向天空要地 ——记公交站场上盖项目综合开发

五里店

大佛寺公交站场。 (图片由市国土房管局提供)

本报记者 文峰 2012年3月,我市首例公交站场上盖项目——大佛寺公交站场建设用地成功公开出让,今年将建成投用。这一项目的实施,为今后公交站场上盖物业开发的实施,提供了宝贵经验。 站场上盖,城市发展的需要 目前,重庆市主城共有公交车近8000辆,公交车进场率为60%。公交站场的建设速度相对经济持续发展和公交车数量的快速增长而言仍然滞后,公交站场缺口很大,占道停车现象时有发生;传统公交站场大多采取平面布局,功能单一,不适应“节约集约”用地的“经营城市”理念。 据了解,截至2011年底,我市已建成的公交站场仅35个。随着社会经济发展,为适应重庆进入二环时代、方便市民出行对公交站场的需要,还需分期建设一大批公交站场。将公交站场用地上盖开发,不仅提高了土地利用率,满足了公交站场建设需要,而且还增强了公交站场的融资渠道,提高了城市公交出行比重,改善了城市客运结构,从而达到开发商、zf、交通建设与运营共赢的局面。 出于解决公交站场节地和筹资建设资金需要,我市决定在满足站场功能前提下,对有条件的站场进行上盖物业综合开发,其收益全部用于站场建设。 向天上要地,开发强度提升 据介绍,这个站场采取的是土地整体出让+站场部分回购的模式,其用地原规划为市政设施用地,经市zf批准,调整为综合用地(商住+公交功能)。土地整体出让,由土地竞得者在确保站场各项功能的原则下修建公交站场,由交通枢纽集团限额回购。上盖物业部分由土地竞得者独立开发。 重庆交通枢纽集团有关负责人认为,像大佛寺公交站场这种无缝衔接、综合换乘的立体交通建筑综合体,不仅可增强市民依靠公共交通出行的便捷体验,同时,通过上盖综合开发,将办公、居住、商业、娱乐、餐饮等多样化功能集于一体,增加城市的活动强度。 “通过点、线、面相结合的多层次绿化空间体系,绿地率达到20%,和传统的公交站场平面布局模式相比,大佛寺这个项目更加充分地利用了空间。”该负责人解释,得益于此,该项目的容积率、开发强度都大为提高,在满足公交功能基础上,利用盖上空间进行开发,集约节约利用土地。 探索“三精”用地模式 大佛寺公交站场建设的成功实践仅是我市推进节约集约用地方面的一个缩影。近年来,市国土房管局强力推进土地集约化建设,引领资源节约集约社会共识,认真贯彻落实国家从严从紧的土地调控政策,紧紧围绕服务保障发展大局,创新资源调控机制,转变发展用地方式,大大提高了国土资源节约集约利用水平,切实缓解了土地资源供需矛盾。数据显示,通过走节约集约用地之路,全市累计盘活了2万多亩城市土地,提升了集约用地水平。 据了解,目前,市国土房管局正在积极探索“三精”用地模式,促进土地节约集约利用更上台阶。即在全域用地上“精打细算”,大力实施区域土地联动战略,提高区域土地节约集约利用水平;在增量用地上“精雕细凿”,大力实施丘陵山地梯度开发战略,推进“三度”开发(向地下空间要深度、向荒坡滩地要密度、向空中用地要高度),拓展国土利用空间;在存量用地上“精益求精”,大力实施老工业基地更新改造战略,促进土地利用转型与功能转变,挖掘存量建设用地潜力。