
1. 这种比较课题，必须当成一项研究课题才可能有一定信服力。这通常需要花费，人力，物力，财力，时间。这篇报道这是一个人的工作，报社不会因为这篇简短的文章花费过多人力，物力。所以说，作者不可能为了一篇文章花费大量的时间去调研，去研究。因此，调查质量，结论就可想而知了。

2. 一篇比较结论，必须依靠大量详实数据，论据充分，可靠。数据采用合理，不论泛泛的谈论，通常还要采用数据模型分析，各个比较对象进行比较，通过数据说话，才能得出1,2.3.。。。。.没有客观的比较标准，仅凭想当然泛泛而谈，就把十几个城市排顺序，就是这种分析方法都是极其不严肃的，结论当然就没有啥可靠性了。

3. 论据空洞，如同街头茶馆谈资，就拿来当论据。比如成都，重庆比较。

（1）在过去三年，成都写字楼年均新增供应近90万平方米，直接推高了市场平均空置率，使得截至2013年第三季度成都写字楼市场平均空置率已超过40%。与此同时，自2013年第一季度开始，成都写字楼平均租金已开始下滑。后面又说成都写字楼前景好，这不是自相矛盾吗？
（2）随着中国经济增长的重心继续自沿海向内陆地区转移，成都的战略地位正在日益增强。预计随着越来越多的公司进入西部市场，成都写字楼的市场需求亦将保持增长态势。这个空洞的论据，如果换成重庆，一定也成立。难道重庆战略地位不是正在日益增强吗？重庆写字楼难道也不是需求增长吗？怎么就说成都比重庆好？

（3）首先，成都和重庆在城市基础设施建设与区域交通可达性方面存在明显差距。自2012年来，成都作为全国第五大铁路枢纽的地位不断强化，同时也从全国空港第四迈向全国第四大国际航空枢纽。相比而言，重庆基础设施的大规模投资建设起步较晚。虽然在直辖后的十多年间重庆在城市轨道交通和内河航运建设上取得显著成就，然而复杂多山的城市地形无疑在一定程度上制约了重庆的基础设施建设、城市开发以及CBD建设。
写字楼前景决定因素到底是什么？这些因素成都到底前景好在哪里？论据完全答非所问，文不对题。铁路，航空人流暂时比重庆大就表明写字楼前景更好？那西安铁路人流更多，航空业仅次于成都，为什么西安写字楼前景不在前面？多山的地形到底对写字楼有什么影响？重庆写字楼都建在山上吗，成本高的原因吗？显然不是，论据与论点无关系，至少关系也很有限。呵呵，论点当然可疑了。

（4）在中国，为当地发展提供重要人力资源的著名高校通常都位于省会城市，成都作为四川省的省会城市拥有4所全国“211工程”大学，而重庆仅有2所大学入围“211工程

写字楼与211大学关系大吗？是重要因数吗？西安985大学都3所，难道西安写字楼前景更美妙？论据严重说明不了论点。

总之，这篇文章水平很低，逻辑混乱，论点空洞，论据不充分。很多论据答非所问，就凭自己主观想象牵强附会地联系。很多观点都是泛泛而谈，如同街头围观的老头演讲水平。说明作者不具备这个研究实力与研究水平，论点及其不可信。

作者: chinaxiancq 时间: 2014-2-12 18:52
呵呵，这个作者是这方面的专家吗？高中生水平！文章论据空洞，基本上是想当然作者主观看法，大众化的肤浅叙述。如果投稿国内非核心期刊，也是肯定会退稿

作者: 爱拼才会赢0 时间: 2014-2-12 18:56
本帖最后由爱拼才会赢0 于 2014-2-12 18:57 编辑

chinaxiancq 发表于 2014-2-12 18:51
呵呵，这个作者是这方面的专家吗？高中生水平！文章论据空洞，基本上是想当然作者主观看法，大众化的肤浅叙 ...

