九曲河：快速走红背后的真相！（2）

重庆李院长

柒

再来说说轨道交通。

穿过九曲河板块的是地铁6号线。虽然板块内只有九曲河一个站，但可以非常快速地串联起礼嘉、大竹林、光电园、冉家坝、黄泥磅、江北嘴、解放碑这些高端人群聚集的板块，为高端人群的导入创造了非常便利的交通条件。

可以想像一下，在光电园工作的IT精英和zfgy们、在江北嘴工作的金融高管们、在解放碑工作的零售业老板们，如果把家安在九曲河，上班是完全可以不用开车的。

并且6号线早已投入运营，而不像其它很多板块还停留在施工图上。

捌

最后来看看开发商。

板块内6个楼盘的开发商分别是龙湖、金科、融创、东原+旭辉、远洋、华宇。

找遍全重庆，能够和这套阵容PK的板块可能也只有照母山和zy公园。

玖

最后再说说“美”。

如果说“白”是靠先天的基因，那么“美”靠的就是后天的雕琢。想有林志玲的身材或许很难，但想有张韩国的脸还是比较容易的。

对于各个楼盘来讲，目前最能体现“美”的无疑是示范区。

江山樾的售房部号称是史上最有艺术气质的售房部，别出心裁地把售房部变成了个图书馆，据说藏书过万。虽说藏的到底是《百年孤独》还是《进口挖掘机修理实用技术》不得而知，但至少让这个楼盘的营销团队自己相信了自己是有文艺气质的，和外面那些妖艳的碧池是不一样的。

如果说江山樾的示范区是文艺的森女系，那九里晴川的售房部无疑是复古的空灵系。

这是龙湖在重庆打造的第一个中式风格的示范区。虽然风格有变化，但对景观细节的把控还是延续了龙湖一贯的作风。

走进九里晴川的大门就像走进了一个缩小版的横店影城。售房部后面的示范区更是把琅琊榜和三生三世的场景感体现得淋漓尽致。

虽说示范区既不能吃也不能用，但无可否认高端楼盘就是需要这样的“卖相”。

在十里桃花里看房子和在工地里看房子的感觉能一样么？

就好比才交往的女票给你说想吃炭烤生蚝，你是带她去上井，还是带她去袁师傅烧烤，晚上的结果可能差别很大。

拾

白富美的女神自然是人人心向往之，但在这样一个“白富美”的板块内投资置业真的是件好事吗？答案未必有那么肯定。

首先，白富美并非完美无缺。九曲河也这个板块最大的硬伤就是与地铁和高速路之间的距离太近。

以金通大道为界，东侧的江山樾、九里晴川和远洋九公子这三个楼盘都是被夹在兰海高速和地铁6号线之间，并且越往北，高速与地铁之间的距离就越小。

6号线是地铁，站在九曲公园里距离地铁200米远左右的地方，可以非常清楚地听到列车车轮和铁轨之间似魔鬼步伐般的摩擦声。

如果说地铁每天还会收工喝茶，那么大货车在兰海高速上上演的速度与激情就是7*24小时循环放映不清场的，而金通大道东侧的楼盘与高速之间仅有50-100米的距离。

拾壹

通常白富美给人的感觉都是高不可攀的，但曲高必然和寡。再高雅的人天天听巴赫的《大六无》也会腻的，也是需要听《小苹果》换换口味的。

前面提到九曲河的楼盘全都是容积率在2.0以下的低密度地块，高端是高端了，但生活怎么办？

从九曲河的控规图就可以看出来，在这个板块之内几乎全是黄色的一类和二类居住用地，红色的商业用地非常少。整个板块内除了一些零散的社区门面之外，是没有集中的商业中心的。

并且根据板块发展的规律，高端别墅区的入住效率是非常，非常，非常……非常慢的。参考一下之前的金开大道沿线别墅区、汽博别墅区、奥园别墅区的发展周期就知道，交房两三年的入住率能达到50%就谢天谢地了。

每次晚上从融创御锦开车到爱琴海购物公园经过那几个奥园的X爵堡，总感觉像是经过一片公墓，一片片黑压压的法式建筑中间偶尔透出一两盏昏黄的灯光，让人看得毛骨悚然。

敢到这样的高端板块来开店都是有受虐倾向的。看看蓝湖郡门口的蓝调天街开了多少年了才勉强开成现在这个逼样。

可以想象未来至少5年之内，这个板块内居民的生活是比较悲催的。

想买菜？对不起，坐地铁去康庄吧！

想理个发？对不起，开车去礼嘉吧！

想跳坝坝舞？对不起，高档社区不提供此类娱乐活动。

拾贰

另外，我认为zf在规划大竹林到礼嘉的沿江高端居住带时，是想对标尼斯、迈阿密、墨尔本这些海滨城市在滨海大道沿线的高端休闲居住区的。这也是为什么规划了这么长一个金海湾公园的原因。

这种设想本来是非常棒的，但尼玛修一条双向两车道的滨江路是几个意思？

你是按墨尔本大洋路的规格来修的吗？看看现在周末金海湾公园的人流量，和大洋路能比吗？只要路上停个车下个人，就能造成整条路瘫痪。这到底是要人来还是不要人来呢？

拾叁

总体来说，九曲河是一个高端居住板块，作为北区滨江高端居住带中非常重要的组成部分，其地段价值是非常高的。

像这样低密度高端楼盘如此集中的区域可能只有10年前的金开大道沿线能与之匹敌，但其原生态的自然资源、江景资源、公园资源又是金开大道所不具备的。这种低容积地块指标所带来的居住舒适性是任何板块都无法比拟的。

另一方面，九曲河也存在着所有高端板块的通病，那就是入住时间和板块的成熟周期将非常长，在3-5年内板块内的居住和生活都会非常不方便。

把这个“白富美”娶回家是否是笔好买卖，还需要仔细掂量。

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