重庆楼市作证：低房价与经济高增长并行不悖

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　“十一”长假，在一、二线热点城市星夜发文退烧楼市之时，重庆人热热闹闹“吃着火锅唱着歌”，因为他们无高房价之忧，9月主城区每平方米均价只有7164元。

　　“重庆是高烧楼市中一个异类。”上证报记者近日在重庆调研发现，所谓“货币超发”、“土地财政”、“资金杠杆”、“资产荒”等等所有楼市上涨的“元规则”在重庆都失灵了。

　　“不是重庆楼市有病，就是其他房价上涨过快的城市有病。”重庆当地一家开发商的高管向上证报记者直言。在重庆地产界的很多人看来，无论是北上广深等一线城市，还是所谓的二线城市的“四小龙”、“四小虎”，这些城市的房价暴涨背后，均有政策或滞后或缺位或失范的原因。也许，这才是当前楼市冒险剧的真实谜底。

　　更有一个值得关注的现象是，在房价平稳的同时，今年上半年重庆土地市场明显降温，其成交规模为近五年最低。据统计，上半年重庆主城区土地出让面积为284万平方米，同比下降38%；成交总金额为157亿元，同比下降45%。然而，重庆GDP增速却是十个季度领先全国，这对大行其道的“经济增长唯房地产论”的论调是一个有力反击。

　　⊙记者 于祥明 ○编辑 谷子

　　开发商的“委屈”：房价涨不上去

　　“说啥子嘛，重庆的楼市是相当的平稳健康，你看看北上广深，甚至成都的房价又涨了，我们也希望重庆的房价能涨一点嘛。”金科总裁特别助理方明富说。

　　作为重庆本地的开发商和土生土长的重庆人，方明富操着一口地道的重庆口音，以重庆人特有的爽朗和记者攀谈起来对当下重庆楼市的看法。方明富认为，重庆房价“真的不高”，而且也不会出现“非理性增长”。

　　记者在重庆实地走访了包括金科、龙湖、东原地产等多家上市房企。面对着重庆楼市的不温不火，开发商们均表现出谨慎乐观，绝对没有疯狂的念头。

　　“其他城市的房价涨涨涨，感觉我们重庆的资产又缩水了。”重庆一家地产公司的人士对记者说起重庆的房价，满含“委屈”之意。

　　中国指数研究院西南分院提供给记者的一份报告显示，2016年上半年，重庆主城区住宅成交价为6747元/平方米，较2015年同期仅增加了36元/平方米，同比微增0.54%。

　　而据中国指数研究院10月1日发布的百城房价数据，9月份，重庆主城区新建住宅样本均价为每平方米7164元。

　　国家统计局数据也显示，截至8月底，新建商品住宅价格指数定基（2015年=100），深圳为149.2、上海为140.7、厦门为144.0、合肥为140.5、南京为139.8、北京为128.2、杭州为123.4、广州为123.0、武汉为119.1、无锡为118.3、成都为105.1、重庆仅为103.4。

　　“重庆的开发商，产品做得很好，但获得过高利润很难。”重庆一家地产公司的负责人告诉记者，即使是地产龙头万科，在重庆市挣钱都非常难。

　　在调研中，记者也感受到，开发商为了赢得市场，在住宅品质上可谓竭尽全力。

　　记者在重庆走访了多个单价在1万元/平方米左右小区，发现均配有游泳池和树木园林，居住环境即使较北京之豪宅也毫不逊色。

　　“我自己没有买房子，感觉重庆房价不会涨得太快。”在重庆渝北区新南路附近，链家地产置业顾问陈坤告诉记者，“二手房的购房者与房主往往为了总房价的一两万元就僵持个把月。”

　　这在当下其他热点城市是不可想象的，而这正是重庆楼市的真实写照。陈坤说，重庆没有一扫而光的“日光盘”，甚至想都不敢想，只有慢慢腾腾地磨价格。

　　资本暗流涌动：炒房投机无群众基础

　　从北京到重庆，两个直辖市距离约1650公里，坐飞机不过两个多小时，但两地房价最高相差达10倍之巨。血腥的资本难道会放过这巨大的差价吗？重庆是否会成为下一个资本“围猎”的目标？