有数据有图表，来源好几个网站，不能保证其100%正确起码也是有理有据的一篇报告。

应该看到自身不足，找差距。既有优势，也有弱势。不是只有重庆在发展，稍微一懈怠就被别人超过，一年也耽误不起。

天津以后只会是制造中心，成为真正意义上的金融文化大都市只要北京在就不可能。
重庆的工业基础雄厚，未来如何做大做强服务行业，金融业，是N届zf都要面对的课题。

作者: 锤子 时间: 2014-2-12 19:01
成都乌龟死全家！欢迎哈乌龟对号入座

作者: chinaxiancq 时间: 2014-2-12 19:01
晚上回去再驳斥，手机不方便

作者: chinaxiancq 时间: 2014-2-12 19:02
晚上回去再驳斥，手机不方便

作者: 二娃子 时间: 2014-2-12 19:05
成都乌龟死全家！欢迎哈乌龟对号入座

作者: 谁是烟花？ 时间: 2014-2-12 19:09
比较接近客观事实

作者: 爱拼才会赢0 时间: 2014-2-12 19:10

chinaxiancq 发表于 2014-2-12 19:02
晚上回去再驳斥，手机不方便

欢迎补充，最好能拿出网上媒体的报告，有数据有图是最好的。

作者: 18号木匠 时间: 2014-2-12 19:21
其实就是如此，不好听也得听。

作者: 标志 时间: 2014-2-12 19:44
这也没啥，只要多发展总部经济和第三产业，这些几年就追回来了，差距很小

作者: Mathias 时间: 2014-2-12 19:49
成都的排名被明显低估，作为四倍纽约的寰宇第一大城，排名怎么可能不是第一呢？

作者: bushidongxi01 时间: 2014-2-12 20:02
听说重庆的外来企业很难招聘中等人才。这个空缺很大。产业工人士重庆人才的优势。

作者: 我是秦爷 时间: 2014-2-12 20:05
妈的，看到一些SB的回帖就脑壳大，只要论坛出现不利于重庆的文章就是说人家不对或者没得水平，要么就是成都的，狭隘，自私！！不敢承认自己的缺点！！！

作者: 爱拼才会赢0 时间: 2014-2-12 20:06
写字楼，其实与游摊也有辩证关系。

写字楼多了，高端人才多了，游摊密度自然会降低。

作者: 长江村 时间: 2014-2-12 20:13
重庆的不足一是人且总体人员素质偏低；二是起步晚底子薄；三是城市营销太糟糕。

作者: chinaxiancq 时间: 2014-2-12 20:18

呵呵，简直没有可信度！

作者: chinaxiancq 时间: 2014-2-12 20:30
呵呵，这个作者是这方面的专家吗？高中生水平！文章论据空洞，基本上是想当然作者主观看法，大众化的肤浅叙述。如果投稿国内非核心期刊，也是肯定会退稿

具体驳斥如下：
1. 这种比较课题，必须当成一项研究课题才可能有一定信服力。这通常需要花费，人力，物力，财力，时间。这篇报道这是一个人的工作，报社不会因为这篇简短的文章花费过多人力，物力。所以说，作者不可能为了一篇文章花费大量的时间去调研，去研究。因此，调查质量，结论就可想而知了。

2. 一篇比较结论，必须依靠大量详实数据，论据充分，可靠。数据采用合理，不论泛泛的谈论，通常还要采用数据模型分析，各个比较对象进行比较，通过数据说话，才能得出1,2.3.。。。。.没有客观的比较标准，仅凭想当然泛泛而谈，就把十几个城市排顺序，就是这种分析方法都是极其不严肃的，结论当然就没有啥可靠性了。

3. 论据空洞，如同街头茶馆谈资，就拿来当论据。比如成都，重庆比较。

（1）在过去三年，成都写字楼年均新增供应近90万平方米，直接推高了市场平均空置率，使得截至2013年第三季度成都写字楼市场平均空置率已超过40%。与此同时，自2013年第一季度开始，成都写字楼平均租金已开始下滑。后面又说成都写字楼前景好，这不是自相矛盾吗？
（2）随着中国经济增长的重心继续自沿海向内陆地区转移，成都的战略地位正在日益增强。预计随着越来越多的公司进入西部市场，成都写字楼的市场需求亦将保持增长态势。这个空洞的论据，如果换成重庆，一定也成立。难道重庆战略地位不是正在日益增强吗？重庆写字楼难道也不是需求增长吗？怎么就说成都比重庆好？

