二手房市场变化预测

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   2015年全国楼市整体回暖势头明显,一系列利好政策的出台,是推动楼市走出2014年“低谷”的主要因素。地王二手房的王经理认为，虽然2015年楼市表现尚佳,但对2016年市场仍需审慎看待。

一是2015市场回暖很大程度上是在填补2014年交易量的不足。二是2015年虽然出台了很多利好政策,但政策的边际效应正在显现,同时政策频出也表明,单个政策的刺激周期在缩短。“新常态”下,市场行情很难彻底翻转。三是“330政策”和后续政策的鼓励方向已从原来的首次置业转向了改善型需求,但整体而言,改善型购房人群的需求还是集中在紧凑型、中低价位住房,当前市场供应偏豪宅化、高端化,跟改善型需求很难匹配;低首付比率虽然一降再降,但也使得购房人在未来很长时间内月供压力大、资金紧张。改善型购房需求大多基于对未来收入增长的明确预期,未来经济增长不确定性,以及各种因素能否兑现都会对市场走势造成影响。2016年“量跌价稳”因此是大概率事件。

近年房地产开发投资增速大幅回落既影响到GDP,也波及地方财政以及金融风险,只有加快去库存才能缓解这一矛盾。未来进一步出台财政、金融、税费等宽松政策成为可能,包括财税、户籍领域等的配套“一揽子”政策预计也将在明年密集亮相。据高盛测算,采取降低二套或三套房首付比例、所得税退税、下调二手房交易税的政策组合刺激改善型购房及投资需求,有望在2016-2017年令房地产交易量较2015年增长10%-20%。