学区房新标准出台后，房价将会是怎样的？

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伴随着最新的新区各中、小学和幼儿园入学实施办法的公布，新区今年上学之事算是尘埃落定了。那么，想在新区居住、想让孩子在更优越的环境中成长、想一跃进入延安“主流生活圈”的您，买房一定是首要的事情！然而，却有诸多因素困扰着您，比如：

• 新区目前在售的一手楼盘有哪些？什么价位？
• 买二手房要注意些什么？价位如何？
• 以后的学区房政策会是怎样的？要注意些什么呢？
• 什么样的情况，最值得在新区买房？
  

别担心！本期，大尚就将逐一为您解答。

我们先来回顾一下新区房价的“发展史”

2015年10月，市****委托新区开发公司，为市里各单位组织“商品房团购”，当时的定价为3500元/㎡（均价），总量约5500户，到了16年10月的时候，退房的大约有1500户（当时很多干部职工都把自己的指标免费转让给了别人，楼层还都是有挑有捡的）。

16年10月2017年上半年，是新区房价上涨的起步阶段，因为后半年新区的几所学校（新区一小、新区一中和新区高中）即将开学，而新区一小的入学政策就是学区房为主，加之市各个单位陆续入住新区为民服务中心（很多干部职工不得不在新区重新买房），房价开始上涨，拿上城1-5号举例，当时的转让费基本都在10-15万了；即便16年10月地块房源对外销售的时候，到开发公司的置业中心自己买，也比之前抬高了至少5万。

17年下半年至18年上半年，有不少人意识到自己前两年的错误预判：新区十年都好不了，买房作甚！很多人嘴上甚至还是这样说的，而实际行动已经出卖了自己：都开始做新区买房的打算了。最明显的就是能源小区的崛起和上城华府一期的热卖！先说能源小区，因为新区第一所九年制学校——外国语学校开学，房源开始频繁交易，影响最深的是一个不到90㎡的房子，十楼左右，主家问我卖多少合适，小编当时给的参考价是45万（最开始的买价应该是3500元/㎡，总价不超过32万），然后主家就听了小编的意见，标价45万（要求全款），晚上10点多发出去的卖房信息，第二天早上7点多，突然看到微信里有人给我发红包，下意识的一看，是卖房的主家，说为了感谢我，发了200元的红包，还说有个买主连夜取现金，早上4点多到他家里拿的全额现金交易的。（因为我没有收红包的习惯，也从来不收，就退回去了！）随后的几天，主家陆续接到很多电话，都想买，还有加钱2万的囧~从这件事说明，45万卖的少了！怪我~都怪我~

再聊聊上城华府一期。华府一期是17年6月份开盘的，当时因为捆绑车位一起销售，卖了三个月估计卖了没有20%。当时，小编就创建了业主群，聊了很多房价涨跌的事。到了10月以后，销售政策变了，不捆绑车位了。我记得很清楚，那段时间（17.6-17.10）正好是地块和能源业主维权火热的时候，小编陆续发了很多帖子，很多网友都看了，也想在新区买房，就问我推荐，我第一时间就推上城华府一期（虽然开发公司不曾给我一分钱的宣传费和介绍费），一时间华府的房子卖光了（一共600来套，当时在群里的业主就有400多位）！华府一期的销售价是4600多起步（较地块3200的价格，涨了43%，按照130的面积来计算，涨了18万）。

到了18年的时候，阳光城、吾悦强势登陆延安，新区的房价便一发不可收拾的涨起来了。18年6月，阳光城放出风，开盘价将是8600；同年，吾悦一期的均价也有7500了。水涨船高，地块、能源、甚至是安置房（杨家岭、鲁艺）也涨了很多。我记得，18年10月的时候，地块二130户型的一个9楼，毛坯房的成交价是85万（涨了约40万）。

随后，就是大家看到的：融创来了，也荣民来了，万达因场地受限制，选择了东区（隶属于高新区），那么，当下的我们何去何从呢？

1.目前在售的一手楼盘有哪些？

价位？

上城福苑，位于中医院东边（隔一条马路），是新区开发公司倾力打造的“养生”主题小区。其户型多样，普通商品房住宅1274户，面积在114-149平米之间；养老住宅440户，面积在84-123平米之间。正在热卖中，价格约为7300起步