（3）首先，成都和重庆在城市基础设施建设与区域交通可达性方面存在明显差距。自2012年来，成都作为全国第五大铁路枢纽的地位不断强化，同时也从全国空港第四迈向全国第四大国际航空枢纽。相比而言，重庆基础设施的大规模投资建设起步较晚。虽然在直辖后的十多年间重庆在城市轨道交通和内河航运建设上取得显著成就，然而复杂多山的城市地形无疑在一定程度上制约了重庆的基础设施建设、城市开发以及CBD建设。
写字楼前景决定因素到底是什么？这些因素成都到底前景好在哪里？论据完全答非所问，文不对题。铁路，航空人流暂时比重庆大就表明写字楼前景更好？那西安铁路人流更多，航空业仅次于成都，为什么西安写字楼前景不在前面？多山的地形到底对写字楼有什么影响？重庆写字楼都建在山上吗，成本高的原因吗？显然不是，论据与论点无关系，至少关系也很有限。呵呵，论点当然可疑了。

（4）在中国，为当地发展提供重要人力资源的著名高校通常都位于省会城市，成都作为四川省的省会城市拥有4所全国“211工程”大学，而重庆仅有2所大学入围“211工程

写字楼与211大学关系大吗？是重要因数吗？西安985大学都3所，难道西安写字楼前景更美妙？论据严重说明不了论点。

总之，这篇文章水平很低，逻辑混乱，论点空洞，论据不充分。很多论据答非所问，就凭自己主观想象牵强附会地联系。很多观点都是泛泛而谈，如同街头围观的老头演讲水平。说明作者不具备这个研究实力与研究水平，论点及其不可信。

作者: 新逍遥 时间: 2014-2-12 20:30
截至2013年第三季度成都写字楼市场平均空置率已超过40%。

作者: 夏日百合 时间: 2014-2-12 20:31
顶一下

作者: 爱拼才会赢0 时间: 2014-2-12 20:38

新逍遥发表于 2014-2-12 20:30
截至2013年第三季度成都写字楼市场平均空置率已超过40%。

新逍遥HS同学眼尖啊，当我看到40% 时候，确实没想到，因为原先的报道都是30%几，这一次直接看到40%这个数字就加粗了。

作者: ningyuan 时间: 2014-2-12 21:13

爱拼才会赢0 发表于 2014-2-12 18:56
有数据有图表，来源好几个网站，不能保证其100%正确起码也是有理有据的一篇报告。

应该看到自身不足 ...

这些图表有关重庆的我好像一个都没有看到。就只看到了一个重庆的租金和售价的关系。

但是最重要的，重庆的写字楼供应量呢？没有。重庆的写字楼去化率呢？没有。重庆的所谓的写字楼年均净吸纳量呢？？没有。

根本就没有可以对比的数据，等于是有一茬没一茬，显然就是数据收集力不从心

这种情况下得到的结论，真让人好笑。

有本事把这些城市的写字楼供应链，消化率全部列出来，岂不一目了然。非要在这里扯大学数量干什么？大学多就写字楼好吗？那深圳不是早就被爆出翔了

作者: ningyuan 时间: 2014-2-12 21:15
本帖最后由 ningyuan 于 2014-2-12 21:17 编辑

爱拼才会赢0 发表于 2014-2-12 19:10
欢迎补充，最好能拿出网上媒体的报告，有数据有图是最好的。

既然你说你有数据

请提供重庆写字楼的存量，供应链，消化量的数据出来。

什么都没有，在这里扯西部大开发，扯985高校，扯城市开发基础建设（还不要说城市开发重庆一个主城区房地产销售量都可以把整个成都爆出翔）有什么意义？

作者: ningyuan 时间: 2014-2-12 21:19
本帖最后由 ningyuan 于 2014-2-12 21:23 编辑

爱拼才会赢0
---------
一个这种数据都不提供的垃圾文章，还需要我来找数据？

那干脆给我稿费算了。就像是我看一部电影最后告诉我，你自己去拍算了

如果这个作者找得到这种数据就不会在这里胡吹什么地形，什么大学，什么城市开发了。看地形就看出来重庆不能发展写字楼了，这是什么奇葩逻辑。

既然说到了机场等交通基础设施，看前景当然是看发展速度而不是存量，就像你买股票关心的是增长速度是多少，而不是他现在多少价位。

那重庆机场的增长速度不直接把二流机场爆出翔来？

作者: GNL 时间: 2014-2-12 21:21
我觉得把大重庆的受过高等教育人群的比例跟其他城市比并没有可比性。

作者: 爱拼才会赢0 时间: 2014-2-12 21:23

ningyuan 发表于 2014-2-12 21:19
爱拼才会赢0
---------
一个这种数据都不提供的垃圾文章，还需要我来找数据？

只要重庆比HS 排名后的数据一定就是不靠谱的，是不是要必须这样的态度才能让人信服？

作者: 谁是烟花？ 时间: 2014-2-12 21:26

chinaxiancq 发表于 2014-2-12 20:30
呵呵，这个作者是这方面的专家吗？高中生水平！文章论据空洞，基本上是想当然作者主观看法，大众化的肤浅叙 ...

