一周热评：房价触底反弹？假的真不了！

缘夏日

     4月70个大中城市房价环比上涨城市数量增加，平均涨幅终于成了正数，外加近期很多消息显示北京、广州、深圳等一线城市销售形势良好，一些机构纷纷开始认为，当下是房价触底反弹的时候了。而以笔者认为，这种“触底反弹”的说法，也只能忽悠忽悠依然抱有过去那种“随便买房投资就赚钱”思想的人，他们不相信数据和市场规律，仅仅凭借自己的喜好和意愿作出判断；依托于开发商的房地产分析机构也摸清了这些人的心理，他们知道只要顺着这些投资者的心愿做预测，那么大家都会开心的接受，从而强化了错误的认识。

     笔者这里并不是唱衰楼市，而是提醒投资者，面对市场波动，要依据数据和市场规律做出正确的判断和选择。4月份环比上涨，但同比依然微跌，趋势确实有缩小的倾向，但这种缩小是在两次降息、一个新政的叠加作用下，才很不情愿地动了一动。随着房地产市场趋于正常、归于市场化运作，小的波动都是很正常的，而一些机构抓住鸡毛当令箭似的鼓吹“回暖”，放在当下房企库存量高企的形势下，不得不让人深思其背后的含义。

     即便是说市场“价量齐升”，那也是仅仅针对一线城市的楼市。目前，二三四线城市需求疲软、库存水平偏高，继续对这些城市的销售和售价构成压力。某大型房企总裁直言：现在去库存仍是第一要务，对二线城市很慎重，三四线城市已经全部撤出来了，未来基本不会再在这些地方拿地。国家统计局的数据也证明了这一点：今年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份扩大0.3个百分点；土地成交价款1571亿元，下降29.1%，降幅扩大1.3个百分点。如果真的全面回暖在即，那么房企怎么会放弃继续扩大生产规模、获取更多利润的机会，而是收势开发进程呢？

     此外，今年第一季度，中国出现了六年来的最慢经济增长速度。国内需求不旺，通货紧缩，也是造成房价难以上扬的原因之一。因此，坊间不断传出中国即将进行QE的说法。虽然官方对此否认，但较大幅度的降准、密集的降息，可以看做是“中国版QE”。只是用利率手段刺激经济，这一次似乎显得有些一厢情愿了。宽松出来的资金并没有刺激国内市场发展，中国正出现规模创纪录的资金外流现象。

     根据中国官方发布的数据，今年头三个月，中国国际收支逆差达800亿美元，是有记录以来最大规模的季度净流出量。考虑到中国在同一时期内的贸易顺差还很高，这一资金外流的规模就愈发令人吃惊了。虽然经济学家表示，中国资金外流的规模仍未威胁到金融体系的稳定性。但是，这降息货币宽松政策提振经济的努力复杂化。过去十年，央行购入流入外汇，是中国银行体系创造基础货币的主要来源。如今，由于资金外流可能会导致货币供应量缩水，中国央行正转向新的办法扩大货币供应量。未来，央行要想实现12%的广义货币增长目标，必须采取进一步降准措施。

     综合以上各方面因素考虑，机构所谓的“房价回暖”，都还是停留在纸上的“饼”；在库存量高企、购买力低下，广义货币增发无力的情况下，房价回暖不是“指日可待”，而是“望穿秋水”吧！至于投资者，在通货紧缩、经济处于转型期的形势下，完全可以持有现金，静待市场稳定后再做投资；更可以开阔自己视野，进行离岸资产配置：或持有美元、澳元等发展前景好的货币，通过汇率对冲规避市场波动所带来的风险，或寻找目前比较稳健的投资市场等进行投资，也是比较明智的选择。

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