上城山水阁，位于新区的最南端（离外国语学校很近），附近还有尹家沟安置房，户型以大户型为主，170~330㎡，价格尚未公布荣民三期，荣民自去年来到新区后，还是中规中矩的，相对稳定地输出房源，一期二期的去库存量应该达到了80%了，比较有意思的是，销售价格基本呈现出上升的走势，就是“买的越早价格越低”。三期还没有正式开盘，据说价格不会低于8000起。三期的优势还是很明显的：地段好、户型多。旭坤二期，听到这个名字，很多人都会问到：旭坤一期在哪？答：在二期的旁边o(╯□╰)o又名阅溪台，位于杨家岭隧道上新区道路西侧，旭坤家园门口上坡上，一共就400来套吧，价位会略低于荣民。（下图圆圈）

还有，海天时代，位于能源小区B区西南角位置，剩余房源不多，性价比一般。

如果您可以等，上城华府二期会是一个不错的选择，就是中医院正南，户型以大平层为主，预计年底或明年年初开盘。

2.买二手房要注意些什么？价位？

从这几天房屋信息群和业主群内群友发布的信息上来看，上城1-5号和南苑的房价较前半年涨了不少，理由很简单：属于新区一中的学区房。

这是必然的！为什么呢？举个简单的例子，北京的故宫是收费的，假如有一天出台这么一个办法：持有陕西西安身份证的居民，免费观光一次，你说如果在条件允许的前提下，在西安落户的还是在延安落户的增多呢？（当下就是“人口大战”的时代，哪个城市的人口保有量大，哪个城市就发展最快！别说你还不懂这个道理~以前西安火车站是抢劫，现在是“抢人”，抢着让外地人落户西安）

道理是一样的，新区一中自打创办以来，一直是延安初级中学的No.1，以前担心孩子学习不好上不了，现在呢？买房呗，就不信上不了~哈哈

不过话说回来，买二手房要格外注意一点：六年限制

就是说，在房屋交易之日起往前推三年，三年内卖家使用过学区房指标入学，买家就得等六年，才可使用学区房指标；三年内卖家没有使用过学区房指标入学，买家等三年就可使用学区房指标。

至于目前新区二手房市场的价格，有涨有跌，好货始终都是强手的，而有的自始至终都是“冷酷到底”。

关于二手房什么价格买比较合适呢？小编的理解是，参考同时期、同品质的其他楼盘（一手的），根据自身的经济情况，有选择的买卖，切莫打肿脸充胖子，更不要靠倒卖房屋赚钱了。

3.以后的学区房政策会是怎样的？

要注意些什么呢？

从今年新区各个中小学和幼儿园入学政策上来分析，主管部门更倾向于“一手房去库存”，所以，以后对于二手房学区房的限制不会取消，甚至会更严格。

还有，今年在第二批次录取里，新增加了高学历引进人才和新区从商两类，足以表明主管部门的意图：招生引资、招募人才，大力发展新区事业，鼓励各商户在新区从商，搞活新区市场经济，从而提升新区百姓的生活品质。所以，如果可以选择，尽可能来新区从商。也许相比老城区这几年赚的钱会少一些，但是你家孩子得到受教育机会确实来之不易的，这可能会改变孩子的命运、影响一个家庭。

4.什么样的情况，最值得在新区买房？

最后，我们来探讨一下：哪些人，哪类家庭，最值得在新区买房？

第一类，迫切需要改善孩子的教育环境。

伴随着“户籍为主、住房为辅”的学区房政策的进一步落实，想上好学校的家长们，都会通过学买房使得孩子入学，理由很简单：房子买哪都差不多，离孩子近的最好；能买起好学区房子的家庭，一定不会差（扎堆效应）。

第二类，生活和工作都在各县区（尤其是北五县，吴起、志丹、子长、延长和延川）的家庭。

长年生活和居住在县区的家庭，其经济实力不容小觑，可以说买得起新区现有的住宅。可为什么要在新区买呢？还不是去西安？小编的理解是：延安（新区）未来的发展，不会比西安某些区域差；而且居住在新区的话，周围大多数都是老区人民（淳朴、善良、正直），相比那些“奸猾”的外地人，要住的舒心的多；何况，延安的土地和人民养育了我们，我们应该回报家乡（买房就是对家乡建设很好的支持）；最后，落叶归根，我们应该把根扎在故乡，说不定哪天衣锦还乡的时候，也有个住处吧。

第三类，不差钱的神豪们！

此处省略N个字......

用一句话总结：人往高处走，水往低处流！（新区，不正是“中枢外扩，上山建城”的壮举嘛！）

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