你楞个着急爪子，数据来自世邦魏理仕，还是很有可行度的，毕竟是专业的公司

作者: ningyuan 时间: 2014-2-12 21:26

爱拼才会赢0 发表于 2014-2-12 21:23
只要重庆比HS 排名后的数据一定就是不靠谱的，是不是要必须这样的态度才能让人信服？

请先给我数据

我还不说数据是不是靠谱的问题。

数据都没有光说一个结论有什么价值？

结论谁不会说？关键是论据有没有？在这里扯地形不适合发展写字楼，那不是脑残吗，和网上的网痞有什么区别？？

作者: 爱拼才会赢0 时间: 2014-2-12 21:33

ningyuan 发表于 2014-2-12 21:15
既然你说你有数据

请提供重庆写字楼的存量，供应链，消化量的数据出来。

版主对于武汉排名第三，毫无感觉。和不少人一样，只盯着HS看。那是不是这篇报告，去掉HS的内容，就准确了？

现在论坛谏言重庆，关心重庆发展的长短处优缺点的帖子极度稀少。是不是我们都要蒙蔽自己双眼，只看长处不看短处？

这个报告最让我意外的并不是HS 排在前面几位，而是武汉能排到第三，让人颇有吃惊，同时对天津的评价很低，也有些意外。

http://bbs.classic023.com/thread-2938072-1-1.html
这个老帖子里面，有我去年搜到的网上关于重庆，成都写字楼三季度净吸纳量的数据。目前貌似也只能搜到这个，毕竟我们不是专业的机构，因此对于专业机构给出的报告，我认为还是很有价值的。当然我们可以说，HS 买通了这个机构和媒体。

　　新华网重庆１０月１８日电（记者赵宇航）三季度重庆主城区优质写字楼需求恢复活跃，市场整体租金呈上涨趋势，改变了前两季度写字楼市场低迷的状态。
　　根据世邦魏理仕（ＣＢＲＥ）发布的研究报告表明，２０１３年第三季度，重庆优质写字楼供应达到历史高位，新增供应量逾１５万平方米，其中包含超过１１万平方米的瑞安企业天地二号楼投入市场。与此同时，本季优质写字楼租赁市场恢复活跃，净吸纳量达到将近６万平方米，主要需求来自于国内ＩＴ行业及咨询服务业，季末市场空置率环比上升３．１个百分点至３０．５％。本季新入市项目皆为高品质楼宇，推动整体租金环比上涨４．４％至每月每平方米９５．７元。另一方面，受惠于需求量回升，许多小业主趁势提高租金报价，导致本季度剔除新增样本的租金环比也上涨１．７％。
　　但众多业内人士对于未来重庆写字楼市场持谨慎乐观态度。据了解，未来六个月，重庆主城区解放碑、化龙桥和江北嘴三大重点区域都将有大量优质写字楼项目交付使用，届时市场整体空置率将被推高，未来租金上涨空间有限。

根据高纬环球报告，南延线棕榈泉国际中心和东大街时代1号在第三季度入市，为市场带来163,560平方米的甲级写字楼面积。尽管供应量庞大，但由于市场吸纳强劲，本季度整体空置率跟上季度相比基本保持不变，为31.8%。第三季度，成都甲级写字楼的净吸纳量环比大幅上涨44%，达到111,959平方米，为历史季度净吸纳量最高水平。

目前重庆写字楼发展落后成都是事实，无需遮掩，暂时是个短板而已，又没有哪个城市是全能冠军。但是更要看到前面的那几个城市。为什么武汉能排到第三，值得深思。

作者: 爱拼才会赢0 时间: 2014-2-12 21:36

GNL 发表于 2014-2-12 21:21
我觉得把大重庆的受过高等教育人群的比例跟其他城市比并没有可比性。

我也这么认为。、如果是主城区比较的话，应该差不多。

同样，很多时候重庆都应该有一个主城区的各种指标去和其它城市比较。

作者: 谁是烟花？ 时间: 2014-2-12 21:40
武汉应该是因为供应量小

作者: 18号木匠 时间: 2014-2-12 21:56

车车发表于 2014-2-12 21:43
大概这就是我们重庆自直辖以来一直要打起精神面对和抗争的一股强大的旧习惯势力，套用北方那边的两句俗谚： ...

