长期来看，房产税将有利于一二线城市，中小城市将加速没落

自贡人在重庆

今天是12月20日星期三，是2017年度“****经济工作会议”闭幕的日子。一大早，一个大新闻就来了：财政部长肖捷在《人民日报》上发表文章，就房地产税表态。

今天《人民日报》第七版（理论版）的版面，可以看到，财政部长肖捷题为“加快建立现代财政制度”的文章占据了头条位置，而且达到了版面的一半的面积。

在文章里，肖捷部长四次谈到了房地产税：

1、在回顾过去5年成绩的时候，他写到：“过去5年，财税领域改革多点突破，不断向纵深推进……房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。财政体制进一步完善。”

2、在展望房地产税的时候，他写到：“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。”

也许有读者会说：这些话怎么看着很熟悉？

没错，这篇文章被人民出版社发行的《党的******报告辅导读本》收入，并被媒体披露过，我当时也做过一些分析。

那么，旧文重发，有什么特别含义吗？

当然有！

下面是我的分析：

1、这篇文章在****经济工作会议闭幕当天刊登，通过人民日报正式发布，意义比较大。这意味着房地产税的立法将提速。

2、本来，房地产税是重复征税。因为中国所有的房屋，包括住宅、商业地产，购买者都一次性缴纳了40年到70年不等的土地使用费。在土地是国家的，业主是“租用土地”的情况下，征收主要是土地升值的“房地产税”，是重复征收。

但是，2016年的房价大涨，成功地解决了房地产税出台的舆论铺垫工作。未来，只是怎样减免的问题。因为房地产税在道义上已经占据了有利位置，估计在人大讨论的时候很难遇到实质性阻力。

3、按照肖部长的说法，房地产税大概会这样征收：

第一，房地产税要先立法，因为“税收法定”已经是基本原则，所以2年内很难出台，但会提速；

第二，各地房地产税税率会差别巨大，因为经济状况不同，所以要全国人大、地方人大“充分授权”；

第三，会“分步推进”，估计是大城市先行，而且开始的税率不高，让大家逐步适应、接受，然后慢慢发力；

第四，按照评估价收税。现行的“房产税”是按照“原值打折”征收的，没有考虑房屋价格巨大变化因素，显然不合理。将来，每套房子国家都会给一个征税的评估价。事实上，现在二手房交易里已经有官方评估价了；

第五，开征房地产税后，会降低“建设、交易环节税费”。

第六，不仅住宅要征收房地产税，商业地产（商铺、写字楼、商务公寓也要征收）；

此外，目前一般认为，在住宅方面会有首套或者人均面积的免征，以降低立法难度；在大城市里拥有多套住宅的家庭、个人，会有累进制、惩罚性房地产税；而商业地产，应该不会有累进制、惩罚性税率。

由于各地情况千差万别，人口流失的中小城市，估计会长期免征房地产税，或者象征性征收，但最终导致解决不了地方zf的“吃饭问题”；大城市，由于房价特别高，税率未必定得高，可是地方财政收入会因为房产税比较充盈，有充盈的资金修基础设施和改善民生。由于大城市之间存在人才、企业竞争，不会有城市傻到用征重税，把企业和人才都赶走。

房地产税会短期影响房价，但中长期看，市场会根据税率、是否免征达到新的平衡。它将改变家庭资产的配置方式，拥有多套住宅的会卖掉一些房子，这在大城市里不愁找不到接盘人，但人口流失城市就比较困难。

所以，在经济不发达、人口增长缓慢甚至流失的城市，如果你拥有多套住宅，未来两年要减持；

在强二线城市、一线城市，除非是拥有多套特大面积住宅，一般不用急于减持，等房地产税出来之后卖都来得及。

长期看，房地产税将抬高一线城市、强二线城市的房价、租金；打压中小城市的经济，造成人财物进一步向中心城市集中。美国、日本都是收房产税的国家，结果现在大家都看到了。