任志强：你们别搞错了，我们现在房子是不够用的

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2018-05-24 21:16改革/租赁/房地产

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 陈哲

20年前的夏天，中国宣布党政机关停止福利分房，拉开了住房商品化等一系列住房制度改革的序幕。这是改革开放以来，房地产领域最为重大的一次改革。通过启动全民住房消费以及相关产业链条上的消费，中国经济被装上了一台强劲而持续的引擎。

此后房地产市场化进程中，住房条件改善、金融支持、城市化进程、房价形成机制等一系列体系，都逐步从计划的轨道转向市场。如何正确地认识市场在资源配置和价格形成中的核心作用，如何对房地产制度作出合理的顶层设计和原则性安排，如何不断地在实践中发现问题并有效地解决……这些问题可能都影响着改革成败。围绕对它们的理解，从庙堂到民间都在一直随着市场大潮衍进而不断深化和纠偏。

其中，一个绕不开的人物是任志强。他是房地产市场发展的亲历者，他掌舵的华远地产很长时间以来，也是其中非常重要的参与主体。作为这家国企的管理者，他对房地产更换发展轨道的种种体会和认知都超越普通人。难能可贵的是，他在实践基础上做了大量扎实的研究，并受邀参与了2007年以后房地产领域一系列重要改革的讨论。可能正是以上种种特殊的经历，使得任志强的分析和判断，在十年时间里不断地被市场所验证。

随着改革深化与时况剧变，步入新阶段的中国房地产对长效机制的需求变得急迫。在当下节点回顾改革，我们需要去斟酌的可能包括但不限于：过去改革中的得失，哪些现状、问题和路径需要重建认知？改革应该沿着什么路径继续推进等等。对此，任志强给出了自己的思考：

经济观察报：今年是改革开放40周年，也是房改20年，这个过程中，房地产市场得到快速成长，中国的住房条件、城市面貌都有一个长足的进步，你是过程中非常深度的参与者、实践者，你觉得我们从中特别需要遵循和继承的经验是什么？

任志强：改革的目的是要推翻计划经济，但是，改革在发展过程中，并没有完全脱离计划经济，因为最初是从商品化经济转向市场化经济，在商品进入市场经济方面开放得比较早，而其他一些并没有完全按照市场的方法开放。所以我们的改革是摸着石头过河的过程，但是最大的石头没摸着，或者说碰触到最大的石头时大家都不敢动它。

因此，在一定程度上，比如说商品经济层面已经非常活跃和发达了，但是一旦和产权制度相结合的部分，基本上都是停滞的。

中国从计划经济向市场经济跨越的阶段，比如说住房市场化，土地市场化，有一个快速增长的过程，但是不能因为曾经有过一段快速发展，就认为可以持续地发展，不是的。

比如说土地拍卖制度，在初期的时候，认为是靠市场化来分配，谁钱多给谁（更有效率），但后期看到的是zf炒地行为，导致的是地板（价）高了以后，天花板也高了，这种竞地价的炒地行为就不可持续了。

在最初短缺的时候，因为制度缺陷造成的损失是小的，因为制度开放造成的收益是大的，反过来呢，就是现在收益是小的，损失是大的，已经进入这样一个阶段了，再不解决这些根本性的问题就寸步难行了。

经济观察报：当前继续改革面临的主要问题是什么？

任志强：从国家层面说，有两个重要的问题没有很好地得到解决。

第一个就是土地制度，如果土地不能作为产权的基础，中国就永远不会有产权。****经济学之父威廉.配第有一句名言“土地是财富之母，劳动是财富之父”，当土地归己的时候，人们才可以把大量的资产投入在土地之中，然后产生其他一些财富状况。如果土地不归己，没有人会把更多财力投入到固定资产中，也不可能有一个社会的长期稳定发展。

第二个住房改革的重大问题就是zf要保障低收入人群的财产权利，这在联合国人权公约和世界上所有国家里都是极其罕见的。联合国人权公约里面要保障的是居住权而不是财产权。但是我们国家的制度从朱镕基时代房改23号文件，房地产进入市场化的改革文件中提出的是，经济适用住房只卖不租，所以保障的是低收入人群的财产权利。今天我们才谈租售并举的问题。如果那个时候国家政策更多考虑低收入人群的居住权利，而不是财产权利的话，也许我们的市场就不会像今天这样。

比如说共有产权，还是讲的低收入人群的财产权利问题。因为在保障低收入人群居住权利上，zf是要全掏钱的，但是在保障财产权利的时候，就进入了炒房市场。

其实在2003年以前，中国的房价增幅是很低的，从1997、1998年进行房改，到2003年，平均每年的房价大概增长不超过3.5%，非常低，而这几年同期的居民收入增长是9.5%，房价收入比是非常合理的。

所以2003年，在参与讨论18号文件的时候，我就提出要修改这个文件，把保障财产权利改为保障居住权利，如果经济适用住房是只卖不租，就不如取消经济适用住房，让它市场化，然后zf提供一个廉价租赁房，或者是类似房屋。