我觉得你评述的这种状态可谓一语中的，太有道理了。等到大家不再在乎别人骂这座城市的时候，才是真的自信的时候。就想北上广一样，别人怎么骂，都驳离不掉他本质上的美誉。

作者: 爱拼才会赢0 时间: 2014-2-12 21:57

车车发表于 2014-2-12 21:43
大概这就是我们重庆自直辖以来一直要打起精神面对和抗争的一股强大的旧习惯势力，套用北方那边的两句俗谚： ...

容市这些年，客观说发展确实还是不错的。当然13年受到查康师傅gy影响，也是大受其伤，目前有点像2012下半年的重庆。重庆四川双双受到zy的政智打压，经济发展受到拖累。

未来20年内，两市的发展只会是互相追赶，不大可能有一方彻底超过另外一方。

当然，口水仗也不能停。

作者: howster 时间: 2014-2-12 22:40
本帖最后由 howster 于 2014-2-12 22:41 编辑

不必逐一批驳，可以肯定的是，此文作者是成都或四川人，否则一定是成都市官方或房企利益集团花钱买的软文，目的是为成都过剩的写字楼打推销广告！

作者: unclesuckling 时间: 2014-2-12 22:56

谁是烟花？发表于 2014-2-12 21:26
你楞个着急爪子，数据来自世邦魏理仕，还是很有可行度的，毕竟是专业的公司

数据是来自CBRE，可是小学生水准的分析明显不是……

作者: 爱拼才会赢0 时间: 2014-2-12 22:57
本帖最后由爱拼才会赢0 于 2014-2-12 23:04 编辑

howster 发表于 2014-2-12 22:40
不必逐一批驳，可以肯定的是，此文作者是成都或四川人，否则一定是成都市官方或房企利益集团花钱买的软文， ...

武汉排第三，成都排第六，为什么你认为不是武汉的软文呢？

作者: 关心发展 时间: 2014-2-12 22:58
重庆在人才方面确实存在短板。

作者: chinaxiancq 时间: 2014-2-12 23:05

爱拼才会赢0 发表于 2014-2-12 22:57
为什么你认为不是武汉的软文呢？

爱拼才会赢0 ，你一定不是研究生或以上文凭，
发过论文么？

写过论文没有？知道证明观点的论述基本原则吗？

文章论述这么差，这么还看不出来？

不要把一个么水平的人写的一篇垃圾文章当个宝吧？

我上面解释得还不清楚吗？

作者: 爱拼才会赢0 时间: 2014-2-12 23:23
本帖最后由爱拼才会赢0 于 2014-2-12 23:31 编辑

chinaxiancq 发表于 2014-2-12 23:05
爱拼才会赢0 ，你一定不是研究生或以上文凭，
发过论文么？

这个不是一篇文章，这是一篇商业机构的报告。

你是看到其中有HS的排名高于重庆而义愤填膺，居然没看见武汉的排名第三，就开口说是HS 的软文，按这个逻辑来说更有可能是武汉的软文。而且此报告并非如你所说一无是处，楼下说的好“数据是客观的，行文结构和数据解读是很空洞主观的”，起码有参考价值，可以明显看到重庆自身的不足之处，无需上纲上线，批判一番，完全否定，这是在掩耳盗铃。

你否定了我没有任何用处，这报告还是在媒体上，也不是我写的。

另外我确实不是研究生以上，经典的网友都很佩服与羡慕你的高学历。

作者: 春森Star 时间: 2014-2-12 23:27

谁是烟花？发表于 2014-2-12 21:26
你楞个着急爪子，数据来自世邦魏理仕，还是很有可行度的，毕竟是专业的公司

数据是客观的，行文结构和数据解读是很空洞主观的

作者: chinaxiancq 时间: 2014-2-12 23:31

爱拼才会赢0 发表于 2014-2-12 23:23
这个不是一篇文章，这是一篇商业机构的报告。

你是看到其中有HS的排名高于重庆而义愤填膺，居然没看 ...

