客观再说说重庆与cd的-------房价！（数据说话）

chinaxiancq

    重庆作为西部最大的城市，贵为直辖市（在97年直辖以前也是中国最早的副省级城市），国家五大中心城市，是****的幺儿一点也不为过！城市建设的档次与气势，仅次于几个一线城市，光鲜度，气派程度要超过沿海二线城市，在中西部城市中遥遥领先。同时，重庆的常住人口增量近几年也是增长迅猛，绝对值与增加速度都是全国领先，大量外地人流入重庆，产业发展红红火火，但是重庆的房价却不高，这是为什么？这的确让一些人纳闷！按道理房价也应该在中西部数一数二。但是，重庆的房价偏偏低于中西部一些不发达省会,甚至地级市的房价，的确让人大跌眼镜！重庆房价低于中西部的合肥、武汉、石家庄、南昌，甚至兰州、昆明、日喀则、拉萨等城市也可以与重庆一比。难道重庆比这些城市差吗？我不用说明，大家都很清楚！为什么导致这一现象呢？

一些人比较房价与地价，比较涨幅，头脑简单，只是孤立看待问题，没有深入看清本质：

影响房价涨幅涨幅最重要的几个因素：

1. 供求比

如果供应量巨大，房价涨幅肯定受到影响，这个大家都明白。

重庆的土地出让面积（主城区）近十年来基本上一直保持全国第一，而且比第二名多很多！重庆主城区（860万人）商品房无论是供应量，还是销售量也基本上一直稳居全国第一，是四大一线城市北京+上海+广州+深圳的总和还多，这么巨大的供应量，无疑会极大影响房价及其涨幅！看下图2018年商品房销售数据：

     看看2018年商品房销售数据（其中重庆等城市为商品住宅）：重庆为主城区数据（870万人），北京（2100万），上海（2300万），cd（1600万）为全市数据！

从上表可见，cd1600万人商品房购买量与重庆主城区860万人购买量相差太远！即使从购房款来看，重庆主城区（870万人）也仅仅比上海，杭州差一点点，名列全国第三，说明重庆主城区（870万人）从资金力来说，一点也不差，还是非常强大，比cd（1600万人）强很多！

   再来看看2010-2019年大重庆，主城区与cd全市（1600万）商品房销售面积比较，看看谁购买力更厉害！

注意：大重庆与cd都是各个统计局数据，重庆主城区数据为各大机构查到的数据。

单位：（万平方米）

年份          大重庆         主城区     主城人均               cd        cd人均

            （3100万人）   （870万人）                     （1600万人）   

2010          4314.39       2230.6       2.6                  2559.3         1.6

2011          4533.50       1543.9       1.8                  2713.5         1.7

2012          4522.40       2257         2.6                  2845.2         1.8

2013          4817.56       2508         2.9                  2948.0         1.8

2014          5100.39       没数据                            2950.2         1.8

2015          5381.37       2453         2.8                  3019.4         1.9

2016          6257.15       2839         3.3                  3935.3         2.5

2017          6711.00       3214         3.7                  3921.8         2.4

2018          6536.25       3122.9       3.6                  3681.9         2.3

2019          6104.68       2769.1                              3531.4

    从上表可以清楚看出，重庆主城区（870万人口）的人均购买力，是远大于cd（1600万）购买力的，总数重庆主城区仅仅比cd稍微低一点，但是人均远超cd。这不是说重庆主城区人口购买力强，而是外来人口购买力比cd强导致的。这也充分说明，外来人口在重庆主城区购买的房子远超外来人口在cd购买的房子，更多外来人口买房是选择重庆主城区，而不是cd！可能有人说cd限购，cd限购是2017年才开始，但是，2010-2016都不如重庆。况且，重庆有豪宅税，三无税等政策cd没有。