　　“如果其他地方的房价还疯涨，投资客可能会顺势来重庆。”当地多位开发商和地产中介向记者表达了相似的看法。

　　记者在重庆调研中感受到，“十一”长假之前，一、二线城市房价暴涨、地王频出的辐射作用也开始波及重庆楼市这个“好孩子”，但主要表现在销售速度加快，并无明显的价格上涨。“有些楼盘项目的去化率已经达到70%。”贺强说。

　　陈坤告诉记者，其门店二手房签约量有所放量。

　　但对这种波动，重庆房地产业人士并不担心：“即使投资客来‘搅局’，重庆房价预计也不会涨太快涨太多。”

　　“目前重庆楼市暗流涌动，且从长远来看潜力可期，但是我认为重庆楼市绝不会像其他热点城市那样暴涨。”方明富对记者说，重庆市zf对土地的把控能力超强，可以增加重庆市土地供应量来平抑市场。

　　何况，在房价同比、定基涨幅位居TOP10的城市中，在“十一”长假期间均已出台了调控新政，这对其他蠢蠢欲动的城市无疑是一个告诫。

　　除了zf的调控能力，重庆房价平稳的另一个基础是市民的心理和预期。

　　“我不会去买房，我可以申请公租房，每个月几百块钱租金，租住5年还可以购买，很实惠的。”在重庆江北机场到市区的路上，出租车司机王师傅对记者直言，他根本不用担忧住房问题。在他看来，重庆房价根本不会大涨。

　　记者在重庆实地采访了解到，由于房价“长期平稳”，绝大多数重庆人都持王师傅的看法。这种平稳的心理预期，使得炒房投机无群众基础。

　　近几年，由于重庆调控得法，房价一直平稳。因此，无论是开发商，还是购房者，都不相信重庆房价会出现大幅度上涨。而重庆人的这种心理预期，正是有别其他房价暴涨城市的一个特点。

　　“即使在目前‘限购’、‘限贷’双无的情况下，贪婪的资本在重庆也只能获取‘微利’，投机的成功率不高，很可能被迫成为‘价值投资者’。”一位开发商说。

　　一位地产公司内部人士告诉记者，他最近买了一套春森彼岸的二手房，建筑面积153平方米，价格120万，上家是一位来自浙江的投资客，当时买的时候就是120万不到一点。这位投资客买了这么多年了现在不想再等了，就小赚一点卖掉了。

　　zf三大法宝：将房价锁在“箱体”

　　为什么重庆房价如此异类，而且在潜在资本“围猎”之下也不会暴涨？

　　记者多方调研后发现，这种平稳的心理预期得益于“三大法宝”：大量土地储备和供应、房产税、公租房。其中，对土地的控制力、充足的供应量和合理的价格利润约束是较为关键的一点。

　　据中国指数研究院统计，2003年-2014年，重庆市各类用地共计成交70064万平方米（约700平方公里），而同期城市建设用地面积增加了693平方公里，城市扩张速度与土地供应的趋势基本吻合，防止了供需失衡。

　　“重庆的经济发展很好，重庆的城市地位也比较高，各方面的资源不错，但是重庆的房价一直是不温不火，为什么？这主要是供求关系问题，重庆土地供应量一直很大，而且重庆又是一个本土市场，外来人口购房者只占15%左右。”重庆市房地产协会会长莫元春说。

　　他认为，重庆在“分城施策”调控房地产市场上效果明显。“国家过去提出抑制房价过快上涨的时候，重庆就是分城施策。重庆还有一些特殊的政策，比如土地供应就是掌握在zf手里。不像有些城市，开发商已经把地买走了，zf手中土地有限。重庆有地产集团等‘八大投’公司，专攻土地整治，把土地整治以后再交给zf，zf再进行出让，保证了充足的土地供应。”

　　中国房地产数据研究院院长陈晟还向上证报记者说，地票制度也是重庆的一大特色，进一步满足了重庆土地供应。

　　莫元春也向记者介绍，通过地票制度，可以把农村闲置、废弃、低效占用的建设用地，“置换”、“移动”到城建中，从而增加城市建设用地的供应量。截至2015年底，重庆农村土地交易所累计交易地票17.29万亩，即在农村新增加了17.29万亩耕地，同期城镇规模扩展实际占用耕地仅7.32万亩。既满足了城镇的建设用地需求，又增加了农村的耕地。