即将出现拐点?!房价涨得最猛的 下跌也将是最快的(附各省市数据)

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理财新闻融360    原创吕舒扬  2016-06-13
在《中国哪里人均缴纳公积金最多？》一文中，融360房贷分析发现，人均缴存额最高的竟是西藏，原因是西藏的缴存单位里事业单位和国企比例高，而这些单位的缴存比例比民企高。我们发现，尽管西部地区和经济发达省市的人均缴存都很高，但人均贷款额相差巨大。
　　经济发达地区人均贷款额更高
　　融360房贷（公众号fangdai123）根据《2015年全国住房公积金报告》计算得出了各地区全年贷款人人均贷款额如下：
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　　人均缴存最高的西藏，人均贷款额竟排在倒数第三。其他人均贷款额靠后的地区，不出意外全都是西部欠发达地区。原因可以理解，房价低，买房需要的贷款少；收入低，还贷能力弱，因此贷款少。北京、上海、天津、浙江、福建、广东地区人均贷款额排名前列。最高的北京，人均贷款额超过83万元，最低的贵州，人均贷款额不到6万元。
　　值得注意的是，超过全国平均贷款额的只有以上6个地区。其他地区人均贷款额均低于全国平均水平。这说明，以上6个经济发达地区房价高、贷款金额大，而且贷款人多，因此拉高了全国平均水平。这也反映出平均值统计的不靠谱。生活在其他地区的人，本来没有达到平均水平，却成为了“被平均”的人。
　　欠发达地区公积金贷款覆盖面最广
　　住房公积金制度的本意是普惠性的，帮助更多的居民买得上房。从公平性上说，公积金贷款最好是惠及到每个缴存人，覆盖面越广越好。从2015年各地区发放贷款笔数占当年实际缴存人数的比例，我们就可以看出哪些地区的公积金最具普惠性。



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　　融360房贷（公众号fangdai123）发现，全年贷款笔数占实缴人比例，新疆最高，天津、内蒙古次之。比例高的地区多为西部欠发达地区。这说明，公积金制度在西部地区被用得更公平。原因也很好理解：西部地区房价低，买房较为容易，想买房的人用公积金贷款可以满足购房需求；而经济发达地区房价高，只依靠公积金贷款买房较难，还需要补充商业贷款，商贷对个人收入要求更高，不少想买房的人只能放弃贷款，望房兴叹。
　　要想提高公积金贷款的普惠性，发达地区公积金管理中心应推广组合贷业务。因为组合贷下款比较慢，不少开发商不欢迎购房人用组合贷款。对此，除了让管理中心加快审批放款速度外，也要从政策上要求开发商对使用公积金或商贷的客户一视同仁，避免歧视。
　　东部沿海地区购房贷款笔数最多
　　中国房价属江浙沪、珠三角地区涨得最快。这也可以从公积金贷款笔数反映出来。我们来看另一个问题：中国人哪个地区使用公积金贷款最多？答案是东南沿海。全国公积金报告显示，历史累计发放贷款笔数最多的地区是江苏省。上海则超过了其他人口大省，排名第二位！上海市民的购房能力果然不是吹出来的。其他几个沿海省份紧随其后：山东、浙江、辽宁、广东。再往后则是人口大省四川、安徽。
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　　贷款笔数多，反映出购房人口越多，而经济发展应该是其主要原因：东部沿海地区经济发展较快，市民收入增加多，购买力强，自住和投资需求旺盛。虽然没有统计数据，但我们估计，这些地区的人均住房拥有量应该是比较高的。那么问题是：如果未来房价下降，这些地区的抛售数量也应该也是比较多的。而大量二手房入市，又会加速房价下降的趋势。也就是说，现在房价涨得越快的地区，当房价开始下跌，他们的房价也是跌得最快的。