    因此，说cd购房是8000万人口为腹地，重庆是以3000万人口为腹地，完全是想当然乱说。重庆更高的外地购房，说明重庆才是真正以2亿西南人口作为腹地。

    重庆如果想抬高涨幅，抬高卖地价格，很简单，减少天量土地供应，人为制造土地稀缺，抬高底价，让开发商竞争有限的土地，重庆土地价格立马暴涨，供应量减少，制造恐慌气氛，房价立马飙涨。很多小城市就是这种饥饿营销法，使得房价高昂！

2. 容积率

重庆住宅高楼太多了，而且很少见到板式高层，基本上都是容积率高的塔式建筑，这个大家不否认吧？全国很难找到重庆这种建筑模式，高容积率，这必然能一定程度影响价格。如果重庆严格限制容积率，降低住宅高度，同样的地房子建设少了，房价肯定会涨，这个我不多说，大家都明白！

3. 公租房

重庆有50万套公租房，这个天量的公租房能极大影响房价涨幅！我也不多说，道理大家都清楚。

4. 重庆土地充足

重庆由于是丘陵地带，良田不多，国家对重庆土地管制较松，因此重庆具有其他平原城市不具有的充足的土地资源。有了这个预期，开发商也不怕买不到没地，知道重庆会“无限”提供，不会像深圳那样，因此良好的预期会使得开发商不会死缠某块地，竞争就不会太激烈，因此地价不会抬得过高，这也客观上抑制了房价过快上涨。     

因此，我多次说过，房价与很多因数有关，其中政策因数导致的供求关系起了很大的作用（特别是对二三线城市）。房价高，并不一定表示这个城市就好 ！否则，郑州、合肥，石家庄、兰州、南昌之流的城市也会沾沾自喜在cd面前卖弄的！

cd房价统计看似高过重庆一点（没人否认cd最中心小块区域比重庆各个组团中心房价高一点），其实这是统计区域面积差异导致的。城市统计房价都是主城区的范围，cd的主城区范围就是最中心狭小面积主城5区，这恰恰是cd房价最高的区域。因为cd是单中心城市，现在最多再加点天府新区部分区域，只统计这些区域当然房价很高。重庆主城区范围很大，比cd包括所谓二圈层的郊县面积还大，还有山脉阻挡，导致重庆主城区基本上都有偏远的郊区，郊区房价相对来说低一些，它与重庆主城区核心区一平均，重庆主城区房价当然就没有cd主城区高。

同时，重庆是多中心城市，没有绝对的中心，加上地形地貌独特，有漫长的两江四岸风景地带，有依山伴湖傍区域，这些地区都不一定在位于组团中心区域，因此重庆精华地带太多，出彩地区太多，这大量分散了房地产热点，导致没有绝对热点房地产区域，使得重庆房价没有绝对高的区域，导致地区间房价差异不如cd显著。cd就是单中心城市，中心区域与外围郊区房价差距太大，cd二圈层房价与中心区域相比简直是断崖式下跌。所以，如果统计范围扩大，cd的平均房价甚至还不如重庆。

同时，还有几个原因制约重庆房价的攀升：

其中最主要原因是重庆主城区土地出让面积全国第一，成为较好控制房价的原因之一。重庆连多年的土地出让面积在全国所有城市中遥遥领先，而且领先很大，虽然单价不高，但是由于面积大，出让金一直位列全国前列，直逼京沪杭等顶尖土地收入大户城市。

由于重庆****敞开土地供应，压缩土地成交价格，所以楼面价不高，这是低房价最基本的原因。重庆不缺土地，大家看看两江新区，大学城，茶园等地基本上都没有种庄稼，只要是空地几乎全是荒芜起，只有野草疯长。因此，到处都是大片的荒芜的空地，这在全国其他城市简直不可想象。特别是那些平原城市，周围都是良田围绕，让它荒芜起也只有重庆才能看到的奇怪景象。重庆****土地储备非常大，是不缺土地的，那是cd想都不要想的。

     因此，重庆如果想抬高卖地价格，很简单，减少天量土地供应，人为制造土地稀缺，抬高底价，让开发商竞争有限的土地，重庆土地价格立马暴涨。很多小城市就是这种饥饿营销法，使得房价高昂！