转个帖子

wuying007

重庆房价终于迎来分化（上）
　　近期，重庆房价突然成为全国性话题。

　　12月30日，2016年最后1个工作日，一份署名“重庆房地产商会”的文件在网上流传，疾呼“在全市范围内全面推行商品房销售按建筑面积进行计价”。后据了解，此件应为计划于“两会”期间提出的一款集体提案。

　　再就是媒体爆发式报道全国各地组团来渝炒房。其中一篇《京沪居民打飞的去重庆买房，重庆房价要疯涨？》影响颇大。

　　舆论鼎沸之际，重庆国土部门火线下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》。因其他政策的出台尚需酝酿，这次基本是从审批环节入手，即严格预售方案备案、加强备案价格审查、严格预售方案变更和严格预售方案执行。

　　那么，重庆房价到底将一飞冲天，或如某些人揶揄的“涨多少跌多少”呢？

　　看了许多人的观点，只能说看涨看跌的人，都对重庆这座城市了解不够，遑论其房地产市场了。

　　一座城市的房价，其影响因素是多方面的。归纳起来，不外乎五个方面。其一，城市地位；其二，经济实力；其三房地产政策；其四，供求关系；其五，未来信心。

　　先看重庆城市地位。行政地位，没说的，四大直辖市之一，北京、上海、天津、重庆。在中国，除了大连、青岛、厦门等个案（其实大连、青岛多年前也都是直辖市）外，各省区首位城市均为省会城市。况且重庆位于西部地区，城市行政级别对于争夺资源的重要性，要远远高于东部经济发达地区。在广大的西部和长江上游地区，重庆的城市分量，没有其他有竞争力的对手。

　　另外要注意，重庆绝非“爆发户”城市，1891年就开埠并成立海关，而从1843年起，此前只有广州、上海、福州、宁波、烟台、天津、汉口等15个城市开埠，开放历史极为久远。1937年11月至抗战胜利，重庆一直是中国****、经济、文化中心，可以说，民族的精华全部在这里了。

　　建国后，重庆继续做了近5年的直辖市，同时为西南大区所在地。其后大区撤销，重庆成为四川省辖市。由于重庆经济社会发展水平远高于四川其他地区（重庆工业长期占全川70%以上。1981年，重庆GDP97.2亿，排名全国第五，仅次于上海、北京和天津，比广州（63亿）高五成以上，是成都（49亿）的近2倍。1983年，重庆被擢升为第一个享有省级经济管理权限的计划单列市（副省级）。

　　1997年，风云际会，重庆被恢复为zy直辖市。但代价就是，万州、涪陵、黔江等三个经济较为落后地市并入重庆。于是，重庆增加了10余个贫困县，1500万左右人口，直接拉低了原重庆市的多项人均经济指标。这也是一些网友讥讽重庆“农村直辖市”的借口。殊不知，给北京、上海等任何一个城市1500万低收入人口，人均经济指标马上垮一半。所以，真正懂得的人，对重庆应该给予尊敬和理解。
重庆房价终于迎来分化（中）

　　其二，经济实力。关于这个问题，网上众说纷纭。黑重庆的，多拿人均说事，同时诟病重庆依靠大规模举债和天量固投，强行拉动经济增长。看多的，则通过GDP总量举例，特别是近5、6年来连续增速第一，让人刮目相看。其实，都不够客观。重庆经济，毫无疑问总量是较大的，2015年达1.57万亿，距离前一位天津已不到1000亿。但在重庆内部，经济发展水平也是分为东中西三线的。

　　一线自然是重庆主城9区。包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、大渡口区、渝北区、北碚区和巴南区。它们的发展水平如何呢？2015年，渝中区人均GDP为147524.25元（23685.74美元），而北京为10.6万元（17064美元），上海为10.31万元，深圳为162383.47元（26071.46美元），成都只有74862.42元（12019.53美元）。另有5区人均GDP在1万美金以上，还有3区略低于此线，值得一提的是涪陵区人均GDP达到1.14445万美元。可见，重庆主城区发展水平相当或略低于一线城市，远高于一般二线城市。