直到2008年，温zl的zf工作报告，人民代表做了14处修改，其中有一处重要的修改，就是把原稿的“居者有其屋”，改成了“居者有其所”，有其屋就是有财产权利，有其所就是只要拥有居住权就可以，说明在2008年人大讨论的时候非常清楚地认识到这个问题。

但是行政政策上没有发生任何改变，2008年虽然提出了“居者有其所”，因为恰逢金融危机，于是就用各种方式来启动中国经济，又把它忽略掉了。

经济观察报：为什么说土地制度是主要矛盾？

任志强：我们现在可以看到的是招拍挂制度导致土地的天价，不管是租赁性住房，共有产权房，还是其他什么房，仍然是竞地价的。换句话说，zf从土地中获得的收入，一分钱都不少。今年一季度土地价格爆涨，到4月份仍然是爆涨，这都说明了zf仍然希望从土地上拿到多的收益，而没有想到它对市场产生什么。

比如说共有产权房，我们查了已经卖出去的多个共有产权房案例，一部分确实比市场价格低，但是很多案例显示的是抬高市场的房价。换句话说，就是私人拥有的部分和zf拥有的部分变成全部价格的时候，高于周边的二手房房价，甚至高于周边一手房房价。

经济观察报：最后这个成本会转向哪里？

任志强：这个成本一定会转向社会。zf表面上换了个好名声，因为私人掏钱的比例和现有房价比，确实低了很多，很多人迫于经济压力没有办法，就用这种方法去解决居住，可是在实际利益上是受到损失的。

经济观察报：只有房子的部分产权。

任志强：对，因为卖的时候只能拿到拥有产权部分的升值，剩余的升值都归了zf，zf还可以有一定的措施，按照一定价格把你的那部分回收了。

所以严格说起来，土地制度问题导致了zf从炒地里获得更高的利益，进而推动了居民炒房。当zf炒地的时候，老百姓为什么不炒房子呢？很明显，如果我们所有的调控文件，第一个应先控制zf的地价，可能房价问题就自然解决了。但是大家预期的未来还是zf炒地、居民炒房的结果，就是一种恶性循环。至少到目前为止我们没有看到任何解决的方法。

经济观察报：有分析说，在整体风险比较高的情况下，对价格进行限制，初衷是用时间换空间，为长效机制出台赢得条件。

任志强：我不认为是。要从长效来说，抑制危机要先控制土地价格。把地板价格拔得很高，把天花板压得很低，不可持续，这是最简单的道理。

经济观察报：地方zf对土地的依赖，确实也不是一朝一夕能够剪除掉的。

任志强：也不表示你所说的这种议论是正确的，zf对土地财政有依赖是早就有的事情，不是今天才发生。所以很多地方zf在房价低的时候就拼命鼓吹，希望抬高房价，我们没看见哪个zf说我故意要把房价打低的，否则为什么要卖高价地呢？

经济观察报：你提到亟待改革的第二个重要问题是，低收入人群的居住需求应该用租赁方式保障而非财产保障，我们需要什么样的租赁市场？

任志强：建立什么样的租赁市场，这里有巨大的差别，一种租赁市场的建立就是我们现在提出的商品化租赁市场，另外一种租赁市场应该是低收入人群的保障性租赁市场，这是两个概念。

比如说北京市的长租房是用“竞地价”的方式产生的，一定不是保障性质的，一定是市场商品化性质的，所以万科的长租房遇到了很大的争议，一次性交十年房租，180万元才能租这个房。实际上用竞地价的方式建立长租公寓，大大提高了租金标准。很多人可能根本就租不起。

所以保障的这部分要加强，不是建立商品化的租赁住房，而是由zf提供的、对无住房居民或者低收入居民进行一个适度居住权的保障。当土地和保障这两个问题不能同步解决的时候，所有人都只能挤到市场中来。不要说他炒房子，因为对最穷的人保障的都是财产权利，必须用购买的方式解决问题，与其花180万租10年，还不如用这个钱买房子，买的话可能至少还有70年的权利，很难说这个租赁市场是能够被社会普遍接受的。

大部分国家是把它分开的，低收入家庭的人不需要到市场中去买房子，同时，zf鼓励建立低收入家庭租得起的租赁市场。很多发达国家，zf提供了一部分保障房，这部分大概没有超过20%的比例，但是租赁市场巨大，靠什么呢？靠的是鼓励私人住房进入租赁市场，比如有租房合作社，租房银行等。德国租房合作社70%以上是私人的住房，日本也是。

比如说德国有空置税，房子买了不住的话要收税，要是把这个房子搁到合作社去租赁的话，减税。一正一反两个税收政策让租金降下来。所以用zf的办法来扶持，租赁市场建得非常大。

我们现在提出的叫多主体，从来只有三个主体，要么是国家，要么是机构，要么是私人。而我们现在实际上砍掉了私人这部分，因为不准购买第二、第三套房，那就不可能用私人的力量去购买房产而变成租赁市场，这对整个制度来说是一个重大的打击。