判断文章好坏，不是看它的是否商业机构！而是看它的内容。如果真是商业机构而言，加上文章的烂内容，更不值得一提了。商业难道意味着高质量？这种比文章作为学术论文研究可信度要比商业论文可行度高多了。

作者: 春森Star 时间: 2014-2-12 23:33
不过不得不承认重庆本地太多受教育程度素质低的，在街上随处可见随地吐痰的，在轻轨站让人先上后下了，还是要在别人下车的时候往上面挤，也不排队，生怕做不到位子，做那个电梯也是很多人不把急行区让出来给有需要的人，今天在三号线观音桥的一幕更经典,到一对情侣手牵手把楼梯堵着慢慢往下面走

作者: howster 时间: 2014-2-13 00:26
武汉历史上工商贸就很发达，地理位置特殊，近几年发展迅猛。武汉排第三不奇怪，软文目标是打压成都天然劲敌，也是近邻的重庆，而武汉地处中原，对西边的成都不构成威胁！

作者: 爱上长徽龙君 时间: 2014-2-13 00:45
这不是乌龟写的就是乌龟养的人写的，请大家认真读一下关于渝蓉的文句

作者: 重庆向北 时间: 2014-2-13 00:57
先不说这个评价体系和结论科学不科学，至少CBRE这种公司出的东西，很多人会看，你我在这里驳斥没得用。

不过话说回来，写字楼市场是一个直接跟办公室经济相关的东西，这方面，不管你是不是重庆人，都应该都知道，是重庆的弱项。

作者: 锤子 时间: 2014-2-13 01:29

爱拼才会赢0 发表于 2014-2-12 23:23
这个不是一篇文章，这是一篇商业机构的报告。

你是看到其中有HS的排名高于重庆而义愤填膺，居然没 ...

你既然晓得这篇文章不是公益机构而是商业机构的狗屁不通的文章，就应该明白它是商业利益在作祟。乌龟花钱发软文的传统是无人不知的，看看这偏垃圾文章对渝蓉两地的用语与偏向性。只有弱智和震都乌龟才相信它是公正客观的。

作者: 爱已终结 时间: 2014-2-13 09:06
国内和国际企业的地区总部方面，确实是软肋，这需要积累与沉淀才能突破，毕竟从直辖后的趋势看，增长势头还是可以的，剩下的就是时间了

作者: zgcp008 时间: 2014-2-13 09:29
这个不太可信

作者: 天马行空XJJD 时间: 2014-2-13 10:34
这个有数据有分析

作者: niuyueniuyue 时间: 2014-2-13 10:56

爱拼才会赢0 发表于 2014-2-12 21:23
只要重庆比HS 排名后的数据一定就是不靠谱的，是不是要必须这样的态度才能让人信服？

开始打横爬了，呵呵

作者: 莽子 时间: 2014-2-13 21:01
武汉楞个凶啊

作者: psp2003 时间: 2014-2-13 21:11
据2010年全国人口普查显示，成都市拥有大专及以上学历人口占常住人口比例高达17%，而重庆却仅有9%
----------------------------------------------
这个数据我上次发过
重庆人口总量是大重庆的相当于省
所以看起来差距这么大，其实不然。
但大专以上这个里面，重庆的专科数量真是不容小觑
人口普查在本科生烂大街的大趋势下，应该再细分下了

作者: psp2003 时间: 2014-2-13 21:13
本帖最后由 psp2003 于 2014-2-13 21:14 编辑

长江村发表于 2014-2-12 20:13
重庆的不足一是人且总体人员素质偏低；二是起步晚底子薄；三是城市营销太糟糕。

总导向就是偏低的进入门槛，偏低的城市生存竞争压力

作者: psp2003 时间: 2014-2-13 21:21
本帖最后由 psp2003 于 2014-2-13 21:26 编辑

爱拼才会赢0 发表于 2014-2-12 21:36
我也这么认为。、如果是主城区比较的话，应该差不多。

同样，很多时候重庆都应该有一个主城区的各种 ...

大概能用虽不准确
除了省会同省其他城市也有大专以上的是不算在省会头上的
另外我想你可能不是想要讨论写字楼哪个城市投资价值高的问题
只是借这个文章和数据反映现状和问题
直说就好不然你要遭带歪

作者: doublezhang2004 时间: 2014-2-17 04:44
其实还是蛮客观的。写字楼的市场严重依赖于总部经济和三产业的发展，确实重庆市短板

欢迎光临经典重庆 (http://bbs.jdcq.net/)