大变局下2017年金科战略转型可期

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    1月11日，包括中国人寿资产管理公司、财通证券资管、方正证券、民生加银资管在内的多家业内资管巨头来到重庆金科总部进行实地调研，对金科股份最新的经营情况、重庆房地产市场和金科股份最新的核心十城战略进行了详细的调研。

    根据金科在2016年半年报中的数据共获得银行授信额度698.99亿元，其中已用授信额度为233.31亿元，剩余授信额度为465.69亿元。

    另外一个更为重点的是，金科实控人陶虹遐累计增持的公告。

    2016年11月7日至2016年12月30日，金科股份实际控制人陶虹遐通过定向资产管理计划增持41,884,625股，增持均价5.08元/股，增持金额21284.67万元。截止2016年12月30日，陶虹遐累计增持公司股票64,106,826股，占总股本的1.20%，增持金额33208.94万元。陶虹遐的增持计划实施完毕。

    2016年，金科都做了什么样的战略转型？

    2016年随着地产行业的再度分化，金科提出从传统地产开发商转型为美好生活服务商，发布“美好你的生活”品牌理念、“健康更好、邻里更好、居家更好、成长更好、便利更好”产品服务五大主张，以“美好”、“家”为服务基点，打造“地产”+“服务”新运营模式。

    蒋思海也直言，金科的区域战略以国家城市群发展战略为导向，布局以二线热点城市为主，一线和核心三线城市为辅。在“三圈一带”的战略新构想指导下，金科将强化在“三圈一带”二线城市的布局，聚焦区域中心城市，重点布局“核心十城”——重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉。

    随着地产行业拐点来临，在市场整体增速放缓的同时，行业整体盈利水平也逐渐下降。房企过去简单依赖土地增值和市场上涨实现高速发展的方式已难以为继。因此，企业必须转变发展方式，从“同质化”向“差异化”转变；从简单的地产开发向“开发+运营服务”并重转变；从“单一产业”向“产融结合”及相关产业协同发展转变等。

    在新战略转型下，金科成绩斐然。仅在主战场重庆，金科连续四年获得重庆地区销售冠军。金科大重庆已经连续4年突破百亿大关，同比2015年上涨61%。重庆区域销售达到202亿元，其中大重庆地区161亿元，云南贵州地区41亿元。

    金科股份副总裁兼重庆区域公司董事长喻林强透露了金科在2017年将要启动的“5325”战略。即5年内，做到300亿的销售规模。这相当于以重庆金科今年的销售目标为例，在5年内再造一个金科重庆公司。为此，金科在“面粉”的攫取上毫不手软，仅12月在重庆的土地拍卖“报名费”就高达40亿左右。金科对城市发展和土地增值的判断运筹帷幄：在重庆，金科的机会在三北和西区。喻林强介绍，2017年，金科的几个重磅项目都在北区：时代中心30万方、天元道70万方，九曲河10多万方，蔡家80万方，包括金科岭上别墅，金科这些重磅项目都将成为北区的代表项目。

    金科在拿地选址上更是“吹毛求疵”。2016年市场上的342块土地，金科却有近500次的实地踏勘，30个立项研究，最终只有12宗地块经过研判后被金科收入囊中。对土地，金科有一整套完善和科学的评判体系和工具。从宏观来看，在城市地图上，金科把重庆按照行政规划、板块划分、配套布局、交通节点等方面进行切片研究，对于哪些板块适合做什么样的产品，适合什么样的客群居住，以及这些板块的价值走向，金科有清晰认知。从微观上看，针对具体的地块，金科会对其空气质量、水文地质、噪音污染等连客户可能也不易察觉的要素进行深入分析，力争为客户寻找最适合居住之地。

    以金科2017年的重磅九曲河项目为例。九曲河项目是金科TOP系产品在重庆的首次落地，将刷新金科有史以来的高端豪宅标准：金科首次亮相重庆的单层单户的全景式大平层豪宅、金科过亿级的大院式别墅、金科全新理念的禅院式会所，以及金科样板式未来车库。

    对于金科而言，2016年就是一道产品线的分水岭。2016年以前，金科主攻刚需和刚改产品，形成了十大产品体系;而2016年以来，金科不断加大对改善型产品的布局，无论是战略转型首著金科·天元道的成功试水，还是金科·天宸的全生命周期洋房“美丽ONE”，金科再一次证明了其强大的产品研发及创新能力。

    随着重庆国家中心城市的大发展，未来金科将加大力度开发重庆主城，2017年将更加码重庆主城，拿地将更加频繁，而从2016年拿地情况来看，这种趋势已经暗暗成型，2月、6月、12月均在重庆密集拿地，土地战略储备充足。

    2016年金科的战略转型获得的成绩更使得其在2017年资金弹药充足下的未来更加可期。