　　二线为渝西地区（目前已全部建区，可见城市化水平和经济指标较强），属于重庆五大功能区域的城市发展新区，交通便利，产业基础扎实，城市化水平较高，比较有代表性的璧山区，人均GDP8451.93美元、长寿8377.76美元、永川8354.24美元，相当于海口、洛阳、宁德等地，但高于四川省内排名靠前的德阳（7339.98美元）、自贡（6684.10美元）等地。说明这一地区经济发展水平相当于弱二线、强三线城市。

　　三线为渝东北、渝东南地区（剔除涪陵、万州、黔江三区）。本身就被定位为生态涵养保护区，重庆市是不打算在这些地区搞大开发的，并将当地人口适当转出。这一片区人均GDP从5000美元到3000多美元不等（低于5000美元的共10个区县），全国TOP200城市已无参照（最低门槛海北州5492.33美元）。但四川广安、遂宁均低于5000美元，达州、南充、广元低于4000美元，甘孜、巴中甚至低于3000美元。可见，重庆经济发展水平远高于四川省，区域也更加均衡一些。

　　经济总量，可以看出一个城市的产业和就业承载能力。人均经济指标，具体反映了区域发展指数。而不论重庆市内还是国内其他城市消费者，在渝购房肯定主要集中于主城九区。因此，重庆主城九区房价的价值远未充分体现，地段较好的优质房产，5年内翻上一番应无较大问题，达到2万至2.5万元/平。渝西地区由于工业化主战场定位，以及人口大量迁入，应有50%左右涨幅，达到8000—10000元/平，接近主城九区当下水平。而渝东北、渝东南片区，万州、涪陵、黔江房价应相当于渝西地区，其他区县则暂不具备投资价值。

　　其三，房地产政策。由于发展阶段不同，重庆还不能像珠三角一样，摆脱zf对宏观经济的主导性调控。因此，重庆房产受政策影响很大。有些人认为重庆房价滞胀归功于zf的“有形之手”，有些人认为重庆不具备投资价值。我个人认为是前者。

　　试想，一个行政地位顶级、经济实力较强的直辖市，扼守长江黄金水道，一带一路和西部大开发重要支点，大山大水夜景驰名世界，机场、铁路、码头、地铁、高速公路和高教、科研机构集中的直辖市，怎么可能不具备投资价值？如果重庆都不具备投资价值，请问除了北上广深，还有那些城市比重庆更具备投资价值？因此，只能将重庆的低房价“归功于”政策有意为之。

　　其实，黄****曾多次论说过他的房地产调控之道，也就是坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%，确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价。要做到这一点，需要有超前的战略眼光和类似组合拳的配套政策。早在十余年前，重庆就开始严格控规并大量储备土地，既保障城市建设的高起点，又为调控房地产提供了最关键的土地要素。2000年以来，重庆房产发展的主动权，始终掌握在zf手中，是全国房价最为平稳的大城市。

　　但随着优质土地逐步出让完成，重庆主城可供大规模开发的空间也在缩减。渝中区基本只能依靠旧城改造，江北只有江北嘴所剩不多开发项目，宏帆路、海尔路也已布满项目；南岸老城区几无成熟地块，目前主要集中在茶园新区。沙坪坝主要供应楼盘多在大学城。九龙坡、大渡口从来就不是传统的投资性购房目的地。

　　看似重庆存量房产巨大，难以消化，其实能供重庆市民和外地置业者挑选的，也就只剩下两江新区（包括渝北）一带的优质项目，集中于照母山、礼嘉、悦来、zy公园等地。但这些区域都较偏远，周边配套极不成熟，所以，资金恐怕还是更多流向核心区域存量房产和高端二手房。渝中区化龙桥片区、大坪片区，江北区观音桥、新牌坊、黄泥磅片区，两江新区（黄泥磅）冉家坝片区、龙头寺片区、大竹林片区、汽博中心片区等，值得关注和投资。