【黄桷树财经】龙湖地产拉响警报：重庆北城天街、西城天街出租率下降！

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在楼市的寒冬里，龙湖地产这家年利润80亿元的地产商开始了艰难的转型——“控住宅规模，持商业地产”。

黄桷树财经获悉，龙湖地产今后将把每年销售收入的10%用作商业投资，并计划通过10-15年的发展，让商业地产占到集团核心利润的20%以上。

但在电商冲击传统零售行业的大背景下，地产商们进军商业地产的道路显得异常坎坷。

据世邦魏理仕在对全球180个城市进行调查后发现，中国在建购物中心为世界之最，占比半数以上，同时由于互联网购物挤压和其他新型业态的发展，国内购物中心供需总量已经严重失衡。

这一次，吴亚军还能带领它的龙湖地产续写盈利神话吗？

（一）龙湖商业全景

　　黄桷树财经对龙湖地产的商业地产进行了梳理，试图将一个全景图展现在读者面前。

截止2014年6月末，龙湖地产已开商场的建筑面积为76.33万平方米（含车位的话建面为92.20万平方米），2014年前6个月的租金收入为3.77亿元，较去年同期增长24.1%，其中，天街系列、星悦荟系列、家悦会系列分别占比82.2%、13.9%、3.9%。

万达集团董事长王健林曾公开说过，万达广场出租率低于90%都算失败的，若以此为标杆，龙湖地产的11个商业地产项目当中有3个是失败品，它们分别是出租率81.4%的成都北城天街、出租率86.8%的成都三千集、出租率88.3%的重庆春森星悦荟。

（二）重庆北城天街

在龙湖地产的商业地产当中，重庆北城天街的盈利能力无疑是最强的，它的租金收入占龙湖地产整体租金收入的43.9%，重庆北城天街的建筑面积有12.08万平方米，2014年1-6月，重庆北城天街的租金收入为1.66亿元，较去年同期上涨11.3%，但出租率较去年同期下降了2个百分点。

黄桷树财经计算得知，重庆北城天街2013年上半年时，每1平方米月租金为206.90元，到2014年上半年时，每1平方米月租金上涨至230.25元。

（三）重庆西城天街

重庆西城天街的建筑面积只有7.60万平方米，面积只有重庆北城天街的65%左右，2014年1-6月，重庆西城天街的租金收入为5801万元，折合下来每1平方米的月租金为127.21元，重庆西城天街同样遭遇了出租率下滑，由2013年6月末的99.5%下降到2014年6月末的96.3%。

（四）重庆时代天街

重庆时代天街的面积相对较大，仅重庆时代天街第1期的面积便达到了16.03万方，2014年1-6月，重庆时代天街的租金收入为6649万元，折合下来每１平方米的月租金为69.26元，重庆时代天街１期的出租率由去年同期的93.6%上升至94.1%。

（五）成都北城天街

成都北城天街的建筑面积高达21.55万方，是龙湖地产目前体量最大的商业地产项目，但它的经营情况不甚理想，2014年上半年，成都北城天街的租金收入仅为2021万元，出租率仅有81.4%。

（六）其他商业项目

在龙湖地产的商业地产项目当中，天街系列的租金收入占比八成，其余商业项目的租金收入仅占到二成，它们包括：重庆晶郦馆建面为1.76万平方米，2014年上半年租金收入为993万元；成都三千集建面3.80万平方米，2014年上半年租金收入为972万元；重庆春森星悦荟建面为5.46万平方米，2014年上半年租金收入为1362万元，值得注意的是，经营高档餐饮的重庆春森星悦荟出租率降幅巨大，由2013年6月末的97.2%下降至2014年6月末的88.3%；重庆紫都城建面为2.94万平方米，2014年上半年租金收入为586万元；北京颐和星悦荟建面为6320平方米，2014年上半年租金收入为676万元；重庆U城建面为1.55万平方米，2014年上半年租金收入为349万元；重庆MOCO建面为2.91万平方米，2014年上半年租金收入为1474万元。

（七）总结

黄桷树财经统计得知，在龙湖地产目前持有的11个商业地产当中，有2个商业项目的租金收入出现同比下降，分别为重庆晶郦馆下降2.7%，成都三千集下降18.3%，有9个商业项目的租金收入同比上升，值得警惕的是，11个商业地产项目当中有4个出租率出现同比下降，它们分别是成都北城天街、重庆北城天街、重庆西城天街、成都三千集、重庆春森星悦荟。

客观而言，在以阿里巴巴为首的互联网巨头的冲击下，龙湖地产在商业地产的行业性衰退当中取得租金增长的成绩已经非常难得，但作为重庆曾经的领军企业（注：龙湖地产2004年将总部迁往北京），黄桷树财经依然希望，龙湖地产能够在吴亚军的带领下重塑辉煌。

黄桷树财经仍然记得，吴亚军曾经自豪地说过，重庆有三张名片，美女、火锅，还有龙湖。